李子旸：长租公寓为什么亏损？
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最近，有消息称，蛋壳公寓在多地陷入困境，甚至有传说他们已经“破产跑路”。蛋壳公寓方面否认破产传闻。可是，就算“跑路”还没有，蛋壳在多地已经陷入困境，这是无法否认的事实。
不仅蛋壳，近年来，长租公寓行业多次发生平台资金链断裂事件，房东租客因此蒙受损失不小。这其中的原因是什么？是正常的市场风险，还是长租公寓这个模式有问题？
我们先来看一下长租公寓这个模式是什么。
传统的租房中介是这样的：中介收集很多出租房的信息，然后坐等租客上门，居中牵线跑合。介绍成了，挣个中介费——一般是一个月的房租。出租期间，如果出现维修等情况，中介代替房东来做这个服务，顺便从租客那里挣个服务费——半个月的房租吧。
大致算下来，中介运作一套房，一年能挣个万儿八千的。一年经营上几十套房，收入能有个几十万，扣去各项成本，挺不错。
那么，房东、租客为什么要去找中介，让中介挣这笔钱呢？主要是因为中介有信息优势。他们天天忙乎的，就是到处搜集出租房的信息，然后有个门脸房，租客想要租房，知道去哪里找他们。
别小看这个信息优势，很重要，很值钱。房东租客自己去互相寻找，就算一切顺利，也要花上时间精力，往往得不偿失。
长租公寓模式有什么不同呢？
概括来说就是，长租公寓通过垫付资金把自己变成了房东。
传统中介，理论上来说，没钱也能做起来，只要腿勤嘴勤服务好，牵线跑合，成一单赚一单，没谈成，顶多也就是没收入。实际上，在商业性租房中介出现以前，民间早就有这种“房虫”，给人跑合拉线，也能挣到钱。
长租公寓则不一样，没钱干不成。知道房东要出租房子以后，他们直接和房东签订长期合同，至少三五年，把房子租下来，约定按期把房租付给房东，然后长租公寓再去找租客——中介自己成了房东。
因为是长期合同，房东省心了，当然价格上要做出让步。长租公寓的利润比传统中介要高。虽然利润高了，但风险也高了。同样是“一手托两家”，传统中介只是用“信息”托，把房东和租客的需求信息做个匹配，匹配成功，就挣个中介服务费。长租公寓则是用实实在在的资金去托。
长租公寓和房东签了长期合同，按时就要给人家把房租付过去，这等于已经背上债了——欠了房东的债，房东成了他们的债权人。然后，长租公寓方再去找租客，如果找到了，把房子租出去了，租客就成了他们的债务人。长租公寓成了债权人。
如果顺利找到租客，收到租金，那很好，利润有了。如果找不到租客呢？如果房子空置呢？那可就麻烦了。这边没有租金收入，那边还得按时还债。风险可就比传统中介大多了。
那么，从传统租房中介到长租公寓，是不是仅仅是个风险扩大的过程呢？其中有没有实质性的变化呢？
是有实质性变化的。
看看长租公寓的商业模式，就能发现，这个商业模式的特点是：投入和产出这两头都是债。这头是长租公寓欠房东的债，那头是租客欠长租公寓的债。
这种投入产出都是债的经营模式，很特殊。我们大多数人都是一头债的经营方式。比如，你和公司签了劳动合同，去公司上班，你投入的是劳动，不是债。你的产出是债——公司欠你的债，公司得按月给你发工资。
你到饭馆吃饭，点了菜，饭馆大厨煎炒烹炸忙乎一通，他们的投入可不是债，而是实实在在的商品和服务。饭馆的产出是债——你欠饭馆的债，走的时候要偿还，也就是结账买单。
经济生活中的大部分人，都是这种投入产出只有一头是债务的模式。即使是传统租房中介，也是这样。他们投入的，是实实在在信息和服务，而不是债。他们既不欠房东的，也不欠租客的。相反，如果谈成了，房东租客倒是欠中介的，要支付中介费和服务费。
对长租公寓来说呢，虽说它们也投入了一定的劳动和服务，比如维修房屋之类，但他们商业模式的主体部分，也就是主要的投入和产出，都是债。它们的主要利润来源，是债权和债务之间的差价。
还有谁是这么挣钱的呢？银行。
你把钱存入银行，你就成了银行的债权人，银行欠了你的钱。银行对外放贷，银行就成了贷款人的债权人，贷款人欠了银行的钱。银行挣的利润，就是这两种债务之间的差价。
这下看清楚了吧。从传统中介变成长租公寓，是个实质性的变化，是从中介类的服务企业，变成了金融企业。他们经营的，不再是一般服务业，而是很特殊的一种服务业——银行业。
这是一种商业创新么？
这当然不是什么创新。这无异于是在玩火。
为什么这么说呢？为什么银行做得，其他人就做不得呢？
这是因为，这种投入产出两头儿都是债的经营模式，很难做，难度和走钢丝差不多。稍有差池就会破产倒闭。
对任何债务来说，都有一种风险，那就是债务人故意赖账或者还不起的风险。经济学黑话称之为信用风险。
开饭馆的遇上吃霸王餐的，吃完了不给钱，这就是信用风险。工厂把货发给商店，到年底去要账，商店两手一摊，今年没干好，赔钱了，没法结账，这也是信用风险。
银行放出去的贷款，当然也会遇到这种信用风险——贷款人还不起钱了，贷款成了呆账坏账。这方面，银行和其他企业、个人没什么不同。银行特殊的地方在于，他们那一头儿还欠着储户的债。
如果银行贷款大面积成了呆账坏账，这可不仅仅是银行的损失，而是广大储户的钱被打了水漂。如果牵涉人多了，就成社会危机了。所以，国家对银行一向严格监管，决不允许银行乱放贷。
除了信用风险以外，“投入产出都是债”的，还另有一种特殊风险，用经济学黑话来说就是流动性风险。
银行欠了储户的债，贷款人欠了银行的债，虽然看上去都是债，但债和债可不一样，有活期的，有定期的，有今天借明天还的“过桥贷款”，也有一借就借上一年甚至好几年的长期贷款。
储户这边存进去的是三个月定期，银行那边放给企业的却是一年期贷款。到了三个月，这边贷款还没到期，企业自然不会来还钱，那边储户却来取钱。银行拿什么付给储户？这就是流动性风险。也就是说，从数量上看没问题，但在流动性上出了问题。这笔钱，滞留在长期贷款那边，没法流动过来偿还到期债务。
当然，流动性风险一般不会发生。银行有大量储户和贷款，东边不亮西边亮，正常情况下可以倒腾得开。虽然如此，银行在日常经营中，也要把不同期限的债权债务搭配好，而且，必须保留足够的准备金，否则也是可能会出问题的。谁告诉你银行不会破产倒闭的？
同时面临信用风险和流动性风险，这就是金融银行业风险大、不好干的原因。当然，现实中我们看到的银行好像没什么风险，都很稳固。那是因为国家赋予银行各种特权，比如能发钞票。同时，对应着特权，国家对银行就有一套专门的监管办法。很多银行干脆就是国有的。政府不但事无巨细地严格管理，还可以直接撤换管理层。
说到这里，问题就很清楚了。
长租公寓为什么风险特别高屡屡出事呢？就是因为他们把自己变成了金融业，却既没有金融业的种种特权，也没有严格的政府监管。同样是走钢丝，人家腰里是系着保险绳的，他们可是什么也没有。
可见，长租公寓这种模式，说到底就是传统中介“金融化”。而这种转变，绝不是合理和健康的，更谈不上什么创新。而且，这种模式想要持续发展和盈利，就得指望各方面都风平浪静，一点意外也不要发生。而这，显然是空想。
今年，由于疫情原因，租房市场很不景气，出租房屋空置很高。信用风险就爆发了。实际上，即使没有疫情，经济增长放缓，行业变迁，政策调整等多方面的变化，都可能导致房屋租赁市场发生变化，引发信用风险。
对传统中介来说，即使市场环境变化，最差也不过是收入大减，但对已经“金融化”的长租公寓来说，问题可就严重了。房子没租出去，他们拿什么给房东付房租呢？也就是拿什么偿还欠房东的债务呢？
同时，流动性风险也随之爆发。有的房东发现，自己的房子明明住上了人，但中介却拖着不付自己的房租。有的租客更惨，明明付了房租，却没“流”到房东手里，被中介挪去填其他的窟窿了。没收到房租的房东要把租客赶出去，租客白白损失了钱。两方打得不亦乐乎。
更严重的是，很多长租公寓，不仅投入产出两头儿都是债，而且还玩杠杆。这头儿贷款给房东付房租，那头儿也鼓励租客贷款付房租。这就不仅是玩火，简直是在玩炸药了。高杠杆之下，一旦出现风险，损失不知道要增加多少倍，引发的社会混乱，不知道要严重多少倍。
这些乱象，都是中介“金融化”的结果。不仅房屋租赁，任何其他行业，只要出现“金融化”，就都会有这种乱象。健身、美容等行业的预付费模式，同样引发了类似的纠纷和混乱。
金融银行，属于经济体中的特殊行业，应该也必须坚持特许经营和严格监管。
问题在于，这些热衷于“金融化”的经营者，对金融行业的高风险不知道不了解吗？他们当然很了解。他们之所以热衷“金融化”，是因为金融银行业还有一种风险，而这种风险，可以被他们利用。
关于这个，下一篇文章再说吧。
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