开发商为刀俎，买家为鱼肉？未必：宿命都在合同里，潜在风险可规避

今年连续几个 Condo 楼花出事儿，很多华人买家被牵涉，所以在华人圈子里引起的轰动不小。

继几个月前 Vaughan 市的一个 Condo 楼花项目流产后，就在前两周，又一个无法履行合同的 Condo大楼开发项目曝光，开发商终止合同，买家们的押金将被退回；紧接着就是一家华人开发商，在收齐了买家们应该付的押金后，迟迟不肯开工，等于被动违约，被买家们告上法庭。

这样连续出事儿，除了在华人圈子里引起不小的波动，也由此衍生出失望，愤懑以及不安，甚至恐慌情绪。有人对未来是否再次投资楼花感到无所适从，或者望而却步。

早在2016年前，独立屋领涨，Condo无法忘其顶背时，又有多少买家，因为买了一个楼盘里的几个单位，收房日期密集而无法弄到贷款，不得不放弃收房而被开发商收了定金又罚差价 ？如今风水轮流转，三年前的Condo早已不是现在的价格，面对翻倍的售价，契约精神似乎已经是纸上谈兵。

多数开发商希望可以把项目做成，然而雪上加霜的是，除了售价涨，建筑材料也是翻倍的涨，没有实力的开发商，无法在价格非常有优势的情况下大量囤货，更没有其它项目可以互补，连拆东墙补西墙都无法做到，当初卖给客户的价格，用现在的建材造成，已经是赔钱赚吆喝。

这个时候本来不想拿这个说事儿，感觉有点儿伤口上撒盐；尤其所有这些出事儿的Condo，我都没有买家在里边，不必承担任何心理负担。

然而，人不能在一个地方摔两次，如果能从这些连续崩盘的楼花事件中，总结出些微的经验教训，也可算是付出的押金得到了利息回报吧。

今天写这篇，还有另外一个原因，因为我自己的客户，通过我，在Yonge街上买的三个 Condo 楼花单位，也面临着开发项目要流产的命运。

这个楼本来说今年交房，屡次延期，到了合同上规定的最后一次延期机会用完后，开发商当下并没有说项目取消，而是选择让买家自动退出。

开发商的信已然发到客户手里，客户转给我看了。开发商给客户提供了要么再等四个月，要么退出合同，押金拿回的选择。

信里原文引用合同，有理有据的说明，他们此次给客户提出的选择，没有法律漏洞。

客户直接电话询问，开发商辖下的接待人员居然一反常态的劝说客户解除合同。所以我料想，即使真如开发商所说，某个许可需要再等四个月才可能拿出，恐怕只是托词，崩盘只是时间问题，而且会在近期。

烂尾是一定了，只是还没有最后通知，即便种种迹象都已昭然若揭，我还是不要说出开发商的名字和项目吧。

说出事儿，有点儿言过其实，毕竟，买家们在前期付出的所有预付款都将被如数无息退还。

然而，大家也都懂得，这样的交易，买家们的潜在损失很大。

买楼花的很多客人在很大程度上是投资为主，希望可以在交钱和交房之间打个时间差，收楼后的市面价格和当初的买入价相比，通常已经有可观的收益。

即使不想立刻卖出，握在手里，暂时出租几年，趁着Condo管理费没涨上来，大楼很新，可以卖个更好的价钱。

而Condo单位现在有多好租有目共睹，租金收益也还可观。

即使自住，什么都是新的，生活其中也舒服，满足了很多人的“新房情节”。

其实，在过去几十年里，Condo楼花项目越来越多，违约事件时有发生，只是没有像现在这样整个开发项目都取消，所以也就没有引起如此轰动。

楼花虽然好，但有其特殊的的潜在风险。最显而易见的是，您没办法看到人文环境，虽然可以看到未建楼盘周围的大环境，终究隔靴搔痒。

现在出现的开发商取消项目的风险过去并不常有，都拜Condo形势太好了，从去年开始，Condo的销售，从量到价，可以说一骑绝尘，轮到独立屋无法望其顶背。

我就说说我能想到的几步防范。有点儿马后炮的意思，然而这些防范措施，我至少跟我的客户在完全没有这些事儿之前都说过。当然，现在也不迟，“亡羊补牢，为时不晚”。

1. 买楼花前先研究考察一下开发商的背景和实力。                        

按说这在过去都是匪夷所思的事儿，任何开发商，只要能拿到地，并且可以公开销售楼盘，都不是一二班战士，实力一定是有的。然而今非昔比，时代不同了，现在的楼花价格飞涨，好地段的楼花已经到了每尺 $1400；建材也在涨，作为买家，您在欣喜着自己的楼花已经两倍，甚至三倍涨价的时候，其实危险已经埋伏下。没有非常雄厚实力和悠久背景的开发商，犹如信用记录一般的租客，也许会一不做二不休，采取各种合法的投机手段，来达到自己中饱私囊的目的。

2. 仔细看合同，如果觉着自己英文不够，有必要找一个好点儿的律师看。在看开发商合同上，我认为找律师把关很有必要。

我自己大学和研究生都是英文专业，英美文学硕士（好吧，插播个小虚荣 ：-） 毕业后一直做文字及翻译工作，来加拿大后也短暂的做过法庭翻译，就是这样，在Condo上，我自己也只看我自己的合同，客户的合同不敢轻易看，生怕漏过什么，心理负担受不了。

律师们知道哪里抓重点，毕竟每天都在合同堆里滚。看合同不贵，过户律师就行，如果您过户找同一个律师，大约只收 $100 上下。

3.  分散投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

找律师看合同只是预防为主，开发商的合同基本都滴水不漏，有防弹功能。虽然我们可以从合同里看到一些诸如转让费多少，是否允许转让，以及许可申请条件等事，甚至发现不确定疑点，但终究不愿意因噎废食，失去一个投资好机会。

我们能做到的，就是分散投资。最好不要一买就买好几栋，或者为了盈利，伙同朋友拼着命合买。过于单一是投资大忌，再好的楼盘，也有短处，没有必要在一个地方过多投资。即使没有开发商毁约事件，这么做也不妥。

最后，几句题外话。我自己很少推销楼花，目前市面上这么多火爆楼花，经经们每天在微信上霸屏，我也没去拿盘，我们公司有楼花团队，想拿到好盘很容易。但我更乐意专注于重售房的买卖，Condo也是更青睐二手单位。

做楼花不容易，使的是另外一股劲儿。佩服那些楼花做得好的大拿们。我宁愿做房东的租盘，也不愿碰楼花。从业以来，始终如此。