转让土地使用权应该如何缴纳增值税

一、一般纳税人转让土地使用权

1、选择简易计税方法

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
因此，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照上述规定差额适用5%的征收率计算缴纳增值税。

2、选择一般计税方法

在《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）两个文件中，规定了转让土地使用权税率为11%，根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定11%税率调整为10%，根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告 》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）文件规定10%税率调整为9%。

因此，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择一般计税方法，转让2016年4月30日后取得的土地使用权，不能采用简易计税方法，只能选择一般计税方法。具体适用税率需要区分具体纳税义务发生时间来看：
（1）2016年5月1日至2018年4月30日，应该以取得的全部价款和价外费用适用11%计算销项税额；
（2）2018年5月1日至2019年3月31日，应该以取得的全部价款和价外费用适用10%计算销项税额；
（3）2019年4月1日后应该以取得的全部价款和价外费用适用9%计算销项税额。

二、小规模纳税人转让土地使用权

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法。小规模纳税人增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》 （财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
因此，小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以按照上述规定差额适用5%的征收率计算缴纳增值税。当然，对于小规模纳税人来说，如果不选择差额纳税的，则应当按取得的全部价款和价外费用适用3%征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权（属于自然资源使用权的），则应当按取得的全部价款和价外费用适用3%征收率计算缴纳增值税。

同时，对于小规模纳税人来说，依据《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）和《财政部 税务总局关于延长小规模纳税人减免增值税政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2020年第24号）规定，纳税义务发生时间在2020年3月1日至12月31日的，适用减按1%征收率征收增值税的，按照1%征收率开具增值税发票。