宋卫平的小镇很美，他“代建”的房子靠谱吗？

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老宋最用心的小镇项目之一“桃李春风”刚刚交付了，同时交付的还有小镇中心，他罕见的给这个项目打了“80分”。除了小镇，老宋还有一个业务是“代建”。

遇到过不少人问我：那些打着品牌开发商旗号的代建房子能买吗？

代建业务做的相对早一些的就是绿城以及后来的蓝城，另外像朗诗、滨江、建业、保利等很多房企已经涉足，但是代建业务过程中也遇到很多问题，比如甲方的资金问题、后期的物管、成本干涉过多等。

其实在其他的行业里，早就流行“代建”了。

比如我们穿的耐克鞋，自己本身没有一家工厂，在全球范围内寻找适合能够满足要求的工厂为他们生产鞋子，耐克只负责产品研发和品牌建设及营销。

类似的例子还有很多，在服装业、手机业、IT业，基本覆盖各行业都有“代建”一说，只不过他们用的词是“OEM”，房地产行业也很时尚，把这个业务叫做“轻资产”。委托方出地出钱，代建方负责全程管理，所有的支出包括人员工资奖金都由委托方负责，代建方收取一定比例的管理费用，这个生意，表面看起来真好，稳赚不赔。

回到房地产行业，有“代建”也很正常，但是和其他的行业也不完全一样。

房地产行业是一个资金密集型行业。比如一个小开发商有地有点小钱，找到一个品牌房企要求合作，品牌房企全部操盘，自己只负责出钱并委派财务管理，但委托方对代建方的成本管控和审批极为细致，从售楼部的日常费用到日常的建材标准，都提出了各种各样的降标理由，同样的品牌希望选择价格最便宜的型号，这样的问题代建方又当如何坚持？

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做代建资格最老的，宋卫平算一个。

老宋介入代建的起因是政府。由于绿城的口碑一直很好，政府也信任，早些年的时候委托绿城修建很多安置房、人才公寓、产业园等，发现这个业务也可以是一种生意，于是就相应的扩大了规模，在老宋的重心转向蓝城后，代建也成了核心的板块之一。

关于代建，老宋曾经说过一句话：“房产代建事业作为以输出品牌、输出管理为核心的轻资产发展模式，是我们今后做出行业贡献和社会贡献的主要事业之一。我们拥有非常强的产品研发和营造管控能力，同时始终认真恪守对合作者、对客户尊重的原则。只要我们扎扎实实地去做，就会给我们自己以及整个行业带来新的发展生机。

他有这个底气的原因，还是因为他有人。所有“ 好的产品 、 好的服务 ” 的企业肯定都是由一群 “ 好的人 ” 构成。蓝城的团队尤其是中高管都是绿城的老班底，跟了老宋十几年的老将很多，这也是蓝城的代建业务能迅猛发展的主要原因。

根据蓝城官网数据，蓝城集团已进入杭州、北京 、 上海 、 南京 、 郑州 、 青岛 、 厦门等70 多个城市共计 178个在管项目，预计可售金额超过5000 亿 。已落地10个小镇项目，包括杭州桃李春风 、 嘉兴春风江南 、 嵊州越剧小镇等，可售金额超过 900 亿 。

以河南蓝城为例，短短三年年，签约项目16个，在售项目两个，蓝城兰园项目开盘即全部售罄销售近14亿。

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蓝城产品设计的能力和造好房子的能力，我们都很信，比如旗下有自己的好几个设计院，有自己的农业、养老和教育，有大量的常年合作伙伴和供应链的体系，也有很多忠诚的老业主，但是代建项目前面提到的那些问题他们是怎么解决呢？

答案是一切问题：前置。有风险的项目一概不做。从前期的委托方选择到财务的流程、成本的控制，甲乙方的责权严格合同约定。

蓝城河南负责前期的朋友告诉我，其实找上门的项目太多了，拒绝的项目远远大于已经签约的。现在他们大量的工作都是用在了前期调查上，这个调查不仅仅只是项目情况和可研的调查，还有大量的委托方的财务背景调查和法律的背调，现在的大原则是：宁可少做，不能做错！杜绝因为某一个项目而影响蓝城的品牌和口碑。

比如大家最常问道的委托方万一出现资金问题怎么办？首先在选择项目和签订合同的时候，就已经约定好一定要有一定的财务共同控制权确保公司的账面资金，在内控上，他们就要求从项目开始就要记录好所有的细节和档案留存。

即使是这样，还要有最后的应急措施，比如委托方有非常短暂的资金问题？那么需要有备用的过桥资金提供方，甚至出现无法挽回的资金链断裂还需要有备用的战略投资方以便收购项目股权，只所以做大量背调，就是为了避免这两种情况的发生。

最重要的，是品质的管控，这是其他开发商选择蓝城的最大原因之一。

从工程营造标准到生活服务，蓝城有一套完整的标准，其中多项标准高于国家标准，并约定至代建合同当中，全过程需要对蓝城标准的坚持。这些标准规定的很细致，比如：小区检查井、雨水井等室外管井不允许设在业主小院里、单元主入口及园区道路内，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计巧妙处理；阳台、露台、空调搁板、外墙大线条上等部位外墙墙体根部必须用素C20砼浇筑翻边等等。

为了保证品质还有一个原则就是坚持选用蓝绿双城积累20年的合作供方，在价格相同的条件下，保证服务及产品质量。

做“轻资产”的代建，哪有那么容易！理论上委托方出现问题和代建方没有关系，但是拍拍屁股走人的事，就会把蓝城品牌给毁了，也不符合老宋的价值观。

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为什么很多人尊重宋卫平，我觉得其实是认同他的价值观和企业文化，比如他说蓝城的理想，就是要由“美丽建筑”的开发商变成“美好生活”的组织者、推动者、引领者。比如蓝城的价值观为“仁慈普爱”，吸收了儒家仁者爱人，佛家慈悲为怀、基督教的爱的文化精髓，结合绿城一直秉持的八字箴言“真诚、善意、精致、完美”，构成蓝城全新的价值观和文化特质。

更让我感动的是关于企业的使命，其中一项关于客户和产品是这样描述的：“客户是我们的衣食父母，对客户我们要心怀感激；客户的意见、建议，是公司进步的动力。“以人为本，客户至上”，是我们的服务理念，我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的人文历史，关注房产品质；创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。

老宋曾说：我们不是在做房地产，我们是在创造一个美好社会。