深圳商业战争硝烟再起！这三类哪种最值得下手？
距离深圳湾万象城开业，还剩不到一周时间！
等了一年多的诚品书店，也终于将在明天正式开业！
深圳人又做好了排队逛街的准备。
今年3月万象天地优衣库旗舰店开业，店门外的长队排了一整天。
小米与格力的十亿赌局刚刚谢幕，这些年，实体与互联网，线上or线下，似乎谁也没赢过谁。
寸土寸金的深圳地图上，却早已挤满了大大小小各种商圈。除了经典的华润万象系列、星河COCO系列、海岸城、深湾汇...只看今年，深圳开业的大小商场就已经超过10家！
地产从业者小徐，对此却表示有点担忧。
据他多年的操盘经验，他认为，深圳的商业存在过剩风险。
“由于规划问题，许多住宅项目都必须配套商业，写字楼也一样，造成了深圳大量的新增商业，这么多商场，逛得完？”
就近年入市的新盘来说，没有新盘是不带商业的，区别在于其商业体量的大小。
不过，并非所有人都持一致观点。
与之对立的观点是，深圳是多中心发展城市，正因将人流分散到各区商圈，才避免出现商场人挤人的情况。从另一个角度来说，这也提高了人们的消费体验。
深圳人口基数与广州相近，但广州只有一个中心，大量的人口全部挤到一个地方进行消费、娱乐，造成了人员拥堵。
香港中环广场同样很多人，但其消费群体早已不限于香港人，而是来自全球的消费群体。
就深圳的人口数量来说及新增人口的趋势来说，深圳的商业需求还很旺盛。
深圳统计局数据，2017年深圳常住人口为1252.8万人，较2016年正常了62万人，较2011年增长了206.1万人。
而作为粤港澳大湾区的核心城市，未来，深圳会同香港一般吸纳来自全球的消费人群。
就目前来看，深圳的商业是否过剩还需时间来定论，这是从商业地产的角度来说。
毕竟，数据上来看，深圳的一线商圈商铺租金仍保持着持续稳增的状态，整体保持在1100元/㎡/月左右，回报率高达8.49%，同比上涨了12%。
对个人来说，满足消费需求，提升消费体验更为重要。
不同的人群消费需求不同，不同的时间、地点，消费需求也不同。于此，深圳的商业业态可分为三大类。
01
传统的线下零售没有出路，已是普遍观点。
不断关店、转型的传统百货商店是最好的证据。如吉之岛、岁宝百货。
转型做新零售、做体验式消费的大风已经刮过一轮，能活下来的大多数商圈，都成了“网红”。就目前来看，“网红”模式是相对成功的。
近两年来新开业的“网红”商场，基本都是集住宅、商务公寓、商业及写字楼一体的大型综合体，最直接的案例是华润大冲旧改项目。
华润城包含了写字楼集群、街区+MALL的万象天地商区万、还有华润城的几期住宅产品。这类商圈业态丰富，既有写字楼白领群体，又有日常居住的居民消费，人流量充足。
从去年开业至今，每天下班到万象天地街区，仍能看到许多年轻人在消费。
近期，华南第一家诚品书店正式开业，更是让无数人心生向往，都挤破头去现场打卡拍照。
打卡圣地万象天地（图片来源：网络）
诚品生活的开业，早在万象天地开业前就已在线上做足噱头。
除了线上营销，体验式消费也是诚品生活受欢迎的原因。书店不再是简单的书店，而是包含各种阅读、生活场景的体验空间，服务高于交易，是诚品生活乃至其他同类型“网红店”受追捧的原因。
例如在上海和广州K11都有门店的“言又几”书店，其运营模式与诚品生活非常相似。
万象天地、乃至万象城系列都采取了同样的模式，即线上做营销，线下做体验。
每逢节日，都能看到万象系列商场会设置演出、有标志性的拍照区域等体验型服务，借此来带动人流量。
消费者在“打卡”后将照片在社交软件上发布，为商圈带来一次“免费的二次线上营销”，并且，来自熟人的推荐远比传统的广告更具转化效果。
当然，华润城的成功还有一点是其地段优势。科技园及华润城以北的大量消费人口被吸纳到万象天地，外加本身优质的产品和运营，使万象天地成为网红圣地。
相似的项目还有很多，龙城万科里也是一个不错的案例。在深圳原关外地区缺乏大型商业项目的背景下，龙城万科里注定成为网红。赢商网报道，在今年“520”期间，运用线上营销带动线下消费的模式，龙城万科里的客流量破20万。
位于留仙洞总部基地的万科里项目也正式开业了，据万科近两年来的一系列动作，包括收购知名商业地产投资运营商印力集团等，可以看出，在商业地产方面，万科仍在持续发力。
02
不同于大型商场的统一招商运营，CBD底商采用的是散租模式。散租模式意味着，个体投资者也有进场的机会。
在散租模式中能取得成功的商圈有哪些？掰掰手指头可以数出来，广州上下九、福田CBD的连城新天地、过去的罗湖东门商圈，等。没有中心区充足的人流量，散租模式很难有起色。
因此，若做商业投资，办公空间底商也是一个可以考虑的选择。
热点城市的CBD底商租金通常不比大型购物中心商铺低，如集合了行政中心、商业中心、金融中心等诸多业态的香港中环，其商铺的租金也创下了世界之最。
2011-2014年间，香港主要街道商铺租金继续全球排第一，每月尺租达2813元（港元），高于纽约、巴黎及伦敦，连续第3年居全球首位。
深圳福田CBD同样如此，尽管在租金水平上未达到香港中环的水平，但多年来未曾出现过铺面空置现象。
福田CBD的写字楼底商多为中高端餐饮、咖啡等商业业态，消费人群多为金融行业白领，其消费需求与消费能力都较充足，商铺从来不愁租。
到老福田CBD中逛一圈会发现，尽管上班时间人员稀少，但咖啡厅总会有三三两两的人在消费或办公。而午餐时间，餐饮店总是人满为患。
有网络数据统计，金融行业工作者，相较于在写字楼里办公，更喜欢到咖啡厅约见客户。
南方楼事一位财经记者朋友便是如此。虽然没有商务谈判需求，但写稿等日常工作大部分是在楼下的咖啡厅完成。
往地下走，是贯通整个CBD的连城新天地，客流量经久不衰。
福田CBD
03
在原有的传统商业模式上，深圳正孕育新的商圈业态。总部基地复合商业或许是未来深圳的一大方向。
对商业投资者来说，最重要不外乎就是人流量。
总部基地意味着有大量的上班族，并且都拥有一定的消费能力。如果总部基地内还规划有居住功能区，则可以进一步增加人流量。
根据规划，深圳市将打造十七个重点发展片区，其中较令人瞩目是深圳湾超级总部基地及留仙洞总部基地。
原因在于，深圳湾超级总部基地对于入住企业的要求很直接，必须是世界500强。
留仙洞总部基地方面，入驻企业均为高端科技企业，目前已确认的有大疆全球总部、深圳航天工业技术研究院有限公司等一批高端科技企业。
不过，留仙洞总部基地片区内此前尚未出现大型商业中心。不仅留仙洞，包含深职院、深圳大学城在内的整个西丽片区，在大型商业方面，一直是空白的。
万科嗅到了这个风口，万科云城商圈的出现了。
万科云城商圈以目前较成功的街区+MALL模式，试图包揽所有总部基地+西丽片区的客流。
落到项目本身，项目内规划了总建筑面积大约7.5万平米的商业体量，整体打造思路是“Mall+绿廊街区+商业街区”的产城融合商业模式，营造7*24全时段的创新形商业体系。
目前，万科云城公寓的入住率已达90%。这意味着，万科云城商圈将承接起整个万科云城项目内的居住及白领群体的消费。
据预估，万科云城未来将服务包括留仙洞总部基地的60万高新技术人才、西丽大学城10万师生、科技园北区30万精英人群、西丽100万常住人口以及西丽高铁站每年带来的上千万流动人口！
这种模式的商业业态更倾向前面所说的居住+CBD融合升级版。
万科iworld效果图（上下滑动查看更多）
截止目前，万科云城一期万科里街·西里已经正式开业。在这里，可享受到79渔船、八合里、西贝旗舰店、日日香烧鹅、俏九州、奈雪的茶等人气网红餐饮。明年5月，万科云城自持的商业，包括集中式商业MALL和绿廊商业街区、万科里街将全部开业。
不过，目前万科商圈内可以买到的商铺并不便宜。大型购物中心万科里及网红街区万科里街都由万科自持运营，只租不售。一期产品已经售罄，当时价格在14万/㎡-20万/㎡之间；云街二期也卖得差不多了，不过其价格高达27.88万/㎡，最低总价1400多万。
据悉，万科云城写字楼底商万科iworld已于本月开始认筹，推出117套商铺，主力户型建面约30-90㎡，实用率高。
有小道消息称，受新房备案价限制，iworld价格会有惊喜！业内不少人也将其视为难能可贵的“捡漏”机会。
“用10年左右的跨度来看，商业的未来刚开始。”资深商业地产经济人方叔告诉南方楼事。
方叔表示，十年前同样有人认为深圳的商业过多，但历史证明，他们的推测是错误的。十年后，现在规划中的项目或许会成长出另一个CBD、或另一个万象天地。
他认为，商业市场属于资产配置中的一环，借鉴香港和大多城市的发展，深圳的商业还会持续向上。
方叔认为，目前街区+MALL模式是比较吃香的商业运营模式，“也是取全球精华，复制成功的商业广场。”
这一模式为商场增加空间体验，把室内的搬到室外或独立，更多的个性化展示。就如世界排名首位的迪拜购物中心、美国明尼苏达州美利坚MALL。
一位资深工改顾问也告诉南方楼事，目前运营较好的商场都是走街区+MALL模式，轻奢+网红路线。
在运营模式成功的前提下，方叔认为未来10年后深圳达到3000万人口问题不大，目前的统计数据已经达到2500万人了，10年后或许能达到应该看到5000万人口的目标。
在有充足的人口背景下，消费需求自然会上升，这也意味着深圳还需要更多的商圈来满足未来5000万人口的消费需求。
“目前来看，深圳的商业确实显得略有过剩，但考虑到未来，深圳也许还需要更多商业。”
撰文/排版 秀清