深圳涨完,下一个领涨城市是哪里?聪明人已进场!

提问:本人坐标西安,无购房资格,想投资上海,深圳,杭州,武汉一套,等孩子大学毕业后做准备,手头结余子弹200左右,月还款2W,请房姐指点!

回答:你好,子弹200,优先考虑一线城市,深圳现在已经涨起来了,除了我们星球内推荐的限价新盘,二手房已经是高位,不建议继续追高,只能在几个普涨板块内淘笋。深圳投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

上海的房子,已经在回暖了,不像深圳那么疯。因为深圳有很多明确的利好,比如豪宅税放松。上海还没有那么多刺激政策。但是上海的购买力恢复还是比较稳的,比如学区房和改善好房子成交已经起来了,浦东有的地方学区房成交已经很旺了,我知道有的双学区房已经涨了10%。上海的行情走的要比深圳扎实一点,反正一线城市的涨幅都差不多就那么一些,一轮周期下来20-30%。深圳这种比较着急的,那么就快一点,早一点结束。上海这种温和的,那么就会走的时间长一点。如果有上海的房票,现在入手上海也是不错的时机。

提问:您好房姐,武汉关谷青年汇,开发商打算开发吃喝玩乐一商业区,现在引进了,星巴克,肯德基,麦当劳,贤合庄,一些品牌,正在装修中,商业区对面有3所大学,这边住宅小区题量小,主要是做学生的生意,有投资商铺欲望,又怕风险太大,因为第一次接触商铺,希望房姐分析一下,可不可以投资这里商铺。谢谢

回答:你好,感谢付费!关于投资商铺:

一、市场上商铺的几种典型:1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑

2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等4、远郊外迁市场,功能明确、集中分区。

二、投资商铺如何赚钱?

1、 靠升值来赚差价;

2、租出去收租金;

3、自己开店做生意用

三、为什么投资商铺赚不到钱

1、 市场上的商铺货量太大,库存太多,10年都卖不完

2、 价格上涨难,5年不涨反跌3、 二次交易税费太高,即便价格上涨了,差价也被税费吃掉了:增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等,基本高达总房价的20%

4、 外迁市场难,分割式概念商铺、包租商铺不靠谱

、商铺如何买?

1.看自己资金体量,如果此商铺总价占自己资金总量的20%以内是可以的。

2.要考察商业街的租金和有效人流

3.买入的商铺税高,单价一定要足够低才行

4.租金年化收益如果达不到6%就不建议投,因为流通行太差

总结:现在疫情期间,商铺位置好,带租约,租金也可以,只是单纯的因为业主缺钱才卖商铺,那就大刀去砍,价格合适就买,不合适就不买。商铺是极难变现的,融资属性也差,他缺钱时没有太多的谈判筹码。以上都考察清楚了,租售比能达到要求,可以入手。否则建议继续买住宅。

提问:房姐您好,SFSD,湖北三线小城户口,子弹35,深圳工作,目前看广州新塘不限购,想问是在广州新塘买个小户型还是回武汉买合适?(武汉还在犹豫是否转户口)但应该不会去广州工作,且近两年不会回武汉。

回答:你好,对新塘的判断:

1、新塘房价的涨落,不会因为TOD的建设进度和投入使用而改变,新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关

2、市区不涨或者横盘,新塘就是向下的趋势,这是必然;只有市区上涨了,或者有了上涨的趋势了,新塘才会有“滞后”式的反应,至少6-8个月延期

3、影响的因素其实主要靠政策(放水政策)

4、新塘,另一方面就是粤港澳大湾区的几何中心,你发现在交通通达、产业汇聚、人口走向上又是一个汇聚点,前景跟光明,但需要时间的发酵。

子弹35买新塘可以,如果考虑自住,也可以关注东莞的小户型。武汉未来有子弹再继续加仓。

提问:美丽的房姐,您好,孩子4岁,老家黑龙江已经没有发展空间,决定迁往广东今年打算在东莞开餐厅,东莞有房,但考虑以后孩子上大学,还是想把户口落到广州或者深圳,个人比较喜欢深圳,但深圳教育资源不如广州,而且广州现在的房价比较适合上车(深圳太贵了),不知道这个想法对不对?计划,今年报本科自考,估计2022年可以考完,看您介绍说广州可以交六个月社保能买房,想先开始交社保,手里闲置资金120万,还款控制每月不超10000,打算在广州投资一套房产,学历考下了再办理广州入户问题1,考虑房产投资和孩子以后大学教育和就业以及未来两个城市的发展,广州和深圳选广州这对吗?问题2,如果买广州现在交社保,6个月以后应该关注哪里的楼盘,具体怎么选?问题3   广州入户除了考学历还有其他途径吗?感谢房姐,如果想法不对希望能给出一个更好的规划,谢谢谢谢!

回答:你好,感谢赞赏!

广州破限购很简单。现在可以进场了,一线城市中性价比最高的城市。

参考往期一线城市定位分析:

北上广深4个城市,特点完全不同,最终演变出来的用处也不同。比如北京,集中了几乎所有的新发钞票和美元基金,又是权力中心,钳制文化传媒行业,虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到,所以北京这个城市,适合做头部生意:创业,上市,网红新媒体,服务有钱人;一个字形容:莽;同时另一方面,北京各个方面也比较贵,不适合草根生存。

上海,商业发展很充分,吃喝玩乐一条龙,也比较国际化,各方面都物价比北京低,非常适合中产以上阶级作为消费城市,但总体人群比较精致,不适合野蛮生长、繁衍后代。

深圳,商业发展很充分,虽然没有上海潮,但是居住环境和物价都更低,除了房价现在排名第一各方面都还不错,没有太多人际关系权力关系网络,适合草根创业普通人打拼。

广州,商业发展充分多样,也能国际化,吃喝玩乐一条龙,各方面都物价都低,花不花钱都可以,除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外,都很好,尤其适合繁衍后代,网络上知名的多娃人士,大多居住在广州。

广州投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:可爱的房姐,我在深圳石厦有一套房子,明年小孩子上学想换到百花实验片区,但是百花的学位房从去年8月开始涨,到现在已经涨了30-40%左右,请问现在换房是好时候吗,还是再等半年看看?或者你觉得如何操作比较好呢?

回答:你好,感谢付费!从教育质量来说,肯定是百花非常好的,但从投资角度来说,百花片区盛名之下其实难负,涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万,现在13万左右,跑输了很多学位房的后起之秀。

一是名校扩容群雄逐鹿之后,百花的价值被稀释了。

二是百花真的太老了,不是刚需真买不下手,最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买,花点时间淘笋,不用着急入手,如果同样看重升值建议再多看看。

提问:坐标深圳。南山区两套房产,一套一梯队优质学区房自住红本100平在手,一套二梯队学区房140平贷款出租中。目前考虑将二梯队贷款的那套,置换一套200平左右大户型一本证平层用于自住。请问~1.招商海月三期为什么一直相处周边价格地位?与路口斜对角的恒裕滨城二期价格相差一倍了。除了学位以外,是受五年前一居户失火影响吗?2.置换时是不是应该首选一本证大平层>一本证复式>两本证大平层?3.楼上或者楼下曾经失火出过人命的房子,不影响房屋质量?对二次出售影响会有多大?

回答:你好,深圳房价涨,有以下几个逻辑:1.深圳不是环状城市,没办法拿核心区和郊区做涨幅比较,比如罗湖和南山,同为核心区,我对这两个片区的看法,关注圈子久了的人多多少少知道。另外,关外郊区,也不能放到郊区说,比如光明是南山外溢,坪山是罗湖外溢,二者的价格和前景都不能放在一起比较。

2.每个区的供应不一样,供应也极其影响价格。

3.每个盘也要拿出来具体分析,现在不比2015鸡犬升天的普涨,具体到每个盘,涨幅也是不一样的。

4.要看一个区域内某个户型、某个价位段的稀缺度,为什么诺德48平热销且价格一直拉升,因为整个前海,再难找到双学位次新大花园400多万的两房,稀缺决定了价格。恒裕滨城为什么在这个环境这个单价这个总价下,创造了2019年20%的涨幅?也是因为稀缺,最新最核心赠送最大密度最低海景最好。

恒裕滨城定位是豪宅,深圳的豪宅总结:

1.深圳的豪宅发展史不长,真正的豪宅相对稀缺;

2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾;

3.深圳不缺塔尖人群,豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场,选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候,豪宅也能走出独立行情。

4.从度假安逸海边豪宅,学区豪宅,到湖景豪宅,到目前的海景豪宅,一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

深圳限购未来数年都看不到放开的可能,所以双拼房会有下家难寻的问题,再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑,就容易被视如敝帚,因为双拼房多半为大户型,没钱人住不起,有钱人看不上。

两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品,在限购如此严的时代是要谨慎选择的。

双证的缺点:

1.占名额

2.金融属性差,大多数都不能满评

在什么时候选择双拼:

1、价格严重低于单证户型

2、有长期自住需求

3、有拆分价值的双拼

选筹优先单证大平层。凶宅有很多种,要分情况。新鲜凶宅5折买入,根据持有时间,一般10年内7折卖出。除非过了20年以上,业主都换了一批人,别人都忘了这事,才能原价卖出。一般都是买入做抵押融资。自住就要看你介不介意了。

提问:请问房姐,沈阳一环内中海寰宇天下,和长白的中海和平之门,相比较而言,哪个更能兼顾学区和投资呢?中海和平之门,还有再涨的空间么

回答:你好,中海寰宇天下还有空间,但空间会受局限,要看学区能否加到岐山一和四十三。投资极度不看好已经涨过的长白岛,长白岛15000以上都不值得投资了2者对比优先中海寰宇天下小孩教育不要指望房产,更不要指望公立学校,学习成绩差的、智商情商开拓能力差的,才当老师。而且,你理解错了公立教育的本质,教育本质是生源筛选、社会分层,送到不同的厂区,未来从事不同职业。

提问:房姐好,请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的,而不是稳定上涨?这个周期由什么决定?

回答:城市化、人口、土地供应和货币等因素,在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。

长期来看宏观调控降低供应,增加交易成本,无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利,一个长周期里会导致房价上涨。但是微观选筹层面,调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻,形成房价短期堰塞湖,这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。

既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识,又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响,体用术里的体是方向与目标,术是实现目标的具体路径,方向正确不代表路径不需要优化。房产投资也需要根据围观政策调整战术,战术里要学会小步快跑迅速迭代。

提问:智慧的房姐好,想请教1如何让我的房产有最大价值,以获得资金。目标:二线城市。2蔡甸的凯德悦湖现在卖合适么?我的情况1门头沟三居:贷120万纯公积金,原194万现325万,租金4000,夫妻共有2房山一居:经适房,贷款无,原26万现172万(经适转商税费12万)租金2600,房本公婆共有3中法生态城凯德悦湖87平:贷款无,去年5月得房本,原55万现80万,毛坯空置,夫妻共有(跟朋友合买,所有均平分)4联投汉口郡88平:贷款无,马上得房本,原74万现95万,租金1600,夫妻共有。老公消费贷24万,我10万。账面子弹15万。信用卡4张总授信25万。两人京籍。我刚开始上长沙社保

回答:这几套房产,都不属于优质资产。

1.门头沟山地面积达到98.5%,是北京山地比例最高的区。地势高,平原少,再加上永定河分割了门头沟和市区的联系,没人没钱又没产业,最好的买入时间点是地铁通车之前。现在属于利好出尽,长远看跑不赢大势。如果生活半径在附近可以保留自住,如果考虑未来涨幅,建议出手置换。

2.房山也是同理,但是比门头沟略好一些,继续持有还是出手建议说说具体楼盘再做判断。北京投资回报率最大的板块,见知识星球内部分享。

3.蔡甸和汉口北都属于武汉的远郊区,汉口北相对好一些,有长江新城可以期待。蔡甸只能依靠汉阳的人口溢出,但是汉阳目前还是武汉三镇中发展最弱的区域。如果有武汉的房票,建议置换到三环内主城区,长沙社保可以继续交,现在还没有到出场的时间。

提问:房姐好!感谢多次的指导,还是有滨江情节,汉口卖不起,有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”,极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高,若以持有10年的心态购置,从多方面看合适否?增值的空间?另,有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置,不想出租,是否该继续持有?敬请赐教!谢谢您了!

回答:看过国内大小城市的江景,今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢?答案是:能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远,城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近,则无法看清城市的全貌。

江,仅提供了一个视野开阔的条件,水面是最平的衬托物,更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色,必须经过天时、地利、人和的偶合,才会出现。就江面宽度而言,江景的条件十分苛刻。宽度过窄,建筑阻挡了你的视线,你无法看到城市的全貌。

天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄,不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限,景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉,因为江中间有一座岛:橘子洲,活生生将两边景色打断,橘子洲并不高,但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。

而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处,这么说武汉江景潜力无线啊?

并不是!长江在武汉宽度超过1公里,而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小,汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线,必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度,才是江景的福地,不远不近,普通楼房不显小,摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江,重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。

相比武汉的江景,我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买,滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景,同等价格,锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有,做截断抵押融资,入手低价潜力盘投资。

提问:房姐,我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章,对其中一个老破小的流派特别感兴趣,因为我本身是学美术的,对装修特别感兴趣,想到如果通过改造老破小既能挣到钱,还能有精神上的成就感,真的很让人向往啊!希望房姐给我一点指导,谢谢!另外,关山大道上有一个盘叫光谷创业街,2002年建成,这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子,甚至有单价11000的,请问房姐,这种房子叫笋房吗?这个盘有改造的价值吗?

回答:1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少,且价格高,上车门槛太高。

你人在北京,先淘淘北京的老破小好了。

老破小:租售比非常高的小房子,一般来讲房子越小,租售比就越高。如果能遇上租金收益5%以上的老破小,那就闭着眼睛买。 老破小适合新手,因为老破小需要的启动资金非常少,在北京有小几十万就能进去玩一玩,以小博大。

选择老破小的核心优势:租金。 小房子的核心优势是租金, 因为租金是有下限! 在租房市场上,相同位置的1室1厅,不论面积,价位差别都不会很大。

选择老破小的标准:相同租金下,面积越小越好。 在北京,1居是最最基本的刚性需求。 只要你不给他多一个房间或者少一个客厅,那么这个需求,对于刚需来说,就值这么多钱北京潘家园的61平准新房,可以租个5000/月,跟30多平的老破小差不多。

老破小的优势: 投入低,租金回报高,不担心房价的波动,好卖。 老破小的劣势: 面积小,房价回报率低,虽好卖,但因为总价低,交易税费就显得高昂,也会拉低一部分房价收益。 

2.武汉为什么老破小市场太小?因为流动性还是不够+涨幅不如次新 另外,贷票到后面真的是瓶颈,心力瓶颈也是瓶颈。

提问:房姐,沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下,月供3000,手里只剩下20子弹,只够日常开支,武汉沌口有套无贷款房,家人思想落后说房市低迷,不同意再在武汉买房,不同意抵押,我虽不同意他们的观念但也无法改变他们,就只有自己筹划了,我自己开了家小店,可以经营贷30个出来,就想问方案一,是继续沈阳投资一套?方案二,把户口落到深圳一线城市去,乘它没有开始撵人之前占个坑,反正户口在哪里不重要,一线的户口肯定越来越难拿?等攒够钱了去深圳买个老破小上车?方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法?自己的小店每月净收入1万,从小家庭条件差,穷怕了,只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点,再次感谢

回答:你好,思路都正确。沈阳继续加仓深圳落户,趁着大门还没有关关于家人支不支持的问题应该这样看:

你不应该和空军沟通。人不能被说服,只能被天启。

空军的想法是很顽固的,如果你没有非常坚定的理论支撑,你和他们的辩论往往只能是你被说服,而不是反过来。建议你做两件事情,第一件事就是认真分析楼市的理论基础,经济学是科学,明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法;

第二件事是不再和空军沟通,而是自己去做,只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走?6套以上就需要开始找代持了,有了赚钱效应就可以按揭二手豪车,没事和亲友喝茶吃饭,不经意间透露赚了多少。

你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理,炫富必为借钱,高调皆为生意。

提问:买第一套房,最重要的是什么?

回答:年轻人的第一套房,非常重要。房产的投资道路,好比滚雪球。第一套房产的优劣,回报,决定了未来3-5年的局面,而这个局面还是买定离手,无法改变的。。 

我们知道,第一套房,通常是把现金打空的,出手之后,很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射,不仅如此,已经购入的房产,月供会不断消磨手上的资源。 小白领上班族,很多都是月光,打完首付基本只剩下半条命;这个世界,月供的压力每大一份,都有可能导致整个买房系统的崩溃。 月供最大的压力来自哪里?一些媒体小编的报导中,炒房客资金断链,都是因为金额太大;实际上,没有几个人是因为金额太大而断供的,这种完全是是新手的看法。贷款是非常困难的,远远比买房更困难;

想多贷一些钱,你要面临: 

自己的心理压力;流水的不足;银行的审查;个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作,几乎不存在多贷了款而崩溃的。 真正导致月供崩溃的,是房价不涨。房价不涨,房东不仅无法回血,还要每个月抛出去一管血。 如果只是跟随市场的横盘,还不是很严重;最惨的,是别人都涨了,你还不涨。五花八门的买房技巧,有用,但不是根本;买房最重要的,是知道应该买什么样的房子: 选筹正确,雪球才能越滚越大,房产增值,不断给你回血;选筹错误,只能割肉离场,有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定,割肉都不能。 贷款,多贷不贷,是0分和100分的区别;

选筹,可以是正分和负分的区别。选筹,是买房最重要的一步。

提问:房姐你好!潜水很久,今年40了最近一直想回武汉,虽然跟买房关系不大,但觉得房姐阅历丰富,不知道怎么看我这种情况:2个小孩,目前生活在上海,看中回武汉比上海好的方面,1是回武汉买个学区房,给孩子读好点学校,上海这边读不了什么好点的学校,都是普通学校,房子也大一些,还可以买2套2是我父母亲年纪大了,看他们跟我在上海生活,心理内疚,回武汉他们可以经常回老家,心理不至于空虚。3是回我老婆家也快,假如不回,目前担心这个年纪哪天被公司裁了,找工作没有竞争力,生存成问题,目前有个老破小房子在供,想早点回打好基础,但毕竟在上海待了十多年,想到时候和公司领导说说调回武汉分公司,上海待了十四年了。

回答:往后的日子,越来越难 越来越难。

其实,你父母给与你的,都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务,而这点,大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小,养家的就我们一人。这个时期,我们管它叫做中年危机。

中年危机,无非是债务的集中爆发。有中年危机,说明你的速度还不够,不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑,是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报,且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报,这种模式存在着明显的收入上限,一旦停止劳动就没有收入来源,而且即使有过硬的技能,也很难直接传承给后代。

对于职场人来说,劳务收入的上限,就是100万,因为供给太大,市场定价自然就低,而你要达到劳务收入的上限,也要付出100%的精力。精力决定模式,模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万,当你知道面临无数竞争者随时会被取代,当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候,你会发现人生如此被动,人自然就焦虑了。

回武汉没问题,但是现在最大的问题是该换赛道了。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
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