厦门竟然需要出租80年才能回本？租售比照妖镜下，目前全中国竟无可买之房！
刚需请勿收看今天这篇推送
刚需不需要关心租售比
刚需只需要选择对你工作、学习、生活最便利的板块，按照二小姐的《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》，上上上！
刚需买房是自住是报户口是孩子读书
自从买了房，
嘿！
不用担心房东涨租，不用担心奇葩的合租室友，不用担心随时可能有人拿着钥匙开门闯入。另外，中国的住房还附带可以落户、学区等附加价值，甚至还能用来装逼撩妹子！
你，还在为撩不到妹子而发愁吗？
现实会告诉你，当你有一套好房子的时候，撩妹就会像开了挂一样，而二小姐——就是那个卖外挂的人！
刚需没房的痛苦已经战胜了买贵的痛苦
SO
刚需自住，必须闭上眼睛，马上出门买房！
投资买房的人
请收看银河系十八线卖房网红二小姐今天写的这篇重磅头条：《厦门竟然需要出租80年才能回本？租售比照妖镜下，目前全中国竟无可买之房！》
恭喜这位提问的兔司机
你终于有了“买房收租”的思想觉悟
很多年以前，欧神还没成网红，还在篱笆论坛和我们这群妇女打打闹闹，我与他说过：“我买房子是要收租的，收不到租的房子我是不买的。”
当时N多人群嘲我：“谁买房是为了收租？在中国买房都是为了买进卖出赚差价的啊！”
这句话说得其实也没错
中国房产的持有成本太低，摩擦成本也较低，导致了交易的频繁；大家都是靠博差价赚钱，不靠收租赚钱。
但这一现象正在慢慢发生转变
你看到了
限售——逼得你长持
契税个税增值税中介费——增大摩擦成本
呼之欲出的房产税——增大持有成本
在这些因素的叠加下
长持囤房变得越来越重要
而在漫长难熬的岁月中
“租金”就显得十分重要了
资产为什么值钱？
因为资产能产生稳定的现金流
一个零现金流的值钱资产
可能短期因鸡血效应存在
但不能永恒存在
用大白话说就是别看现在闹得欢，将来迟早拉清单。
永恒存在的零现金流资产
只能是黄金/比特币/古董收藏品这种被赋予特殊意义的、不可复制东西，而绝不可能随便哪样东西，包括房子。
我们同时需要意识到，现金流并不一定完全地、实时地体现资产价值
用大白话解释就是：虽然租金体现了房屋的实际价值，但租金和房价的上涨并不是同轨迹线的。
租金上涨更多地与人口流入+货币供应成正比例关系，它的特点是：缓慢而坚定地上涨
房价上涨则更多受到城市规划、信贷因素和市场政策的影响，它的特点是：盘整几年，一口气上攻，上攻后再盘整几年。
租金上涨曲线和房价上涨曲线的轨迹具有明显不同，不能完全按照租售比理论来选择购房时机，还要兼顾参考其它多种因素。但不可否认，租售比理论是一个终极防御型武器。
这位兔司机，假如，你今天考虑的是采用租售比理论来选择购房时机，那么今时今日大可不必出门看房，先盘整几年再说，你看目前全中国主要城市的房价租金比，竟无可买之房！厦门竟然需要出租80年才能收回成本！
本文数据鸣谢：纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会
你的房子究竟值多少钱？
想必你没有深刻思考过吧？
但二小姐作为开发商，肯定深刻思考过
对开发商而言，
一手房定价通常采用成本收益法；
我用20000的楼板价拍下这块地，加上土建成本+财务成本+税费成本+社会平均报酬率利润，我定价45000，嘿嘿嘿有钱赚！
开发商有钱赚，接盘侠愿意买单
这桩生意就做成了
但遇上市场弱势的时候
开发商有钱赚，接盘侠不愿意买单
生意做不成
地王也会被套牢
所以成本收益法也不是万能的
在二手市场，房子真实估值，通常采用租金倒推法。
这种倒推方式源自股市，股市里有个很经典的估值方法就是现金流折现（现金流折现法是通过预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值，从而确定股票发行价格的定价方法。）——任何能产生现金流的资产，估值都是相对比较简单的。
房子能出租，能产生现金流，我们其实也可以用类似的方法进行估值。比如对于商业房产/写字楼/商铺之类的，银行通常的估值是20倍的年租金。
租金100万一年的店铺，大概价值2000万
这是全！世！界！最常见的现金流折现估值方法
中国的商用物业由于税费极高，交易不活跃，泡沫较小，所以也严谨遵循国际惯例，20年租金估值法。你去大小银行办抵押打听，都是用20倍年租金来估测商用物业价值的。
但住宅这种标的物，不是20倍年租金.
一方面，中国房产的持有成本太低，摩擦成本也较低，导致了交易的频繁；大家都是靠博差价赚钱，不靠收租赚钱。当标的物不靠收租赚钱的时候，现金流折现的估值方式就会失效；
另一方面，中国是世界上政局最为稳定的发展中国家，未来有更多美好的期许，这种期许会在房屋价值上早早体现出溢价，也就是我们常说的”提前透支“。
所以住宅这种标的物的估价，通常远高于20倍，在这一轮去库存运动之前，全中国大小城市通常稳定在30年租金估值（无论京沪，还是十八线小县城都是从30倍年租金估值涨上来的）；
但在这一轮大涨之后，你几乎已经看不到30年的了，比比皆是40年以上的，厦门这种妖股，居然80年租金才能回本！
房子作为一种能产生现金流的资产
本质估值就应该是“现金流折现估值方法“
如今可能由于各种外部鸡血因素
导致了这一估值方法的失效
但终有一天
“现金流折现估值方法”会告诉我们潮水退去后谁在裸泳
2019年5月14日，纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合发布了2019年4月核心城市住房租金报告。该指数目前覆盖了全中国22个核心城市，分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡。
一线城市4个，
准一线城市4个，
二线城市14个
基本代表了中国最具经济竞争力的城市
一线城市中，深圳2018年1月以来的住房租金总体涨幅最高，一枝独秀，达10.88%。北京上海广州齐头并进，没有特别大的差异，租金年均涨幅5%左右
准一线城市中，苏州2018年1月以来的租金总体涨幅最高，为9.38%，也是一枝独秀，杭州垫底，并且是罕见的下跌5%
二线各大城市租金走势基本一致，不涨也不跌，没有明显差异，大连有一定程度的触底反弹
喂奶①
租售比照妖镜下
目前全中国竟无可买之房
目前最有投资潜力的第一梯队是长沙、海口、上海和重庆
（东北较为难测，假如振兴东北计划成功，则今日的大连和沈阳是可以买入的，但假如东三省持续不振，则今日买入即是沉没成本）
喂奶②
租金上涨曲线的特点是：缓慢而坚定地上涨
房价上涨曲线的的特点是：盘整几年，一口气上攻，上攻后再盘整几年。
房价租金比排名前列的城市
要做好盘整几年的准备了
喂奶③
你的房子究竟值多少钱？
对开发商和一手房而言，定价通常采用成本收益法；
对银行和二手房而言，通常采用租金倒推法。
20倍的年租金，是全！世！界！最常见的现金流折现估值方法
中国的商用物业遵循这一指标
但中国的住宅物业脱离了这一指标
是因为住宅持有成本低，中国政局稳定，房屋溢价高。
但是这种脱离不会太久、太离谱
终有一天会回归至30年租金回本的区间
如果是被看好城市，可放宽至40年租金回本，即到达可投资价值区间
喂奶④
房子作为一种能产生现金流的资产
本质估值就应该是“现金流折现估值方法“
如今可能由于各种外部鸡血因素
导致了这一估值方法的失效
但终有一天
“现金流折现估值方法”会告诉我们潮水退去后谁在裸泳
银河系十八线地产专家二小姐
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