自然人出租房屋，如何缴税
问题
随着房地产市场的发展，有些自然人拥有多套房屋。企业也时常从自然人处租入办公用房、商铺、住房等用于生产经营。自然人出租房屋，如何缴税？本文分税种进行分析。
案例
张某2021年4月1日将一办公楼出租给A公司，租期两年、租金360万元，在4月1日一次性收取租金360万元，张某取得租金收入如何缴税？
分析
自然人出租房屋涉及增值税、房产税、印花税、土地使用税、个人所得税，并享有相应的税收优惠。
一、增值税
自然人出租房屋，是在约定的时间内将不动产转让给他人使用且不动产的所有权不发生转移，应按“经营租赁——不动产经营租赁”项目在房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
出租非住房，增值税征收率为5%，应纳税额=含税租金收入/（1+5%）×5%；出租住房，征收率为1.5%，应纳税额=含税租金收入/（1+5%）×1.5%。
注意，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）规定，自2021年4月1日至2022年12月31日，月租金收入未超过15万元的，免缴增值税；如果采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过15万元的，可以享受免缴增值税政策。
如上例，张某4月1日一次性收取两年租金360万元，分摊后的月租金为15万元，张某取得租金收入免缴增值税。
自然人出租房屋不能享受免缴增值税的，应以缴纳的增值税为依据缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费。
二、房产税
自然人出租自有房屋，房屋不在房产税征税范围的，不缴房产税。房屋在房产税征税范围的，为非住房的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率向房屋所在地主管税务机关申报缴纳房产税；房屋为住房的，减按4%的税率计算缴纳房产税。自然人享受免缴增值税优惠的，确定计税依据时，租金收入不得扣减增值税额。
自然人转租房屋，不缴纳房产税。
三、印花税
自然人出租房屋签订的租房合同，属于财产租赁合同，应按合同所载金额按千分之一税率贴花。但是自然人出租住房签订的租赁合同，免缴印花税。
四、土地使用税
自然人出租自有房屋，房屋不在土地使用税征税范围的，不缴土地使用税。房屋在土地使用税征税范围的，对于自有非住房，需要按实际占地面积计缴土地使用税；对于自有住房，免缴土地使用税。
自然人转租房屋不缴土地使用税。
提醒：前述自然人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、土地使用税，还可按所在省、自治区、直辖市人民政府的规定在50%的税额幅度内减征。
五、个人所得税
自然人取得的房屋租赁所得，应按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。房屋为非住房的税率为20%，房屋为住房的，税率为10%。
房屋租赁所得应纳税所得额计算过程为，每月租金收入依次扣除：房屋租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；负担的租赁房屋实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准，其中，每月租金收入不超过四千元的，费用扣除标准为八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。
应纳税额计算公式如下：
每月收入在4000元以下，应纳税额=（每月收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用－800）×税率
每月收入在4000元以上，应纳税额=（每月收入额－出租财产过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－出租财产实际开支的修缮费用）×（1－20%）×税率
需要注意的事，有的税务机关规定可对自然人出租房屋采用核定征收方式、综合征收率计征方式或者两者兼有的方式计缴税费，如北京市税务局对个人出租房屋采用综合征收率方式，根据不同情形分别规定了2.5%，4%，7%和12%这四种综合征收率。自然人出租房屋需与房屋所在地主管税务机关确定计征方式。
优税智云税务咨询邱晓玲分析：
根据上述分析，自然人出租房屋需要注意如下事项：
区分房屋的性质。确定房屋是属于住房还是非住房。住房是供居住的房屋，其土地使用年限一般为70年。非住房是指除住房外的房屋，包括办公用房、工业用房、商业服务用房等，其土地使用年限一般为40年或50年。住房和非住房的划分一般以产权证为依据，产权证上注明为住宅的，属于住房。对于住房出租，享受增值税征收率减按1.5%税率征收，免缴印花税、土地使用税，房产税税率为4%，个人所得税税率为10%。
2.确定房屋的来源。个人转租房屋，个人不是房产税的纳税人。并且在计算个人所得税时，可以扣除房屋租金支出。
3.需要确定房屋所在地主管税务机关对个人出租房屋的税款征收方式，是采用按实征收、核定征收、综合征收率等征收方式。
4.个人在享受城市维护建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、土地使用税等优惠后，还可以在所在省、自治区、直辖市人民政府的规定在50%的税额幅度内减征。