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关键要点

不动产(Real Estate)一般是指土地及附着在土地上的各类自然或人造固定设施,包括:树木,矿山,建筑物,房屋,桥梁,铁路和水利工程等。

不动产和动产都是法律层面的定义,属于财产(Property),用以明确物的权利,包括:所有权,用益物权和担保物权。

相比其他资产类别,在物理上不动产具有:固定,永久和唯一三大特征。不动产在经济上的独特性包括:稀缺性,改善性,永久性和地域性。

不动产可分为土地,住宅,商业,工业和特殊用途五类。

不动产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分,而且提供了大量就业岗位,是经济增长的关键驱动力。

人口结构,利率,宏观经济和政府政策是影响不动产价格的四个关键因素。

可以直接投资不动产,也可以通过REITs进行间接投资。

什么是不动产?

不动产(Real Estate)一般是指土地及附着在土地上的各类自然或人造固定设施,包括:树木,矿山,建筑物,房屋,桥梁,铁路和水利工程等。与不动产相对应的是动产(Personal Property),一般是指那些不会永久附着在土地上的物品,比如:车辆,家具,器械,服装和首饰等。

不动产和动产都是法律层面的定义,属于财产(Property),用以明确物的权利,包括:所有权,用益物权和担保物权。具体法律条款可参见《民法典》中的物权相关章节。

不动产的物理特征

不动产和其他资产类别不一样,在物理上具有如下三点特征:

1. 固定的:虽然土地的某些部分是可移动的,地形也是可以改变的,但任何一块土地的地理位置一般是固定的。

2. 永久的:土地是耐用,不可摧毁且永久存在的。

3. 唯一的:没有两块土地可以完全相同。尽管它们可能有相似之处,但每个地块在地理上都是不同的。

不动产的经济特征

土地还具有一些影响其投资价值的独特经济特征:

1. 稀缺性:虽然土地并不稀有,但总供应量是固定的。

2. 改善性:土地或建筑物的改善会影响其财产价值。

3. 永久性:对土地或建筑物的建造/改善属于相当大的固定投资,虽然建筑物可以被夷为平地,但由于无法非常经济地拆除或更换,类似水利工程,电力设施和下水道系统等往往认为是永久性的。

4. 地域性:地理位置是不动产最重要的经济特征之一,是指人们根据便利程度、声誉和历史等因素会对特定区域有选择或偏爱。

不动产的类型

一般而言,不动产可分为五种类型:

1. 土地:包括未开发的空地和农业用地(农场、果园、牧场和林地)。

2. 住宅类:任何用于住宅目的的财产。包括:商品房,普通公寓,复式楼,联排别墅和独栋等。

3. 商业类:任何用于商业目的的财产。包括:购物中心,商业公寓,酒店,办公楼,停车场和剧院等。

4. 工业类:任何用于制造、生产、分销、储存和研发目的的财产。包括:工厂,发电厂和仓库等。

5. 特殊用途:一般指政府大楼、图书馆、公园和公立学校等公共使用的财产。

不动产对经济的影响

不动产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分,而且提供了大量就业岗位。比如:经纪,销售,会计,建筑开发,物业管理,咨询,银行和律师等大量从业人员都依赖于不动产行业的发展。所以,不动产是经济增长的关键驱动力。

不动产的价格变化会影响到个人和企业的经济行为。在主要依赖消费驱动的经济体中,当不动产价格上涨,财富增加,人们会感到信心,更有可能去消费,他们在房价上涨期间会花更多钱,储蓄更少,因为他们知道如果遇到困难,总有房产可以托底保障。

而且,在房价上涨期间,个人和企业更有可能承担债务。一方面,是因为房价上涨意味着银行将可能在违约情况下弥补更多损失,因此会加大放贷力度。一方面,是因为在资产价值上涨环境下,个人和企业也会更乐意去借贷。

大量的消费和借贷就会国民经济产生强大的积极影响。但物极必反,风险借贷的激增也会导致泡沫,就像2008年金融危机一样。而且,高昂的房价会给年轻一代增加很多生活压力,导致贫富差距,进而衍生出很多社会问题。

影响不动产市场的关键因素

影响不动产价格和投资潜力的因素很多,但最为关键的是如下四个方面:

1. 人口结构:一个国家人口结构的重大变化可能会对不动产行业产生重大影响。比如:随着中国上世纪60年代约2.45亿“婴儿潮一代”未来数年即将步入退休,对于养老社区,第二套改善性住房需求可能产生很大变化。

2. 利率:利率变化会极大影响人们购买住宅的能力。这是因为利率越低,购买房屋的抵押贷款成本就越低,购房需求旺盛,从而再次推高价格。相反,利率上升,获得抵押贷款的成本增加,从而降低了房地产的需求和价格。

3. 宏观经济:经济的周期性会对不同类型的不动产价格产生不同影响。比如:经济衰退时,酒店会比写字楼更糟糕。因为酒店一般是短租,如果经济情况不好,消费者可以随时取消酒店消费。但写字楼租户通常是长租,在经济衰退期间也无法轻易变更。

4. 政府政策:出台政策可以对不动产需求和价格产生相当大的影响。比如:购房首付比例,一线城市限购和户口学区政策等都会显著影响区域的房价水平。

如何投资不动产?

一般常见的直接投资方式有:

  1. 直接购买

  2. 租赁(Rental properties)

  3. 翻修后转售不动产(House flipping)

直接投资的获利主要有两种方式:租金和升值部分。与其他投资不同,不动产受其地理位置的影响很大。区域的就业率,犯罪率,经济环境,交通设施和学校质量等因素都会推动不动产价格的上涨或下跌。

同时,也可以采取间接的投资方式,比如:购买不动产投资信托基金(REITs)。这是一种将众多投资者资金汇集在一起,然后通过购买,运营或融资等方式进行不动产相关投资,并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现,使得广大个人投资者可以无需自己购买拥有或管理任何不动产,也能从中获利,提供了一种投资不动产市场的低成本方式。

同时,也可以采取间接的投资方式,比如:购买不动产投资信托基金(REITs)。这是一种将众多投资者资金汇集在一起,然后通过购买,运营或融资等方式进行不动产相关投资,并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现,使得广大个人投资者可以无需自己购买拥有或管理任何不动产,也能从中获利,提供了一种投资不动产市场的低成本方式。

REITs投资的不动产类型很多,包括:公寓楼、商业办公楼,酒店、零售中心,仓库,医疗设施,甚至手机信号塔和数据中心等。不同于这些传统不易买卖的不动产,大多数REITs像股票一样公开交易,使得它们具有很高的流动性。

不动产投资信托基金REITs产生的股息收入和资本增值潜力使其成为股票,债券和现金的绝佳平衡点,属于历年来表现最好的资产类别之一。

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