“旧改之王”富力归来

富力，在2019年经历了什么？在2020年将迎接什么？

作者：施南

3月26日，富力地产发布2019年业绩报告。2019年，富力地产营业收入为908.1亿元，同比增幅为18%；毛利率及物业销售的毛利率分别为32.8%及34.9%。

2019年，富力地产实现净利润100.9亿元，同比增长16%；归属股东净利润96.7亿元，同比增长16%。

除了稳健的核心运营数字外，富力优势领域更加凸显，城市更新业务、酒店净利、商业经营收入等也明显增长。基于2019稳健的营收和净利支持，董事会决议2019年末期股息每股人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元，共派息四十多亿元，派息率四成。

如果说2019年是富力稳健发展的一年，是富力蓄力待发的一年。那么，2020年，则很有可能是富力以“旧改之王”的实力和名义归来的一年。

富力坐拥约5800万平方米土地储备

年报显示，2019年，富力集团权益协议销售达1382亿元，同比增长5%。协议销售来自210个项目，分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区）以及海外的4个国家。

2019年，富力在32个城市，拿下940万平方米土地储备，拿地总额244亿元，平均收购成本为2600元/平米。这相对于富力的体量来说，确实是“保守”的，而且平均成本不高。富力并不缺地，目前，富力手中共有约5800万平方米土地储备权益可售面积，公司手握现金人民币384.4亿元。手中有地，心里不慌。

富力的土地储备已经足够未来数年的开发，现在的目标很明确：以时间换空间，以时间换现金，快速变现，保持合理节奏，同时注意政策的协同性，随时准备应对新的变化。

富力全力回款，看似“保守”。不过， “保守”的富力已经将100亿的纯利润放入袋中，可以相对从容地应对疫情。

自2019年中期开始，富力地产开始努力降低自身风险。截至2019年底，净负债率降20.5个百分点。“稳健”是贯穿富力2019年的主旋律。

“保守”者生存，“保守”者穿越周期，在诸多房企面临困境的情况下，富力正在“深挖洞，广积粮”：抑制激进，保持稳健，富力调整节奏的成绩单在大环境下还是颇有亮点的。

2019年，集团毛利率32.8%%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，盈利能力位于行业前列。

富力今年销售目标是1520亿

面对2020年，富力又将如何持续发展？

从公开信息来看，富力将加快销售步伐，专注于加速去化周转，深耕已拥有市场份额的城市。为达成2020年1520亿的目标，富力今年将销售超过230个项目，比去年增加了20个，可售资源2700亿元。集团计划于2020年交付约940万平方米可售面积的发展物业。

尤其值得注意的是：2019年富力通过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

“旧改之王”富力似有王者归来的气势。据悉，富力集团拥有大量可转换土地储备的机会，预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。富力在旧改方面本来就有丰富的经验，在广州有相当一部分旧改项目为富力“作品”，众所周知的是广州珠江新城就有不少富力的楼盘。

富力此次释放“4000万平方米”的数据，实际上点出公司未来将更专注于消费力较强城市成熟区域的项目开发，在整体经济环境下，这是能够有效回笼资金的一个重要前提条件，富力在延续稳健的既定战略，同时追求项目的低风险、正常利润，避免因为项目滞销拖累公司现金流。

据媒体报道，由于疫情的影响：富力于2月15日启动在线购房营销行动，首七天内录得近10000个单位销售，建筑面积接近100万平方米。从以往的经验来看，富力的推货一般都是在下半年，其实上半年尤其是清明节前是传统淡季，这个阶段的营销本来就比较少，因此富力的销售发力今年会更多倚重下半年的“火力全开”。

富力的酒店业务一直备受关注。据年报显示，富力酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元。看看去年多个一线城市的社消总额的增幅，再来看富力酒店业务的数据，就知道这5%的利润增幅确实难能可贵，也颇不容易。

从长远来看，富力酒店业务拥有远超同业的盈利能力和价值提升空间。该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。

总体而言，2020年的富力有望在整体政策没有太大波动的情况下，延续其提升品质，提升周转率的策略，同时保证相当的利润率和营收额，保持平稳向上的发展轨迹。