时候到了 “接盘帝”准备出手！澳洲房产大亨准备大量收购降价开发用地！海外和州际租房者开始返程，在澳首府城市租房变难了！
时候到了 “接盘帝”准备出手！澳洲房产大亨准备大量收购降价开发用地
澳洲房产大亨哈里·特里古博夫（Harry Triguboff）计划利用一些房地产开发用地的要价空前下跌50%的机会进行大量收购。他表示，由于受到新冠疫情影响，许多开发商无法继续施工。作为澳洲开发商Meriton Apartments创始人，哈里·特里古博夫个人资产约为155亿澳元，他指出目前正在悉尼和布里斯班寻找独家地块，并正在商讨几笔交易。此外他还表示，在下调了公寓价格后目前在东部沿海地区建造的3000套Meriton公寓的销售情况还不错。特里古博夫在接受采访时表示：“土地价格已经下跌，因为没有人购买，开发商害怕无法从银行中贷出钱来，但我不需要银行。”他说：“我现在正在寻找悉尼非常便宜的土地，在布里斯班也有一个要买。非常便宜且优质的独家土地是我想买的。至于现在寻找的原因是有些土地价格正在下降。通常情况下，当情况变得艰难时，银行会强迫业主出售。但现在银行还没有这么做，不过最终他们不能坐视不管，将不得不出售。我可以找到价格下跌了50%的土地，但最大的问题是有多少土地价格会降低。悉尼不同于其他地区的特点就是，因为是悉尼，所以价格最高。“特里古博夫表示，尽管有收购计划，但由于联邦政府尚未为移民返回设定任何日期，因此很难规划未来的商业活动。据悉，在疫情之前，约80％的Meriton公寓出售给了中国大陆投资者。但是，由于预计今年和2022年海外净移民将逆转，特里古博夫表示，人口减少将为澳大利亚带来重大问题，而不仅仅是住房领域。特里古博夫先生说：“这个国家是建立在移民之上的。”新南威尔士州和维多利亚州将受到移民数量下降的最大影响，人口中心（Centre for Population）最近的预测显示，全澳年增长率将从2018-19年的1.5％降至2020-21年的0.2％，创下自1916-17年以来最低。
低于2％的房屋贷款固定利率到底适不适合您？
澳洲联储连续的降息和债券购买计划已导致购房贷款固定利率和浮动利率之间的差异扩大。根据澳洲购房贷款利率比较网站Canstar的数据显示，目前平均两年固定利率为2.3％，而平均浮动利率为3.33％。在进行贷款选择时（由浮动利率转固定利率），借款人首先需要了解固定利率贷款的局限性。Canstar的史蒂夫·米肯贝克（Steve Mickenbecker）表示，固定利率的显著特点是降低额外还款的灵活性。他说：“很多固定利率贷款没有抵消额”。但借款人可以选择固定其贷款的一部分，其余部分则维持原有利率选择，这通常被称为分拆贷款。史蒂夫·米肯贝克强调，“要最重要的是确保这三，四年的浮动利率与固定利率的利差，以及借款人可以节省和还款的金额，和一定的现金缓冲。” “借款人需要根据收入的增长，非常谨慎地选择变动的数量，并留有变动的空间。”PRDnationwide首席经济学家Diaswati Mardiasmo强调，并不是每个人都有资格获得低于2％的固定利率贷款。他说：“贷款人审核变得更加严格，因为审核人员真的在调查您的支出方式和生活方式。”Diaswati Mardiasmo表示，澳洲联储创纪录的低利率可能还不够低谷。“如果经济无法恢复并实际上变得更糟，联储必须更多地采取量化宽松和负利率的措施，这意味着利率还会进一步下降”同时，银行从金融市场借入固定利率贷款的资金，如果借款人提前偿还了固定贷款，但贷方的原始贷款期限仍保持不变。因此，银行将向提前偿还贷款的借款人收取所谓的中断成本或经济成本。如果资金成本在固定期限内下降，则破损成本（提前还款所带来的损失）可能会很大。利率下降得越多，破损成本就越高。
2021年澳洲商业地产将迎来投资热潮
2021年，海外投资者将继续加大在澳大利亚购买商业资产。商业地产中介仲量联行的最新调查显示，全球投资者中有一半计划增加他们在透明市场的资产，享受强劲的经济增长和低回报率波动。该机构在2021年的澳大利亚和新西兰投资市场主题报告中指出，疫情后全球投资者将更加重视具有可持续发展的资产，使其在面对气候变化和新冠疫情时仍具有价值。仲量联行澳大利亚研究主管安德鲁·巴兰坦（Andrew Ballantyne）表示：“我们相信，新冠疫情让人们更加关注环境、社会和企业治理标准和投资，企业将更倾向于具有强大可持续性属性的资产。”疫情在2020年震撼了商业地产，交易量较上年同期减少了一半。3月至7月期间，澳洲大部分地区处于封锁状态，但巴兰坦表示，随着经济复苏，今年将出现反弹。投资者愿意以高价购买现代、优质的工业和物流资产，例如由Charter Hall CPIF-Allianz房地产合资企业以4.48亿澳元的价格收购的Aldi四个配送中心的投资组合。此外，这场疫情还迫使许多投资者扩展到另类资产，例如托儿所，医疗保健和数据中心等物业，这些资产与经济联系不如传统办公楼等主流资产。
海外和州际租房者开始返程，在澳首府城市租房变难了！
珀斯的租房市场目前正处于危机之中，800多名申请者试图得到一套小公寓，空置率创历史新低。位于珀斯东南部的Beckenham的公寓有着两间卧室和一间浴室。在四周的时间里，问询邮件就有806封。房地产中介报告称，这种情况的出现主要是因为海外和州际的租房者开始返程。鲁比娜·维尔马（Rubina Verma）和她的丈夫阿维·维尔马（Avi Verma）是成功租到房的人，他们终于有了一个家，感到如释重负。在过去的两年里，他们和家人一直挤在一个只有一张床和一张小桌子的小房间里。房地产经纪人表示，随着竞争日益激烈，开放日也变得越来越受欢迎。REIWA （Real Estate Institute of WA，西澳房地产协会）表示，局势很可能会恶化。他们预计，空置率将从0.8%的历史低点进一步收紧。根据SQM Research的数据，在这座人口近200万的城市里，只有1835套房子可供出租。悉尼的租房空置率为3.5%，墨尔本为4.4%，布里斯班为1.8%。2020年5月，悉尼CBD的空缺率达到16.2%的峰值，但到11月下降至9.5%，墨尔本CBD的空缺率为9.1%。REIWA的主席达米安·柯林斯（Damian Collins）表示，珀斯的租金上涨了13%，预计在3月份租赁暂停期结束时，租金将上涨10%至15%。在2020年期间，珀斯的房子租赁价格上涨了10.5%，公寓价格上涨了9.5%。
最坏的时候就是最好的时候！澳洲公寓巨头逆势出击，再上马两个公寓项目
Iwan Sunito的皇冠集团（Crown Group）在墨尔本和布里斯班的首个公寓项目进展顺利，此前该公司报告了2020财政年度的利润和计划外销售均出现增长。这家私人开发商1月6日表示，预计将在今年中期开始在墨尔本南岸开发拥有153个单元的Artis。而在布里斯班，它已任命日本建筑师Kengo Kuma和当地公司Plus Architecture重新设计一项耗资5亿澳元的住宅开发项目（西区维多利亚街117号）。预计修改后的设计将在2021年中期提交给布里斯班市议会，2022年开始按计划销售。Crown之所以决定进行新项目，这基于该公司的战略思考，即由于当前疲软的市场使得住宅建设活动的放缓，这将导致未来住房供不应求。Crown Group联合创始人Sunito先生表示，“我的预测是，由于CBD地块等热门需求领域的供应短缺，市场将有两到三年无法满足大量的需求。”，“这可能会推高新公寓的价格。”该开发商最新公布的截至6月30日的12个月的财务业绩显示，收入下降了24％，至3.55亿澳元，这主要是由于项目进度情况所导致的。但值得注意的是，该公司税前利润增长了6％，至3,560万澳元。全年的账目包括疫情的前四个月和全国范围的疫情封锁时期，该公司售出了111套公寓，总价值为1.315亿澳元，高于上年同期的78套公寓，总价值9270万澳元。收入大幅提升来自Crown在悉尼3.95亿澳元的Waterfall项目的完成。
该公司目前有两个大型的公寓项目（都位于悉尼内区）正在建设中，最终总价值超过15亿澳元。分别为悉尼Waterloo 的5.75亿澳元Mastery项目（368套公寓），以及价值10亿澳元的Eastlakes Live项目（530多套公寓）。Sunito先生希望新州政府暂时取消对外国买家征收的12％印花税，以帮助促进销售并支持建筑活动的恢复。他说，尽管房地产市场表现出韧性和浮力，公寓市场仍将继续遭受冲击。他说：“我们仍然面临不确定性，如果没有通常占市场50％的海外学生和外国买家的到来，市场将继续疲软。”