青客公寓重入寒冬：2019财年巨亏 “流血上市”后遗症难解除|年报直击
作为第一家赴美上市的长租公寓青客公寓，2019财年净亏损4.89亿元，累计三年亏12.42亿
出品| 每日财报
作者| 郜融莲
长租公寓在经历2019年资金链紧张问题之后，尽管成功上市，但是业绩没有改善。
2月19日，作为第一家赴美上市的长租公寓青客公寓，公布了首次上市财报。2019财年显示，青客公寓净亏损4.89亿元。
雪上加霜的是，“流血上市”的青客公寓又遭遇了疫情带来的考验。2020年，青客公寓能熬过这个漫长的冬季吗？
《每日财报》注意到，从2017财年-2019财年，青客公寓连续三个财年持续亏损。2017、2018、2019财年分别实现净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元，截至2019年9月30日，累计亏损额达到22.78亿元。
导致亏损的原因，或许和青客公寓在一线城市以外的城市拓展不足有关。
招股书显示，截止到2019年6月30日，青客在全国拥有96854间可出租房源，其中约95.80%位于以上海为中心的长江特大城市群，这部分房源贡献了整体房租收入的97.50%。其中，上海为62719间，占比为64.70%，杭州有1409间，苏州有10430间，南京5551间，武汉3648间，北京408间，其中南京、武汉和北京是在2018年前后才开始开拓。
据Fastdata极数《2019年中国长租公寓行业发展分析报告》表示，一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场，而新一线城市成为最重要的增量市场。2019年，长租公寓用户在一线城市的分布占比为53.85%，在新一线城市的占比为35.08%，而2016年，一线城市占比为78.82%，新一线才18.79%。
目前青客公寓在上海的房源占比多，主要集中在长三角地区，且除上海以外的城市扩张略显不够。
对比刚上市的蛋壳公寓，截至2019年9月30日，蛋壳在中国13个城市建立了运营机构，截至2019年11月30日，蛋壳运营的公寓单元数量为43.2万间，从2015年到2019年公寓单元数在四年时间增长了166倍，开业房源达40.7万间，同比增长148%。
在城市分布上，青客公寓在上海之外的5个城市总计有34135间可出租房源，蛋壳北上深总共有21.38万间，在其他城市有19.28万间，其他城市占比为44.57%，在一线城市之外，开拓更多新增量市场。
从拿下房源到产生租金要花80天，但青客公寓必须负债扩张新城市。这或许是青客公寓资产负债率较高、现金流吃紧的原因。
2019财年青客的总资产为17.99亿元，总负债为26.11亿元，资产负债率高达145.08%。同时，2017财年和2018财年，青客公寓的资产负债率也分别为137.17%、143.79%。这些数据意味着公司已经连续3个财年面临着资不抵债的风险。
据公开媒体，长租公寓鼓励租客通过租金分期和贷款的方式支付租金预付款。以这种租金贷的方式，长租公寓通常可从合作的金融机构处，获得一笔不超过24个月租金的一次性付款，平台利用这些租金预付款筹集资金用于公寓采购、装修和日常维护运营。
值得注意的是，此前，青客公寓还被媒体指出存在“租金贷”乱象，其租金贷模式是用提供折扣的方式，让租客向金融机构借款，一次性预付租金。据公司招股书显示，截至2019年6月30日，65.20％的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.73亿元，值得注意的是，只有5.10％的租户选择了续租。
此外，为了解决相关资金问题，青客公寓还曾涉足过P2P。其合作的资金方之一“上海翔梓金融信息服务有限公司”就是一家P2P平台，值得一提的是，其旗下的魔房宝平台在7月曾被警方通报，实控人凌某还因涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕。
据青客公寓2019财年年报显示，截至2019年9月30日，公司与11家金融机构合作，有65.40%的租金使用租金贷支付，年利率在4.35%到8.60%之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50%的租客正在申请租金贷。但在2019财年，有48.40%的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。
青客公寓上市时，筹资金额从原来最高的1亿美元降至4590万美元，缩水过半。这也从侧面反映出了，青客公寓对自己在美股市场的表现十分不自信。
上市后，青客公寓在美股市场的表现的确不佳。2019年11月5日，青客公寓当天开盘价17.35美元，上市第二天收盘17.64美元，较发行价涨3.76%，市值达8.37亿美元，股价的颠覆在20.4美元，随即股价开始低走，上市4天后跌破10美元。
《每日财报》注意到，2019年11月8日，青客公寓登陆纳斯达克的第4天，在“昙花一现”的股价巅峰20.44美元开始“走下坡路”，最低股价甚至跌破10美元/股，在上市首周微涨之后，青客公寓股价持续跌落，截至2020年2月21日，青客公寓股价为12.45美元，总市值为5.96美元，相比上市初的市值8.37亿美元市值，缩水28.79%。
除股价持续走低外，据第三方投诉平台黑猫投诉资料显示， 青客公寓已收到两千多条投诉，多由“贷款纠纷”、“不退房租押金”、“提现难”、“网费高昂”、“服务差”等问题引发。
据公开媒体，此前青客公寓还曾“强制”房东降低租金，原因是青客公寓根据对房屋的过往数据统计，公司每月支付给房东的租金已远远超出了从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。此次降租范围为500-900元，降幅在两成左右，涉及到公司的上千套公寓。
疫情之下，对长租公寓影响极大，青客公寓能否逃过此劫，渡过此劫后又能否扭亏为盈，《每日财报》将持续关注。
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