交了首付，银行贷款下不来，首付能退吗？为什么？

我认为，这应该是三个问题:

第一，我们如何避免交了首付款以后，贷款无法正常下来的情况出现。

第二，如果出现了这样的情况，合同履行的几种可能。

第三，首付款退或者不能退，原因又是什么。

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如何避免交了首付款，后续的贷款下不来的情况出现

把前期的准备工作做足，把银行不放款的所有漏洞堵塞好，是买房时必须要做好的头等大事之一。

贷款有三种，分别是公积金贷款、商业贷款和组合贷款。

这三种付款方式在合同中有明确约定，是购房者与开发商置业顾问在没有缴纳首付款和签订正式合同前，彼此就沟通好了并约定好了支付房款的方式。

因为在这个环节，我们很多老百姓不太懂，导致后续的首付款交了，银行却不放款的情况出现。

所以，我们把这个问题说清楚，就可以把漏洞堵住。

下面，我们从三个方面分别说明:

（1）公积金贷款

我们很多人都有公积金，通过公积金贷款，利率低、用公积金冲抵房款是它最大的特点。

但是，你在想好用公积金贷款时，要问自己几个问题，并通过单位或者当地的公积金中心确认。

①单位缴纳公积金是否正常

我有一个朋友，在一家国有企业上班。

他买了房子，但是，公积金不能贷款，经过查询得知，他所在的单位缴纳公积金不正常。有钱的时候，把之前欠职工的公积金一次性补上，条件不好的时候，有时候一年或者半年不缴纳公积金。

我的朋友买房压力就大，本指望通过公积金买房，减少利息支出，结果希望落空，只能通过商业贷款解决问题了。

②之前连续两次用公积金贷款

童先生和妻子在婚后买过两次房子，而且，夫妻的公积金用过两次。

夫妻商量后，打算出售其中的一套房子，用房款作为首付款，买套大点的房子。

但是，我们本地公积金政策不支持这样的做法。

③公积金的贷款最高限额

根据本地公积金贷款政策规定，夫妻都有公积金的，最高可以贷款35万元，夫妻只有一方有公积金的，最高可以贷款30万元。

我有一个亲戚，单身，参加工作也就不到一年时间，公积金的账户余额只有不到1万元。

家里为她凑足了首付，准备用公积金贷款，却发现，单身的她，不能贷足30万元公积金，原因是，参加工作时间太短、公积金账户余额不足。

所以，如果你想通过公积金贷款，事先把公积金的政策搞清楚，对后续的付款流程有很大的帮助。

（2）商业贷款

商业贷款，我们需要注意两个方面的问题:

①首套房和二套房在首付款比例、贷款利率方面可能有差别

这个很好理解，第一套房子和第二套房子，首付款的比例是不同的，银行的贷款利率有的地方也不一样。

老百姓在与开发商的置业顾问沟通的时候，存在信息交换不全面的情况，导致后续因为这件事推诿扯皮，合同无法履行，现实中已经出现了这样的案例。

②征信、家庭收入、流水不达标

我在买房子的时候，我特意留意了置业顾问是怎么审查这三项指标的。

他提到了信用卡违约、贷款还款不及时等问题，问我和我的老婆，有没有这样的情况。

另外，家庭收入和银行流水没正面提过。

也就是说，开发商其实并不真正关心你是否有能力买房，而是，你什么时候缴纳定金。

所以，如果我们看好了房子，知道了开发商关心的问题，我们自己要保护好自己，把买房过程中的准备工作做好，后续的事情才能顺利进行。

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如果出现交了首付款，贷款下不来，怎么履行合同

一般就二种履行合同的方式:

（1）一次性付款

这种方式在合同中有约定，很多时候，这句话我们只一带而过，不过多地去想它的后果，就因为，我们自己感觉不会出现这样的情形，那么，开发商为什么在合同里把几乎所有的情况都写出来呢，你想过吗？

（2）协商解决

如果真的出现了这样的情况，我能肯定的是，老百姓处于弱势，而且，开发商把所有的责任都划分的非常清楚了，说句不好听的话，因为信息不对称，老百姓成为背负损失的最大受伤者。

所以，能多大程度地减少损失是我们第一个想到的问题。

（3）按照合同约定办理

这是最坏的结果。

我特意留意了一下我们本地采用的预售合同，在违约责任这一块，它划分成了二类:

第一类就是，在开发商规定的购房者缴纳房款的日子开始的时间计算，比如说7天内，第7天结束的第二天起算90天内，购房者如果不缴纳全部的购房款，按照房款的万分之二每天缴纳违约金。

第二类就是，超出这个时间还不缴纳，开发商单方解除合同，并要求购房者按照总房价款的15%支付违约金。

这是写进合同里的条款，很厉害吧，用我们本地人的土话说，开发商把算盘放在头上打。

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交了首付款，贷款下不来，首付能退吗，为什么

有了前面的铺垫，我们再来看这个问题:

我认为，首付款可以退，但是，要看在什么样的情况下、谁违约、责任是谁都清楚以后，才能回答这个问题。

（1）责任一般出在购房人身上

贷款是我们与银行之间发生关系，银行从贷款政策、贷款条件对我们购房者进行审查，如果有一个或者二个条件不具备贷款条件，我们很难说，这件事和开发商有关系。

我在网络里看到这样的案例，购房者把贷款没下来的原因归结为开发商没有提醒他需要什么条件等等，就像我在上面说的那样，置业顾问蜻蜓点水、避重就轻问一些问题，我们要记住一点:借款合同和抵押合同是我们和银行签字的。

（2）首付款退多少，取决于我们和开发商以什么样的方式来解决问题

还是那句话，看事情处于什么阶段、开发商是否有明显的瑕疵和错误、我们自己这方面是否有责任等方面综合来分析，再根据实际情况，采取协商的方式解决问题，从购房者的角度来说，就是把损失降低到最小为最佳的方案。

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结语

交了首付款，贷款下不来，能不能退首付，这是一个结果，而结果没有出现之前，我们就需要未雨绸缪，把所有的问题考虑清楚，把所有影响到贷款的因素进行调查，做到心中有数，预防这样的情况发生。

即使发生了这样的问题，我们也要从实际情况出发，看看问题出在哪里，谁违约、责任方是谁，开发商是否有明显的瑕疵和错误，一句话，最大程度让我们购房者的利益得到保护。