成都四十个主流生活区（2021版）
前几天看到星空老师出了一篇《成都板块30强》的文章，蛮多感触。
今天公众号次条推文也转载了星空老师这篇雄文做参考。
2018年中旬，根据我去美国硅谷考察的经历，我出过一篇《成都四十个主流生活区》的文章。
主要根据8个指标来做出评价：
8项指标（2018年）：
学区25分 住房品质20分 居家安全15分
通勤10分 夜生活10分 优质就业10分
户外活动10分 生活成本-5分
两年多过去，成都城区在不断的扩张，东进、南拓向外蔓延。
同时，在这两年中，成都市的房产板块和重心都有了轻微的偏移和改变。
2020年底，我将上述8项指标分值做了少许改动：
成都四十个主流生活区图示
（大部分依然沿用2018版。随着成都城区的不断外扩，也增加了一些新的生活区。）
和成都的百度热力图是不是类似？
天府新区的主流生活区
天府新区广袤无垠且分散
结论讲完了。
偏好深度阅读，对评价指标来源及推导过程好奇的读者，就继续朝下看吧。
溜爸2017年心血来潮万里迢迢的实地考察过美国富人区学区房。
原由来自于《罗辑思维》罗振宇
《罗辑思维》第185期“即将到来的阶层社会”中，有这么一段话引起了溜爸的浓厚兴趣：
举房价的例子来说明这个现象：虽然中国现在很多城市的房价也已经很高了，但是中国的房价分布趋势基本上是从市中心到城乡结合部缓缓下跌的，一环、二环、三环……一级一级往下降。可是在美国却是断崖式的下跌，可能穷人区富人区仅仅隔了一条马路，但是房价却是一个天一个地。比如硅谷的核心区帕拉阿图（就是斯坦福大学所在的城市），它的东边还有一个城市叫东帕拉阿图，两个城市是紧邻的，中间只隔了一条河，大概是15米宽，但是两个城市的房价却是一个天一个地，住的人群也是不一样的。帕拉阿图住的基本都是富豪，比如Apple的乔布斯、Facebook的扎克伯格等，而东帕拉阿图住的却基本上都是社会的而最底层百姓。这两个城市最核心的区别是什么？人不一样！尤其是培养下一代人的资源不一样。
加州帕拉阿图周边人口示意图
真是这样吗？
工科硕士男不喜道听途说，一定要亲眼看到才相信。
于是，有了2017年的这次美国旅行+学区房考察。
旅游部分参见溜爸的美国西海岸自驾游记，也是全网最详细攻略：
溜爸花了2天时间，将帕拉阿图（Palo Alto）和东帕拉阿图（East Palo Alto）踩了个遍。
Palo Alto和East Palo Alto示意图
帕拉阿图和东帕拉阿图的居住品质确实有差异。
但！远远没有罗振宇说的那么夸张。
更找不到这张泾渭分明的区隔图：
网上疯传的Palo Alto和East Palo Alto的对比图
看来媒体大佬们都是贩卖焦虑的家伙。
当然后来的版本更是玄乎。
诸如隔了一条可以趟过的小河就是天堂和地狱的区别，我们也只能当做笑料了。
帕拉阿图房价确实超级贵。
但东帕拉阿图也不便宜，尤其近几年帕拉阿图的高房价外溢，西班牙人、中国人及印度人等大量移居，目前东帕拉阿图房价也上涨惊人。
知名媒体人的打假告一段落。
跟着溜爸看看硅谷富人区帕拉阿图（Palo Alto）的学区房吧。
帕拉阿图街道很低调，和想象中的豪车遍地不同
街道干净、清净。路人很少。
硅谷本来就是旧金山的郊区。所以很难见到高楼大厦，到处都是大别墅。
这栋房子要卖1100万美金。
斜对面的这家便宜一半，也要520万美金。
约了房东，进去看看。
院子很舒服。泡杯大红袍发发呆才84的板，安逸的喊。
这套房子算是偏年轻、科技新贵、现代风格的建筑。
而且只有一层，居住面积并不大，可能不是每个人都喜欢。但可以让读者对硅谷富人区豪宅有直观的认识。
客厅采光很不错。
卧室采光也很好。
溜爸不太喜欢这种背无靠山的书房。
大概就拍了这些。
偷拍下房东，也是华人，衣着非常普通。
硅谷这里真正的有钱人根本不在乎外在。只有高档宴会才会特别注意着装。
不禁感慨下成都刚刚富起来的阶层。
一定是满身logo。
街边吃个钵钵鸡，都要开着宝马车、爱马仕大H明晃晃的皮带，菲拉格慕的皮鞋，LV的包，Dior的墨镜，恨不得牙齿上面都镶个Gucci的logo。
况且，你怎么知道哪个学区好，哪个学区不好呢。
在成都都要和各种房产中介斗智斗勇，美国不需要吗？
这要多谢美国的Niche网站。
www.niche.com
Niche是美国专注K12学校数据网站，收集在读家庭反馈，以评论为中心。Niche排行榜根据如下6个指标对近3500所学校进行评分和排名，如下是榜单的6个参考维度：SAT/ACT分数（30%）、顶尖大学录取层次（25%）、大学录取率（15%）、文化多元性（10%）、在读家长/学生评分（10%）、师生比（10%）。其中大学录取率和师生比是来自国家教育部的信息，其他都来自Niche用户提交的评分。
Niche网在美国本地学生和家庭中非常流行。它提供了全美绝大多数大学的相关信息，且信息多来源于在校学生和家长的反馈，所以你获取的信息都是学生和家长们的“使用体验”，是最接近学校真实情况的反应。
它就是被戏称为学校领域“大众点评”的Niche排名。
在这个网站上搜索Palo Alto，直接给出最高级别推荐建议A+：
而细项参考指标有公立学校评分、犯罪率、房屋品质、夜生活等等。
来一波各项指标页面感受下：
帕拉阿图区域房价
可以看到统计数据会反映该地区自住比例高，还是出租比例高哦！
出租量大了，非常影响该区域的房价！
因此给我们的提示：小区内若有群租、开民宿、开公司等一定要严格抵制！不要认为和你自己没关系，将严重影响你家物业未来的升值！
图示位置并连接美国最大的二手中介realtor.com
美国二手房的信息非常透明。因为是永久产权，因此该房屋哪一年建造、哪一年翻新，曾经有哪些房东居住过，当时购买价格等，在网上一查就知。
区域的犯罪率统计
比较惊讶的是能够看到该区域的犯罪统计数据。
这个打分思路溜爸很喜欢。
成都能统计到吗？卖个关子后面讲。
人种、学历、性别、年龄段统计
瞅瞅，鄙视链真的是无处不在。
中国如此，美国也如此。
Palo Alto区80%都是本科以上文凭。
大专在这里，估计只有低着头走路。
优质公立校资源清单
Palo Alto区的学校资源罗列。
公立资源、私立资源及学院等。
包括学前、小学、初中、高中全有罗列。
非常直观，一眼可以看清这个区域的教育资源配置。
Palo Alto High School
超级牛X的Palo Alto高中。
同学都是硅谷高科技人员和斯坦福教职人员家庭的孩子。
林书豪就毕业于这所高中。
不就是个篮球运动员吗？
好提劲嗦？
都以为国外的运动员，也像我国四肢发达头脑简单？
除了打球啥都不会？
林书豪学业很好，SAT（学术能力评论测试）接近满分。高中毕业后，他最想去的大学是加州大学洛杉矶分校，其次是伯克利和斯坦福。但这三所大学都要求他来试训，只有布朗大学和哈佛大学愿意直接接收他。林书豪曾经去斯坦福试训，但对方迟迟没给他准确回音。他曾经语气强烈地指责斯坦福教练是一个骗子，当着面说会认真考虑他，但其实自己从来不在他的计划之内。
哈佛其实是林书豪迫不得已的选择，因为学业上哈佛是全美乃至全世界首屈一指的巨人，但在篮球方面，却是不折不扣的侏儒。他们还从未在8所学校组成的常青藤联盟里拿过第一名，这所美国最权威的大学在篮球方面一无所获。“我总是不明白，为什么我们的篮球队不能打出成绩呢？”林书豪的校友，微软CEO史蒂夫·鲍尔默曾经如此痛骂。
哈佛。。。迫不得已的选择。
好戳心。
溜爸好想我家娃以后能有迫不得已、勉为其难、勉勉强强、非常不情愿的机会。
扯远了，扯远了，继续看打分思路。
大众点评的评价体系
Niche网站提供了类似大众点评的评分体系和个人评价。
溜爸翻了翻，很多留言其实蛮逗的。
例如图上这位。
Palo Alto生活区的评级
最后总结：在硅谷Palo Alto富人区
除了贵，没啥缺点！
还记得溜爸的《二手房房价的四大决定因素》一文中多次强调：
地段才是房价的核心。
装修精美的别墅，在成都新都区是一个价，在成都浣花溪是一个价，而在美国硅谷富人区Palo Alto又是另外一个价。
看了Niche网站对生活区的评价体系，给了溜爸很大的启发。
按照这种方法，成都的生活区排名将是怎样？
注：本研究成果仅供溜爸个人分享给读者。不作为任何他人投资房产依据。
投资有风险，购买需谨慎!
溜爸根据成都百度热力图先手绘了一张成都40个主流生活区。
成都主流40个生活区
注释：
因画面有限，不再做更精密的细分。
例如川大华西板块可以再细分为磨子桥板块、科华路板块、郭家桥板块等。
再把Niche网站的评分结果调用，取其精华，弃其糟粕（如Weather天气指数、Diversity人种多样性就不再纳入考核权重）。
Niche网站评分体系
最终给出8项指标：
学区25分 住房品质20分 通勤15分
居家安全10分 夜生活10分 优质就业10分
户外活动10分 生活成本-5分
学区25分
该项指标打分主要参考了溜爸文章：
可通过这两篇文章了解学区评分思路。
住房品质20分
只要该生活区不是老破小为主（八九十年代的老房子，无电梯、无停车场），那么分数都给的很高。
并不会针对豪宅大平层或别墅就给高分。
满足小康家庭居家需求即可得满分。
居家安全10分
之前提过犯罪率Crime的考评还记得吗？
但全网无成都各区犯罪率统计。
这个数据确实让溜爸有点头疼。
最后，考虑到黄赌毒不分家，溜爸参考《四川省2015年走私、贩卖运输、制造毒品罪大数据分析报告》进行评分。
成都毒品2015年犯罪率统计：
高新区：8起。
武侯区：68起。
青羊区：83起。
双流区：91起。
锦江区：247起。
金牛区：292起。
高新区仅有8起，溜爸不意外。
惊讶的是锦江区有247起！
后来想到溜爸以前看学区房的一些不好经历。
例如锦江区城市理想。妥妥的成师附小本部挂户学区房。但过道、屋内，到处都是小卡片。。。
实在很难想象居家的话，如何给孩子解释这是什么东东。所以犯罪率的评分，就参考毒品犯罪率，以点带面的进行考核。
另：上图无成华区。不知道原作者为何漏掉。
通勤15分
通勤主要指上下班的交通。
这项指标重点是考虑地铁、公交的出行便利情况。
2025年成都预计开通地铁线路
夜生活优质就业户外活动共计30分
这三项指标顾名思义，很好理解。
为节约篇幅不再单独一个个讲。
夜生活指数。
凡是周边有大型商超、成熟的临街店铺，便于步行，都会给较高分数。
晚上下楼就可以吃个串串，冷淡杯，都算优质夜生活指数。
优质就业。
该项指标考虑了人类的终极生活目标：
钱多事少离家近。
钱多的工作，目前大部分在高新区以及成熟的生活区。
户外活动。
浣花溪公园、桂溪生态公园、大源中央公园、锦城湖公园、东湖公园、白鹭湾湿地公园等，这些都算优质的户外活动区域。无论家人散步、饭后陪孩子嬉戏，都是独一无二的资源。
生活成本-5分
物业费、出行、买水果、买蔬菜、下楼吃个牛肉面，这些都算生活成本。
玉林西路街边10元二两牛肉面和金融城街边22元二两牛肉面，会有什么本质区别吗？
文章最后：主流生活区的评价模型对于“蓉漂”、外来人口置业有很大的参考价值。但2018版的文章已经过时，所以才与时俱进的进行了一些数据刷新。对于生活区的排名，仅仅是一家之言，排名先后真的不太重要，重要的是看思路，而不是看结果。