地产大胆说Vol.004 | 买房人,请别观望太久!

作者//周大胆
最近,大胆的好丽友晓白很高产,天天哔哔哔个不停,一点都不管别人受不受的了,惹得大胆都想给他发一张“S”卡了。
话说回来,最近的苏州市场的确很值得哔三下,因为感觉快崩盘了,再不哔,大胆怕以后就没机会再哔了!
玩笑说完,回归今天的主题,大胆特别想和目前想买房,在看房、有能力、有需求的朋友说一句:可以观望,但请别观望太久!
为什么观望,因为近一年的苏州房地产市场越来越冷了。
一边新房卖不动,一边又有源源不断的项目在取证、上市,导致整个新房市场供应量不断加大,供大于求的市场格局显然已经形成。
当然,超过10万套的海量二手房更是把市场压的死死的。
再者,由于网格化限价,整个新房市场的价格被完完全全的锁死,买房人对于新房价格上涨的恐慌没有了,同样,预期也没有了。
反正,买不买都是这个价格,开发商也不能因为买的人多而一天一个价的往上涨,相反可能因为买的人少而开始打折促销了,事实上的确有开发商已经开始打骨折了。
那为什么大胆还在劝你不要观望太久呢?
首先,我们要明白目前苏州市场的冷清很重要的原因是政策方面的限制,不仅政策严格,而且还在不断的加补丁。
比如,10月15号刚出台的精装修新政,严格要求样板间所见即所得。
延伸阅读//重磅!苏州刚刚发布新政!严格规定装修标准,样板间要求所见即所得!

该政策已经导致很多项目对样板间进行整改了,如高铁新城某盘,原定的样板间公开时间又变相延后了。

从全国范围来看,苏州楼市政策的严格程度是排在前列的。

其他城市的限售无非是多交点税的问题,但苏州是实实在在的三年or五年不能卖。

同样曾经购买过房产,目前名下无房的情况,苏州必须是5成首付,而常州只需3成首付,未结清贷款的二套房更是夸张的要8成首付

可以说政策是把需求端的大部分购买力都摁住了,尤其是对于改善来说,只能进入卖房才有能力买房的“恶性循环”之中。

但是,大胆想提醒的是,除了限价之外,其他的政策大概率都是有变通或者取消可能的。

市场恶劣到一定程度,zf一定会救市的,新区的教育集团就是一个很好的例子!

房地产市场,越来越成熟了。

对于房企来说,各种能钻的空子也都不断的被堵上,不能偷面积,阳台要全封,这些都将让我们越往后买房,需要付出更多的购房成本。

毕竟,不花钱的户型创新越来越难。

未来,如果要住的舒服,要拥有更多的居住功能,那咱们只能花更多的钱买更大的房产证面积才能得到。

下面,我们来看两个典型的例子:

第一个,是5年前相城某盘的90平户型图。
由于可以偷面积,同时不用封阳台,虽然是高层也依然可以给到购房者1.5开间的阳台,以及3个功能性完整的房间。
反观目前苏州市场上100平以内能做到1.5开间的阳台的高层项目基本上已经没有了。
第二个,是目前无锡某宇宙前五房企旗下在售楼盘的90户型。
居然可怜的只能做到两个卧室带一个所谓的开放式书房的样子了,还是小阳台。
庆幸的是目前市场上还是有带花园的叠加产品,超高赠送的复式产品,阳台不算面积的产品在。
如果看到喜欢的,大胆劝你千万别犹豫。

每一次横盘期都是真正的买房时机,只有这个时候购房者才是上帝,才不会被称为“小业主”。

折扣、车位、首付延期、家电大礼包、免费的家宴、生日派对……只要你有买房的意愿,开发商真的愿意摆出各种姿势来吸引你。

而且由于抢的人少,你可以根据自己的幸运数字、星座、生肖,定定心心的选择自己想要的楼层、想要的楼栋。

要知道因为抢房而买到自己不喜欢的楼层、楼栋这种心结是很难解开的,之前市场热的时候吃这种“闷亏”的购房者可不在少数。买二手房同理!

举个例子,2016年5月,苏州市场处在即将爆发的“前夜”,唐宁府迎来首开。

为了让观望的购房者下定决心,开盘除了有优惠之外,还额外赠送一个车位。

要知道,后期唐宁府一个车位可是要一次性付款24万

今年7月份,一个车位更是卖到了41万元

也就是说,曾经有一辆奥迪A6放在你面前,你没有珍惜。

后来的事情大家都知道了。

第四点,也是我最想说的一点。
往往横盘期过后,大概率会迎来报复性的价格反弹。
苏州之前遇到过两次较长的横盘周期,一个是2016年前,一个是2019年前
我们也分别看到在这两次横盘结束后,苏州的房价在短短几个月的时间迎来了报复性反弹,园区、新区等强势的板块则直接翻倍。
这两次横盘期,其实也是苏州最佳的买房时机!
也许大家会说,现在新房限价,就算市场反弹了也最多就是摇号,价格上涨是不可能的了。
这个话是没错,但是折扣收回,不送车位这其实对大家来说也是一种损失。
更重要的是,春江水暖鸭先知,往往市场复苏的时候,或者笋盘出现的时候最先知道的是开发商自己、从业者、一线的销售人员或者是中介。
举个简单的例子。
大胆之前和一个开中介的朋友聊天,就说道最近姑苏的老破小很火,很多学区好,或一楼带院子,或价格打骨折的房子挂出来后,第一时间就被他们自己买掉了,根本不会有机会流到客户手上。
另外,大胆一直有一个观点:当市场火爆的时候,三分之一的房子被开发商或者行业从业者买掉了,三分之一的房子是被关系户买走了,最后能流到普通遵守规则的购房者手中的最多只有三分之一,有的甚至根本就没有。
不信的话,大胆给你说个笑话《上HJ》。
虽然大胆说这个话容易被打,但这的确是事实。
其实这个也很好理解,往往超市大减价的时候,员工都是第一时间行动的。
最最最后,大胆特别想说现在的苏州鸡腿盘还是很多的。
太湖度假区140万左右的上车房源还有不少,同时有地铁、有高架1字头的绿城就要来了,2百7、8十万就能买到正经园区湖西的三房……
以上!下期见。
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