户口已迁入村里，为何宅基地房屋买卖合同仍无效？
户口已迁入村里，为何宅基地房屋买卖合同仍无效？
【案情简介】
赵先生与陈女士系夫妻关系，二人均系北京市某村村民，陈女士系农业户口，赵先生系非农业户口。赵先生名下在本村拥有宅基地一处。
2002年1月26日，陈女士与王先生签订了《契约》，载明：今有某村陈女士自有瓦房四间，房屋东西13.53米，南北5.72米，院落南北14.43米，现将此房屋出售给王先生，成交额3万元整。自即日起房屋所有权、水电和其他生活设施及院落使用权归王先生所有，其税费及过户手续费由王先生担负，如有违约行为其经济费用由陈女士负担。成交后如发生纠纷，通过法律手段解决，成交后卖方一周内将房屋腾清。
王先生于2002年11月25日将户口迁至房屋所在宅院内，户口性质为非农业。村委会出具的《证明》称，王先生在购买本案涉诉宅院后已成为村集体经济组织成员。
2014年8月14日，王先生、高女士（两人系夫妻）与罗先生签订了《房屋买卖合同》，约定将诉争房屋及宅院以160万元的价格卖与罗先生。王先生为罗先生出具了收条，并将本案诉争宅院的集体土地建设用地使用
证交给了罗先生。之后罗先生将原有房屋全部拆除，建成了二层楼房，该房屋于2018年3月被拆迁。
【法院判决】
一审法院认为，赵先生与陈女士将诉争房屋卖与王先生，当时王先生并非村集体成员，该买卖合同应属无效。其后王先生将户口迁入村内，但其户籍仍为非农业性质，且综合本案的全部证据，难以充分证实王先生取得村民资格，故王先生户籍的变化难以改变其与赵先生与陈女士之间房屋买卖合同无效的结果。该买卖合同无效后，进而影响到王先生、高女士与罗先生之间买卖合同的效力，而三人均非村集体成员，其就诉争房屋所签订的买卖合同亦属无效。依照《合同法》第五十二条规定，判决：一、陈女士与王先生就涉案房屋及院落签订的买卖协议无效；二、王先生、高女士与罗先生就涉案房屋及院落签订的买卖协议无效。
二审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村宅基地上房屋的买卖涉及宅基地的流转。农村宅基地上的房屋，依法出售给本集体经济组织成员时，合同有效；如果出售给宅基地所在集体经济组织成员以外的人员，因违反了法律、行政法规的强制性规定，合同原则上无效，只是在特定情形下合同有效。
比如：
1.诉讼时买受人已经成为宅基地所在集体经济组织成员；
2.买受人的配偶为宅基地所在集体经济组织成员；
3.多次买卖后最终买受人为宅基地所在集体经济组织成员；
4.1999年1月1日《土地管理法》修订之前回乡落户的干部、职工、退伍军人、华侨以及港澳台同胞购买农村房屋；
5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，买受人符合《土地管理法》及实施条例规定的条件并办理了相关审批手续。
本案中，陈女士与王先生签订的《契约》和王先生、高女士与罗先生签订的《房屋买卖合同》，签订时间分别在2002年和2014年，不符合上述合同有效的第4种和第5种特定情形。在两次买卖后最终买受人罗先生不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第3种特定情形。陈女士与王先生签订《契约》时，高女士作为王先生的配偶，亦不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第2种特定情形。
单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。村委会出具《证明》称王先生在购买诉争院落后已成为村集体经济组织成员，但是《证明》仅加盖了村民委员会的印章，无单位负责人和制作证明材料的人员的签名或者盖章，不符合证据的法定形式要件。村民陈某林接受法院询问时表示王先生是村集体经济组织成员。但是，村民之间可能存在复杂的利益冲突或恩恩怨怨，客观上有亲疏远近之分，受此影响，证明某人是否为某集体经济组织成员，不能单凭村民委员会提出的书面证明材料或个别村民的证人证言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的客观证据，比如领取分红款、大米等的账目凭证；是否有能够证明该人加入该集体经济组织的相关记载或文件，比如村民会议记录；是否有能够证明该人成为该集体经济组织成员的特定事实，比如与某集体经济组织成员结婚。因此，在无其他证据佐证王先生系村集体经济组织成员的情况下，二审法院对《证明》和陈某林的证言均不予采信，认定王先生不是村集体经济组织成员，不符合合同有效的第1种特定情形。罗先生亦未提供证据证明案涉合同存在其他有效的特殊情形。综上所述，陈女士与王先生签订的《契约》和王先生、高女士与罗先生签订的《房屋买卖合同》应属无效，一审法院判决陈女士与王先生签订的买卖协议以及王先生、高女士与罗先生签订的买卖协议无效正确，二审法院予以确认。罗先生有关高于市场价格购买、投入巨资翻建、原有房屋已不存在等上诉理由，均不影响案涉合同的效力，二审法院均不予采信。
【简要评析】
本案中，一审法院“简单粗暴”的认定王先生虽然将户口迁入涉案房屋所在村，但其户籍仍为非农业性质，且综合本案的全部证据，难以充分证实王先生取得村民资格，进而认定其无购买宅基地的主体资格。二审法院在论证的过程中，引用了北京市高级人民法院内部对宅基地买卖合同有效的例外规定，进而一一进行排除其有效的可能，特别是对第一项，即证明迁入户口及村委会提供的证明并不能确认王先生系集体组织的成员。因此，确认王先生购买原告宅基地的行为无效，而后手罗先生也不是本村集体组织成员，因此，后手的协议也无效。
【笔者建议】
对于一个案件而言，诉讼策略与思路、证据的组织等，对于案件的走向有着深远的意义。公民户口迁回集体经济组织后，应当具备村集体组织成员的相关的权利，因此，在该案中，接手案件后，应尽可能地找到村委会，开具二份证明，一份是有选举权与被选举权的证明，一份是享受村集体组织成员福利待遇的证明。
本案中，王先生是有机会赢得诉讼的，其条件具备了认定合同有效的要素，只需要在证据方面加以完善，就有很大的机会胜诉。事实上，该案的第一次一审，王先生胜诉，但因一审法院遗漏了当事人，并且因村委会的《证明》不符合证据的形式要件，导致北京市第一中级人民法院发回重审，进而在后面的诉讼中全面失守导致失利。
【福利】
案例出自北京圣伟律师事务所合伙人饶云峰律师所著《宅基地与集体土地拆迁纠纷法律实务与案例解析》一书。想要此书的粉丝，请私信留言，免费赠送。
饶云峰律师毕业于中央民族大学法学院，从事法律工作近20年，专注于涉及农村宅基地的一切法律问题。曾全程参与“宋庄房讼”案，对宅基地的法律法规、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的买卖、继承、分家析产等各种纠纷的处理，熟知北京范围内宅基地拆迁的各项政策。