房企拆迁补偿费入账实务重大争议解析

一、企业在何种情况才可能发生拆迁补偿费支出？

企业在取得土地使用权过程中，并非所有的土地获取都会发生拆迁补偿费。要说清楚这个问题，必须从土地交付方式说起。国有土地招拍挂模式有很多种分法，站在土地交付方式角度可以分为两种类型：

第一种是净地出让，指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。净地出让意味着拆迁补偿工作政府已经完成，企业取得净地直接开发，通常不应该再发生拆迁补偿；

第二种是现状出让，是指在土地出让中，土地保持现状，地面如果有建筑物或者构筑物，需要由取得土地的企业负责拆迁补偿。那么自然这里发生的拆迁补偿工作政府通常不直接操作，应由企业直接实施，政府协调配合，企业通常应发生拆迁补偿费。

因此，当我们看到房企土地成本中有拆迁补偿费，通常情况下其获取土地的模式就是先出让。

二、房企支付拆迁补偿费是否必须取得发票？

1、判断是否需要取得发票的基本逻辑

一般情况下，企业判断支出是否取得发票的基本逻辑是判断收取款项的一方是否发生增值税纳税义务。实务中分为三种情况：

第一种，收款方发生增值税应税行为，应确认为应税收入，必须正常开具专票或普票；

第二种，收款方未发生增值税纳税义务，属于不征税收入，通常情况下不开具发票（税法规定可以开具不征税发票的除外），企业以收据和其他证据链入账即可；

第三种，收款方收取款项属于免征增值税项目，收入自然属于免税收入，通常应开具免税发票。

2、拆迁补偿费属于上述哪一种情况收入？

关于这个问题，其实是要看房企在获取土地过程中支付的拆迁补偿费是否需要缴纳增值税，营改增以前营业税时代就有相关规定，营改增以后财税2016年36号文附件三又做了延续，2020年国税总局又就此问题做了最新规定，详细的分析可以参考我公众号的另一篇文章《拆迁补偿政策又起波澜：总局明确重大争议》。这里仅仅将分析结果整理如下：

1、通常情况下，只有将国有土地交还政府，或集体土地转化为国有土地两种情况下才可能出现现状出让土地情况，也才可能有拆迁补偿或安置；其他情况下一般属于净地出让，不会也不应发生拆迁补偿与安置。

2、国有土地交还政府，无论取得的补偿是征地补偿还是建筑物补偿，均属于增值税界定的免征增值税行为，应免征增值税；无论补偿来源于政府还是来源于其他摘得土地的企业，均应免征增值税。

3、集体土地转化为国有土地，村民取得的补偿，不属于财税2016年36号文规定的免税范围，但也不属于增值税应税范围，因此属于不征税收入，无需开具发票，以协议、资金流、评估报告、收款收据、身份证明等证据链入账即可。

三、拆迁补偿与安置类支出类型

实务中的拆迁补偿与安置类支出最大范围可能包括以下内容：

1、农作物补偿费

又称青苗补偿费，主要是对土地上的农作物进行补偿。如果土地上还有未到收获期的农作物或经济作物，开发商需要对其进行补偿。

2、拆迁补偿费

土地原来有地面建筑物或者构筑物，需要对其进行拆迁的，应对原住户进行拆迁补偿或赔偿。这里的赔偿补偿可能是货币模式，也可能是安置房回迁。如果是安置房，情况可能复杂得多，会涉及视同销售等更麻烦的财税处理，这里不再展开，以后会专门就这个问题深入分析。

3、安置费用（过渡费）

由于旧城改造中拆迁在先，安置在后，必然涉及村民和居民事先拆迁的过渡与安置问题。

4、动迁支出

包括搬迁支出、搬迁奖励、拆迁小组或指挥部人员补贴等。

5、其他特殊支出

包括特殊人群特殊补偿与特殊福利、钉子户补偿与迁坟补偿等特殊支出。

四、拆迁补偿与安置费用入账证据链

要证明拆迁补偿与安置费用真实、合理且相关，企业必须准备完备的证据链：

1、拆迁补偿协议，可能是企业同被拆迁户签署，也可能是政府签署。

2、支付凭据，通常应为转账支付，特殊情况下也可能现金支付。

3、收款凭据，包括单户收款收据和多户发放花名册。关于是否需要取得增值税发票，以上述分析为准。

4、评估报告，对于拆迁补偿安置中的相关赔偿标准进行评估，给出公允参考值。

5、政府相关文件，尤其在旧城改造项目中，政府的协议、批文、方案、会议纪要、通知等文件也作为企业入账的重要证据存在。