以案说法｜法院关于商品房交房时间的认定
本文作者：乔瑞
裁判要旨
商品房销售合同纠纷案在具体的审理过程中，存在交房日期不一致甚至相反的情况存在，对此如何认定交房日期，应该结合具体案件予以具体分析：如果开发商在未取得交房许可时就擅自交房，应该以开发商实际符合交房条件日期作为交房日期；但如果在开发商未通知交房，购房户通过其他途径实际占有使用房屋的，为平衡双方利益，应该以购房户实际取得房屋日期为准。
基本案情
蔡园明、陈春琴向法院提出诉讼请求：1.判令天盛公司支付逾期交房违约金10530元（自2018年7月1日起计算至2018年10月27日止，按日万分之1.5,以已付房价605000元计算）；2.判令天盛公司承担本案诉讼费。事实和理由：蔡园明、陈春琴（买受人）于2016年12月19日与天盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向天盛公司购买天盛瑞景小区5幢2单元304号预售商品房一套，合同约定房屋建筑面积为123.36㎡。该商品房总价为605451元。合同第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2018年6月30日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用。2018年10月26日，天盛公司通知蔡园明、陈春琴等购房户于2018年10月27日交房，但2018年12月3日，天盛公司才取得建设工程规划核实合格证。综上，蔡园明、陈春琴认为天盛公司侵犯其合法权益，特具状法院，请求支持诉请。
天盛公司辩称：蔡园明、陈春琴拿房时间为2018年9月21日，故应计算至2018年9月21日。
法院经审理查明：天盛公司系郎溪县天盛瑞景小区的开发商。蔡园明、陈春琴（买受人）于2016年12月19日与天盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向天盛公司购买天盛瑞景小区5幢2单元304号预售商品房一套，合同约定房屋建筑面积为123.36㎡。该商品房总价为605451元，首付款于2016年12月19日前支付125451元，余下480000元于2016年12月26日前办理银行按揭。合同第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2018年6月30日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.国家部门政策发生调整变化，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；3、合同约定的交房期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，蔡园明、陈春琴支付了购房款605451元（包括银行按揭），2018年11月29日，天盛公司开具了增值税普通发票，开票金额605451元。
另查，2018年9月21日，蔡园明以看到天盛瑞景小区已经有购房户装修为由，要求天盛公司交房，天盛公司予以拒绝；蔡园明找到物业公司拿到房屋钥匙，并进行装修。2018年10月26日，天盛公司通知蔡园明、陈春琴等购房户于2018年10月27日交房；2018年12月3日，天盛公司取得建设工程规划核实合格证。
裁判结果
郎溪县人民法院于2019年4月15日做出(2019)皖1821民初504号民事判决，判决如下：
一、被告郎溪县天盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告蔡园明、陈春琴逾期交付房屋违约金7538元；
二、驳回原告蔡园明、陈春琴其他诉讼请求。
案件受理费60元，减半收取计30元，由被告郎溪县天盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
宣判后，郎溪县天盛房地产开发有限公司主动履行了判决确定的给付义务。
法院认为
法院生效裁判认为，蔡园明、陈春琴与天盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。蔡园明、陈春琴依照合同约定完成了支付购房款义务，天盛公司应当依照合同，于2018年6月30日之前将房屋交付蔡园明、陈春琴使用。天盛公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，蔡园明、陈春琴在明知天盛公司不具备交房条件的情况下，未得天盛公司许可，对房屋进行装修，其已经实际占有使用房屋。故本案中，蔡园明、陈春琴诉请的逾期天数应当计算至2018年9月21日止，合计为83天，依照双方合同第九条约定，天盛公司应当支付的违约金数额为7538元。
案例评析
本案的主要争议焦点在于房屋转移占有时间的具体判断。
一、商品房交付时间的立法倾向
对商品房交付时间，理论上有几种不同的观点。1、占有说，该观点认为，购房者的目的就是居住，当其实际领取房屋时，购买目的就已经实现，故应当以实物为准，具体表现为“交钥匙”1。2、权利转移说，该观点认为，根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故房屋的交付时间应指所有权转移。3、综合说，该观点认为，房屋的交付的时间是房屋实物和所有权转移的完全交付之时[1]。上述三种观点各有道理，但考虑到从房屋验收合格可以交付使用到实际办证，需要一定时间，如果规定取得产权证作为转移交付时间，相对效率较低。且通常情况下，房屋交付使用后，买受人即能获得占有、使用、收益的权利，故在对权利交付进行约定后，以“交钥匙”作为开发商履行合同约定的交付房屋的义务。因此，《商品房买卖合同解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
二、开发商不具备交付条件交付应如何处理
对此，也有两种不同的观点。第一种观点认为，根据《商品房买卖合同解释》，以交钥匙作为交付之日，如果购房者直接接收了房屋，应视为购房人放弃约定的交付条件，以实际交钥匙之日作为交付之日[2]。这种观点主张，购房户在接收房屋时，有一定的注意义务，应当对对方是否取得合同约定的交付条件进行审查，如果放弃审查并领取房屋，应当说购房户已经取得占有利益，只要最终验收合格，不应当再予以赔偿，开发商违法交房，应由行政主管部门按照规定予以处罚。第二种观点认为，开发商在交付房屋时，未经验收合格，应以实际验收合格之日作为交付之日。虽交钥匙，但不构成有效交付，交付房屋违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。针对上述两种观点，司法实践中也有不同的判决方法，根据上海法院的判例，商品房的交付日期在商品房不符合交付条件，但“已实际交付的情况下，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论”[3]。也有法官认为，应该严格按照《商品房买卖合同解释》第十一条规定，以房屋转移占有视为交付，当然，未验收合格的除外。笔者认为，根据《商品房销售管理办法》等相关规定，开发商应当将具备交付条件的房屋在期限内交付使用。各地区房管局监制的《房屋买卖合同》也约定：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋在约定期限内交付房屋。因此，在开发商未取得交付条件时，交付房屋不仅仅违反的是行政法规，也违反了双方关于交付期限和条件的约定，说明开发商的合同义务并没有完成，应当承担违约责任，直至符合交付条件时止。
三、房屋转移占有时间的具体判断
商品房销售合同纠纷中，交房时间一般存在三个时间节点:a、开发商符合交房条件日期；b、开发商通知的交房日期；c、购房户实际接收日期。理论上而言，日期先后应该是a在前，b次之，c最后。具体交房日期应该以通知的交房日期即b日期为准。但司法实践中，往往并非如此，在此情况下，应如何判断具体时间，笔者认为，在开发商未取得交付条件而通知交房的情况下，应当以开发商取得交付条件作为房屋转移占有之日。但如果购房户领取房屋在先，开发商通知交房及符合交付条件之日在后，也即购房户通过一些其他手段取得房屋，应当视为其对房屋现状的认可，如再允许其主张违约责任，明显有失公平。简单列表如下：
|
时间顺序(按发生时间先后) |
abc |
acb |
bac |
bca |
cab |
cba |
|
转移占有时间点 |
b |
c |
a |
a |
c |
c |
针对上述案例，蔡园明、陈春琴在明知天盛公司未取得交房条件且拒绝交房的情况下，擅自通过其他途径占有使用房屋，应当以其占有使用房屋之日作为房屋转移占有时间。