剑指千亿销售！净负债率四连降，佳兆业扬眉出鞘
易简财经
中国房地产走过了高速发展的20年。
在这风起云涌的地产岁月里，头部房企固然耀眼，但腰部房企的突围机会也一点不少。20多年里，行业销冠换了又换，top10上的名字换了又换，在中国这片创业沃土上，什么都有可能。
重要的是，找准优势，瞄准地段，然后逐步超车。
- 1 -
3月31日，佳兆业在深、港两地连线发布了2019年业绩报告。港股上市的佳兆业本应在香港举行该发布会，但受疫情影响，在深圳的高层难以赴港参会，故采用了特殊的两地连线方式。
2019年，佳兆业营收同比增长24%，达480亿元；净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元；集团的毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。
若算上合营公司、联营公司，佳兆业的合约销售金额增长26%，达到881亿元，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。据克而瑞、中国指数研究院等权威机构权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强。
2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，公司有信心完成1000亿的销售目标。
业绩飘红，仅是佳兆业找到平衡，练好内功的自然结果。
- 2 -
拿外界分外关注的负债水平来说，佳兆业已找到了压杠杆的节奏。
2019年，佳兆业净负债率为144%，仍属于行业高位。但若把过往水平拉过来对比，你会发现，今天的144%是毫不容易。
2014年佳兆业曾陷入过经营危机，因此不得不举债以活下去。2015-2019年，佳兆业净负债率分别是521.30%、307.92%、300.03%、236%，再到2019年的144%，只要逮到机会佳兆业就会严控自己的负债。近3年里，从中报到年报，净负债率几乎能画出一条笔直的下降趋势线。
企业的成长有意外并不可怕，活着，一直活着就会有改进的希望，而现在的佳兆业，就已缓过气来。
2019年，佳兆业被国际三大评级机构评为稳定，相关借贷成本也在逐步下降。
截至2019年集团总贷款额1140亿元，其中49%在境内、51%在境外，境内贷款中以银行贷款为主，占比达33%。境外银行贷款为16%，而境外负债的美元票据占49%，境外银行贷款为2%。在未来到期的债务中，1年内到期的占27%，1-2年内到期的占22%，2-5年内到期的占49%，5年以上的占2%。
随着全球疫情蔓延，美元的波动也在加剧，直接影响到佳兆业手上的美元债。他们注意到，一年半到两年半连续的美元票据收益率，已从2019年初的18%-19%下降至今年年初的8%-9%，也已经及时回购7.36亿美元票据，减轻了集团的资金压力。
把握住这个机遇，佳兆业还接连拿下低成本的美元债。2020年开局，佳兆业成功发行了一笔6.75%的优先票据，该票据2021年到期，约合人民币27.9亿元。而且还发行了两笔5年期（及以上）票据，延长债务还款期。
佳兆业集团高级顾问谭礼宁对佳兆业债务前景很乐观，“（净负债率下降）我们会继续努力……境内的利率应该是往下走的，希望在未来当中能够往下1个点或者1.5个点。”
- 3 -
在描述房地产周期里，一直有一句话，长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口持续流入的地方，就会有持续增长的住房需求。
广东常年是人口流入第一大省，而广州、深圳常年蝉联省内榜单冠亚。2019年，广州人口首次突破1500万，而深圳常住人口也已达到1343.88万人。东莞、佛山紧随其后，人口均超过800万。在增量规模上，广深均同比增加超40万人，佛山增加25万，珠海增加13万。
大湾区这种惊人的人口吸纳能力短期内不会改变，换句话说，谁深度布局这些城市，谁就能长远制胜。
佳兆业的大本营恰好就在深圳，就在大湾区。
目前，佳兆业拥有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%。2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元，为未来的利润表现提供空间。
而且，佳兆业尚有着其他房企少有的能力，旧改（城市更新）。众所周知，旧改是块硬骨头，产权纠纷、拆迁风险、回迁风险、审批流程长等都是房企不轻碰的原因。
可佳兆业偏偏能把他练成自己的绝活。
1999年，受金融危机冲击外资纷纷撤退，在深圳留下了一堆烂尾楼。刚成立的佳兆业接下了位置偏僻的烂尾项目龙泉别墅，并请香港公司将之设计改造成东南亚风情度假区。结果，香港同胞蜂拥而至抢购，佳兆业一炮而红。曾经的烂尾楼盘，在佳兆业的手里，成为了深圳龙岗布吉的“楼王”桂芳园。
20年过去，佳兆业在旧改上越发熟练。2019年、2020年集团连续两年获得城市更新品牌全国第一。
从项目数量上来看，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，达到近4000万平方米，对应货值约2.5万亿元。公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。
从项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。
未来，佳兆业还将发挥好优势，加速项目转化。
2020年，佳兆业将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
下一个十年，凭着旧改这项核心内功，以及大湾区丰厚的土储，佳兆业已剑指行业十强。
·END·