违法建筑租赁合同的法律效力解析

房屋租赁合同，是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。在人们社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷也随之上升，那么，当租赁合同的标的物变成违法建筑时，应如何认定和处理呢？

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一、什么是违法建筑

违章建筑是指违反土地管理部门或城市规划部门等行政主管部门审批规定所建造的房屋和其他构筑物。具体包括：

1、违反《土地管理法》（2020年1月1日实施）第三十七条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”的规定，擅自在耕地上建造房屋的情况。

法定后果：依照该法第七十五条的规定，由县级以上政府土地行政主管部门责令限期改正或治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、违反《城市规划法》第三十三条第二款“禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。”的规定，擅自在批准临时用地上建造房屋的情况。

法定后果：依照该法第四十条的规定，由县级以上政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物；影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

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二、违法建筑房屋租赁合同效力认定

1、违反城市规划法律规定的违章建筑租赁合同的效力

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日实施）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前 取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订 立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，违反城市规划法律规定的违章建筑租赁合同可能会产生两种后果：

（1）出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，或出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的，违反《民法典》第一百五十三条规定的法律和行政法规的强制性规定，合同无效。

（2）出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或经主管部门批准建设的，人民法院将认定租赁合同有效。

2、违反土地管理规定的违章建筑租赁合同的效力

对于违反土地管理法律规定的违章建筑租赁合同的效力，目前并无明确规定。但猫姐认为，虽法律、行政法规未明文规定违反土地管理法规的违章建筑将导致租赁合同无效，但因其与违反城市规划法律规定建造的房屋，违法性质一致，都属于违反了效力性强制性规定的行为，同理，也应认定违反土地管理法律规定的违章建筑租赁合同相对无效，即：

（1）未办理审批手续的，违反法律和行政法规的强制性规定，合同无效。

（2）出租人在一审法庭辩论终结前办理审批手续的，人民法院将认定租赁合同有效。

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三、合同认定无效后的处理

《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，猫姐认为，租赁合同被认定为无效后，将产生以下法律后果：

1、承租人返还房屋，要搬离；

2、承租人需参照合同约定支付占用使用费；

根据司法实践，我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反而从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务。

3、因租赁合同无效，租赁合同约定的违约责任亦无效，即：违约不赔；

4、因租赁合同无效，出租人无权继续占有承租人已交付的押金/保证金，故出租人应返还承租人支付的押金/保证金；

5、损失（如搬迁费用、装修费损失、经营损失等）由出租人和承租人依据过错程度分担。

关于损失分担，司法实践中并无统一的尺度和标准，比如搬迁费用，如果承租人有证据证明其产生了搬迁费用，且在评估报告里面存在搬迁费项目，会比较容易获得人民法院的支持；再比如装修费用，如果出租人给对方装修免租期，或对方使用时间比较长，出租人又没有提出异议的，人民法院认定出租人同意装修并应承担承租人装修损失的可能性比较大；又如经营损失，有的法院会认为经营损失属于可期待的利益，并非直接损失，所以合同无效的前提下，对于经营损失属于可期待利益，故经营损失不赔。

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