准千亿房企金辉控股向港交所递交招股书：年复合增长48.9%
据IPO早知道消息，大型房地产开发商金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）于北京时间3月25日晚间正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，农银国际、中信里昂证券和海通国际担任联席保荐人。
招股书显示，成立于1996年的金辉控股目前主要在长三角、环渤海、华南、西南及西北从事房地产开发，2019年五大区域的销售情况占比分别为29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%；已覆盖的城市则达到30座，包括北京、上海、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州等一线及新一线城市，并且在上述多个城市中进入销售十强。
2018年-2020年，金辉控股行业排名稳定。2020年中国房地产业协会发布“2020年中国房地产开发商前五十强”金辉控股位列第36名；中国指数研究院发布“中国房地产开发商前百强”位列第37名；2018年及2019年，金辉控股还获及易居房地产研究院中国房地产测评中心授予“中国房地产开发企业品牌价值30强”。
从产品特征来看，金辉控股现有的四大产品系包括面向城市主力中青年客群的“优步系”；以舒适改善型为主要卖点的“云著系”；聚焦一、二线城市核心地段与资源，面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。
截至2019年12月31日，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中102个项目由集团旗下子公司开发，而剩余42个项目则由集团合营及联营公司开发。
同期，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.4399万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市。
销售额稳步增长，经营能力逐年提高
值得注意的是，金辉控股过去数年在不同场合均提及“营收过千亿”的节点式目标，并曾估算预计于2020年能达到这一结果。
从招股书反映的财务数据来看，这一目标似乎“近在咫尺”。据克而瑞数据，2017年至2019年，金辉控股的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元（人民币，下同）。
从表象来看，2019年的增速较之2018年有所放缓。但不可否认的一个现实背景是，在2019年相关政策的陆续执行下，市场调控趋于常态化，整个房地产行业的增速较前两年已明显放缓，个位数的增速也成市场大势，因此金辉控股在2019年取得近20%的同比增长已实属不易。
2017年、2018年和2019年，金辉控股的收入分别为117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，年复合增长率为48.5%；同期的净利润则分别为22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。其中，2019年的收入增长率和净利润增长率分别为62.56%和16.96%。
此外，招股书亦披露，金辉控股在2019年完成出售物业管理业务，预计自2020年起不会再获得任何物业管理的收入。2017年、2018年和2019年，物业管理的收入分别为3.57亿元、4.81亿元及5.17亿元。
换言之，物业管理业务的出售对整体业务营收的影响甚微，反而能将更多资源和精力投入物业开发及销售等核心业务。
从上述核心财务数据不难看出，金辉控股的经营能力逐年稳步提高，并随之逐步体现平衡增长优势。
资产负债率稳定，现金流充裕
另外需要关注的一点是，债务水平是衡量房地产企业是否能称得上“优质标的”非常重要的一个考量标准。
根据招股书透露的数据，金辉控股在2017年、2018年和2019年的资产负债率分别为83.18%、85.46%以及85.68%，处于相对稳定的状态。
不妨取四家已在香港上市的房企作一参考，截至2019年6月30日，恒大(HK:03333)、万科 (HK:02202)、碧桂园(HK:02007)以及融创 (HK:01918)的资产负债率分别为83.55%、85.26%、89.33%以及90.84%。（注：因部分企业未发布2019年全年财报，故选取半年报数据）
这也意味着，作为一家非上市房企，金辉控股的资产负债率与主流上市房企基本持平，甚至略有优势。
另据金辉控股于2019年8月27日发布的《金辉控股2019年公司债券半年报》，从去化率和回款率等细分指标来看，金辉控股已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，而预收款项达到554.98亿元，同比增长34.35%，平均回款周期35天，上述各项指标均领先行业平均水平。
此外，截至2019年12月31日，金辉控股一年内非流动负债余额180.2亿元；而同期的营业收入为259.63亿元，全年全口径销售额高达888.6亿元。
综合上述数据分析，金辉控股的货币资金已完全能够覆盖短期债务。从另一维度来看，金辉控股业绩的快速增长并非大量依赖杠杆实现，反而债务期限结构合理，长期债务占比更是超过70%。
基于前述良好的盈利能力和稳健的财务基础，自2017年起，联合信用评级有限公司连续三年给予金辉控股主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。
资源有效整合，继续完善布局
金辉控股在招股书中提及，此次IPO募集所得资金将主要用于继续专注关键地区，并进一步加强市场地位；继续通过多元化土地收购方法扩大优质土地储备；继续加强产品于设计及质量方面的竞争性，并为产品附加智能科技功能，以提高客户满意度；继续实行审慎财务政策，优化资本架构及提高股东回报；扩大人才库，以提高效率及表现。