■ 来源 大胡子说房（ID：dahuzishuofang）作者：大胡子说房
房贷选哪种，每个人都有自己的一套方法论。
有的人坚定，没有好的投资渠道，就选等额本金，前面辛苦点，但后期更轻松。
但有的人坚持，最大化利用贷款，等额本息利息多点就多点，手中的现金流最靠谱。
这些观点，确实有合理的地方，但也潜藏着一些不易察觉的思维误区。
今天就来好好聊聊，选房贷上的那些思维误区。
房贷选错，你可能直接失去财富增值的可能！
老一辈人眼里，欠钱=压力，利息=吃亏，但在年轻人眼里，欠钱=本事，负债=投资。现实中，房贷不仅是普通老百姓所能借到的最低利率、最长时间的贷款。更重要的是，用好它，还是普通人都能够得着的财富翻番武器。我们经常说房贷利率低，但是很多人根本不信，看着贷款利息总额甚至超过本金，就觉得房贷是真的黑。但是稍微审视一下其他贷款，搞清楚其中计算的猫腻，你就会明白，房贷其实是最划算的贷款。以花呗分期为例，12期借款利率在7.5%左右，月利率为7.5%/12=0.625%，看起来还不错，但实际利率远高于此。假设借款为12w，在不考虑其他因素情况下，花呗的年利息计算为：第一个月的利息：120000*0.625%=750元第二个月的利息：120000*0.625%=750元第十二月的利息：120000*0.625%=750元我们可以看到，花呗分期的月利息计算方式是挺耍流氓的，本金没有随着偿还过程逐月减少。花呗分期12期的实际利率高达13.85%。同样是借款12w，分12月（每月本金还款1w）偿还，房贷的月利率为5.38%/12。第一个月的利息为：120000*5.38%/12=538元第二个月的利息为：（120000-10000）*5.38%/12=493.16元第三个月的利息为：（120000-10000-10000）*5.38%/12=448.33元第十二个月的利息为：（120000-10000-10000...-10000)*5.38%/12=44.83元。我们可以看到，房贷月利息计算是一层层剔除已偿还本金后得来的，等额本金还款方式下，12个月利息总计3497元。有人说，等额本息的利息更高一些，那我们来看看。由于等额本息每月的本金是浮动上升的，计算过程比较复杂，具体计算公式如下：每月还款额=[本金*月利率*(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]最终计算得到，12个月利息总额仅为3535.66元。可以看到，无论是等额本金，还是等额本息，花呗产生的年利息几乎是房贷的三倍。根本原因就在于，两者利息的计算逻辑差别极大。房贷的计算方式是剔除已经偿还本金后，再计算利息的，利息会随着本金的减少而持续减少，总利息相对较少。而花呗、微粒贷、信用卡分期、装修贷等这些常见的贷款，是不会剔除本金算利率的，虽然看起年利率只有8%-13%，但实际利率高达11%-15%。除了房贷，你很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。那些在15、16年买房，甚至首贷一二成都敢上车的业主，如今身家早已翻翻。因此，千万不要因为利息，而不敢去贷款，买房能贷款一定要贷款，并且能贷多久贷多久。我国的传统文化，常常教育我们要居安思危，先苦后甜。所以，即便房贷利率较低，在有得选的情况下，多数人依旧反感贷款。这种先享受后支付的方式，与我们的文化习惯似乎天生不合。即使一定要选择房贷，也倾向于产生利率更低的等额本金还款方式。如上图，等额本金，月供中本金不变，还款初期本金加上利息，还款压力不小，以上图举例，同样的贷款金额，首月还款额是9625元。但由于利息会随本金还款减少而减少，后期还款会越来越轻松，产生的总利息更少。等额本息，每月月供金额固定，月供中的本金部分处于浮动上升状态，前期利息还的多，本金还的少，以上图举例，同样的贷款金额，首月还款额是7485元，同样的贷款金额，前期的还款压力变小了，但总利息会更高一些。一句话，等额本金前期压力更大，但偿还总利息少；等额本息前期压力小，但偿还总利息更多。以下图借款100w为例，贷30年，利率4.9%的情况下，等额本息要比等额本金利息多17.2w元。等额本金的首月月供要比等额本息多1500元。在过去的课程和文章里小编都很坚定的告诉过大家，要选择等额本息。为何明明等额本息产生的利息更多，但仍要选择这种还款方式？首先，房价日益高企，还房贷早已不是一件轻松的事情，等额本息前期还款压力小，已经成为一种突出优势。还贷初期往往是资金最紧张的时候，很多家庭掏空六个口袋凑完首付，往往工资就是支付月供的唯一来源，一份甚至要掰成几份用，月供、家庭支出、装修费、还有各项手续税费。这个时候的每一分钱，都格外珍贵，以上文贷款100w为例，等额本息初期月供能少还1500元。千万不要小看这1500元，在资金紧张的时候，这1500能解决家庭一个月的伙食费。说一个简单的例子，比如我们都向小明借了50块钱，答应五天之内还给他。如果采用等额本金的还款方式，次日便要还给小明10元本金加上50元产生的利息，第二天又是10元加上40元的利息，五天之内还完，产生的利息确实很少。但是第二天开始，就每天还款五分之一的本金，实际借款使用效率大打折扣。而等额本息，同样还50元，但次日只还少量本金和利息，直到第四五天，本金占比才会提高，虽然还款时间相同，但借款使用效率明显更高，即使支付的利息稍高，但赢得了更多的机会成本。最后，还有一个非常重要，但被大家忽略的点，等额本息是抵御通胀的最好方式。当下，我们必须认识到，通胀仍将持续存在，银行的印钞机每天仍在工作。举个例子，07年我国的M2才403442亿元，而当下M2已经去到2136836.91亿元，7年是按翻了五倍多。等额本金利息少，但是前期本金还得多，相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。而等额本息虽然看着最后还的利息要更多了，但后期钱越来越不值钱了，在房产的增值和通胀的稀释下，哪怕这笔利息算下来多，但也微不足道。10年前100万的房子，贷款70万，那时你年薪10万，猪肉10元一斤，以为要30年才能还清房贷。实际到了2020年，70万已经是很小的一个数字，现在年薪20-30万，猪肉30元一斤了，三四年的收入就能还清当时的70万贷款。所以为什么明明等额本息产生的利息高，但我们依旧建议你选择等额本息，因为关键就在于，要用未来不值钱的钱，去还过去值钱的钱。但肯定有人会反驳我，通胀也会影响我们自己的储蓄，钱放在手里也会越来越不值钱，在没有好的理财方式之下，我该不该拿现在手头上的现金提前还贷，减少未来的还贷压力？的确，我们建议大家贷款贷得越久越好，是基于持有资金能创造更大收益去考虑的。如果你懂一点理财的基本知识，把少还房贷的钱拿去买一些定期的货币基金和理财，至少都有4.5%的利息，基本跑赢房贷利息。而如果你的理财能力更专业，能收获的利息收益还远不止与此。你以为少还房贷，多持现金的意义就这么多吗？那你就大错特错了！比如今年突发的疫情，很多人收入受到影响，但如果你去年选择了多付首付或用手头资金提前还贷，意味着你手头现金流减少，收入一旦受到影响，面临的可是断供，房子被拍卖啊！再比如你刚买房，选择的是等额本金的还款方式，本就是掏空钱包上的车，每月算上月供和各类花销基本月光，日子紧巴巴，结果疫情一来，公司集体降薪30%，工资不够还贷了！而如果一开始是等额本息，前期压力没那么大，哪怕短期降薪，也熬得过去。是的，一直以来。大家脑海都会有个根深蒂固的问题，高负债有风险，高负债一定危险吗？不一定，假设你全部资金只有500万，你全用来5成首付买一套1000万的房产，负债50%，假如碰到点什么意外，你手头没有钱可以还月供，很快你就会断供，破产。但是如果把负债做高一点呢？比如首付付3成，甚至拉高评估价，付2成，也就是两成首付200万，完了手里还留着300万，哪怕你不工作，这个资金都可以帮你还至少5年。所以，关于这个事情，有一句经典名言：负债不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。1、房贷依旧是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式，能贷久就贷多久。2、等额本息虽然利息多，但在房价压力与通胀等因素影响下，是最推荐的还款方式。3、现金的持有意义，不仅在于增值理财收益，更在于抵御风险，所以尽量不要提前还款。1、如果你买房时，本就计划在五年内转出或置换，再加上手头资金相对充裕之下，可以考虑等额本金的还款方式，因为优先还款本金，相当于未来卖房时，要还的剩余本金加利息更少，赎楼费用更低。2、如果有买二套的打算，而你的另一套房子首套房贷还款年限只剩下5-10年，在还款总额较低的情况下，可以考虑提前还款。
