《房价，中国人难以割舍的情结！》之广西、海南、四川等九省的十二城
到此为止，全国94个被纳入《中国房地产信息网》的城市中，除已经逐一介绍完的82个城市以外，剩余的十二个城市除广西柳州、甘肃天水、海南三亚和四川成都以外，其余八个城市（海南海口市、云南昆明市、广西南宁市、甘肃兰州市、西藏拉萨市、贵州贵阳市、新疆乌鲁木齐市和宁夏银川市）都是经济欠发达城市的省会城市。按2020年10月末最新商品住宅均价从高到低的顺序，和大家聊聊调控以来这12个城市在住宅均价方面的变化情况：
01
年龄稍大点的人士恐怕都还记得1994年朱镕基总理在全国掀起的力度空前的治理整顿行动，那时的导火索就是热火朝天的海南、广西和惠州等地的全民炒房、炒地热。在海南获取第一桶金的潘石屹，敏锐的嗅觉让他提前捕捉到海南房地产泡沫破灭前夜的味道，及时抽身到帝都北京，靠夜景灯光哪亮就在哪买地的投资逻辑，既避免了海南岛房地产泡沫破灭带来的毁灭性打击，还为未来庞大的商业帝国奠定了扎实的基础。从那以后的海南房地产，虽然在2009年前后又掀起了一轮房价暴涨的风暴，以至于三亚著名的“凤凰岛”项目开盘没有一百万的账上现金，连看样板房的机会都不给你！不知那些首批以均价八万元的天价购买“凤凰岛”的业主们，今天是赚还是赔呢？
2010年1月15日发布的海南岛旅游特区政策，让海南全岛热度空前，但好戏没上演几年，全岛发烧的房价就被一盆冰水彻底浇回原形，全岛房地产行业再次进入了冰封期......
2016年，三亚房地产行业总体上是熬日子的概念，住宅均价在上半年呈现出微幅下行的态势；8月份开始渐渐抬头的房价，在9月份遭遇房地产调控政策的阻击，但10月和11月仍然是惯性上扬的表现；
在此期间，住宅均价由起初的18508元/平方米，跌至7月末的17659元/平方米，再回升至11月末的20478元/平方米；
2016年11月，住宅均价出现环比7.06%的向下调整，但随后却出现明显的趋势性上升表现，一直到2018年3月，住宅均价分别于2017年2月末、4月末、5月末、7月末、8月末、9月末、10月末、11月末和12月末，相继突破22000元/平方米、25000元/平方米、26000元/平方米、27000元/平方米、28000元/平方米、29000元/平方米、30000元/平方米、31000元/平方米和33000元/平方米的关口！这种每月突破一个千元台阶的上涨记录，完全是被内陆富裕地区严厉的限购政策和雾霾天气挤压出的结果！
2018年1月，住宅均价再破35000元/平方米关口，次月虽然跌回34000元/平方米平台，但3月末再创新高，录得37580元/平方米的新纪录！
4月22日，海南全岛发布全域限购的调控升级令，三亚市场应声下调，也宣告海南开发商如果不摆脱过往的传统开发、销售模式，就只有死路一条了！
中国人的聪明才智在海南宣布与房地产决裂的初期，发挥的淋漓尽致，上有政策下有对策，短暂调整后，各种应对限购的神办法纷纷出笼，三亚市场房价再现神迹，在6月末爬过38000元/平方米台阶，7月末再破39000元/平方米关口，8月末向下回调后，9月末，也就是调控政策发布两周年的时刻，住宅均价居然出现环比16.53%的奇高纪录，三亚住宅均价一步迈上43000元/平方米台阶！
这还不够，10月末，住宅均价破44000元/平方米纪录，连续保持三个月44000元/平方米水平后，2019年1月末，三亚市场商品住宅均价创下环比上涨13.83%、同比上涨43.00%、住宅均价达50648元/平方米历史巅峰纪录的旷世大瓜，这样疯狂的上涨节奏，三亚，再不出手，有些人的位置可就不保了！
果不其然，2018年12月18日，海南出台《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》，严查房地产市场违法违规行为，严禁岛外居民补缴社保个税骗购。结果呢？在该文件发布后的一个月后，春节档本来应该红红火火的三亚市场，居然在2月末创下住宅均价环比下降22.43%、住宅均价跌回40000元/平方米均线的断崖式记录！
从那天开始，直至今天，三亚市场住宅均价的表现只能用一句话形容：在这个一定下定决心与房地产决裂的市场，该清醒下来考虑战略如何调整了？
截止到2020年10月，三亚市场商品住宅均价为35981元/平方米，相较于2016年9月末18579元/平方米的均价，每平米上涨了17402元，涨幅93.66%，年均涨幅为22.94%，这个数据，可是高得怕人滴！
三亚是一个美丽的城市，得天独厚的地理优势让中国绝大多数中产阶级对这个城市有着特别的感情，尤其是中国北方城市的富裕阶层，在国外旅游的新鲜感消失后，“避寒冷、躲雾霾”的需求，让他们把三亚当做自己冬季生活必不可少的一部分，已经成为习惯。相信随着海南自贸区、旅游岛特区政策的日益深化，去海南旅游，到三亚看海、到天涯海角找寻梦想、去南海观音祈福、还愿......这一切的一切，都会成为很多中国人的共同生活方式！
说起三亚的房产价值，钱多得没处花，买套别墅、豪宅享受生活没问题。想持续升值，至少在短期内是难上天的（当时火爆的一摊糊涂的凤凰岛，最高价格达到120000元/平方米，目前的挂牌价格，刚过41000元/平方米！十几年的房价跌幅可是惨不忍睹啊！）。想过海南不一样的生活，也没必要买公寓、房产，需要时在三亚海滨租套公寓，开支可比自己买房划算多了！
快三年没去海南了，不知曾经宰客没商量的三亚，如今整顿的如何？
02
成都市场商品住宅均价的走势既与成都之前房价偏低这一市场表现高度相关，还与调控政策发布后“因城施策”国策对各城市给予的灵活空间高度相关。
在调控政策发布之前，成都市场住宅均价不温不火，维持在8000元/平方米均线附近窄幅调整；
调控政策发布后，成都市场住宅均价不降反升，在11月末突破9000元/平方米均价后出现半年时间段的短暂调整，在2017年6月末刺破10000元/平方米平台后，成都市场显然因前期房价偏低、不在重点监管城市名录内所赐，住宅均价进入了持续时间长达11个月的向上冲刺周期。在此期间，住宅均价几乎以每月上涨1000元的节奏，在2018年3月末冲上16000元/平方米平台，并在5月末创下16683元/平方米的历史新高均价记录；
此后，成都市场单边上扬的表现受“房住不炒”大势对市场消费心理的巨大影响，住宅均价进入调整期：
2018年6月至10月，住宅均价仍然维持在16000元/平方米以上台阶徘徊，但2018年10月末至2019年10月末，这一年时间内，成都市场住宅均价跌破16000元/平方米均线，进行横盘调整；
2019年11月末，住宅均价再上16000元/平方米平台，此后偶尔低于此均线水平，但总体上表现出相对明显的向上冲击更高房价的趋势；
2020年8月末至今，成都市场住宅均价踏上17000元/平方米均价台阶，9月末创下17873元/平方米的市场均价高峰值记录！
截止到2020年10月末，成都市场商品住宅均价为17443元/平方米，相较于调控启动当月末8362元/平方米的均价，每平米上涨了9081元，涨幅108.60%，年均涨幅26.60%，这可是异乎寻常高的一个数据！
蓉城成都，既是副省级市、特大城市、成渝地区双城经济圈核心城市，也是国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市、国家重要的高新技术产业基地和商贸物流中心和综合交通枢纽。受亚热带季风性湿润气候所赐，成都自古就有“天府之国”的美誉，是中国西南腹地得天独厚的休闲旅游度假和美食天堂。同时，成都还是中国人民解放军西部战区机关驻地，其作为全球重要的电子信息产业基地，有国家级科研机构30家、国家级研发平台67个、高校56所、各类人才约389万人。截止到2019年末，世界500强企业落户到成都的企业已经有301家，这足以说明成都的城市魅力的价值所在。
2019年末，成都市户籍人口数量为1500.07万人，常住人口为1658.10万人，比户籍人口多出158.03万人，占户籍人口比重为10.53%。如果您去过成都旅游，一定会对成都的美食、茶文化、摆龙门阵和全民搓麻、秀丽的山水留下深刻影响，相信也会非常理解“成都，是一座来了就不想走的城市！”这句话的内涵。在以扩大内需为主攻方向的今天，在新冠疫情已经彻底改变了中国普通百姓对出国旅游的观念与态度的今天，休闲文化氛围浓厚的成都，必将是中国经济版图中重要的一份子！
只要您有能力，在这样的未来明星城市拥有长周期优质物业，别说您自己会感谢自己的眼光，就是您的子孙后代也会为您骄傲的！不过，千万不要奢望前述接近30%的年均房价涨幅重现世界，那已经是过去式，永远不会再现江湖了！
03
同为海南的城市，省会海口因为地理位置位于海南岛的北端，五指山及其余脉牛岭挡住了由北至南的冷空气，让海南岛形成独特的山南、山北两个差异明显的气候区域。三亚和海口，这两个一南、一北的城市，气候差异可不是一般的大。如果您在海南岛生活并游走过一段时间，您就不难理解为何在同样政策环境下，三亚和海口的商品住宅均价变化会有如此大的区别了！
这样说吧：您把海口和广东那些经济发展水平一般的城市相比较，是不是住宅均价的走势有高度一致性？因为海口的气候特点和隔海相望的徐闻、湛江、茂名、北海相似，北方人在海南岛冬季去海口生活，并不会找到三亚那种温暖的感觉......
铺垫完了，海口市住宅均价的变化趋势就很容易理解和解释：
经济发展水平并无优势的海口市，房价本身就不高，内陆炒房客或投资客也没有把海口作为自己的置业目标，前期，海口成为限购政策下“因城施策”国策的“法外之地”，房价呈现持续性上扬，表现出典型的“割韭菜”市场，乃必然现象！后期，受“房住不炒”政策深刻影响和海南全域限购的双重作用，日益回归理性，与其城市发展水平接轨，也是必然结果！
具体细节就不做赘述了，看看房价变化过程中的一些关键节点吧：
整个2016年，海口市场商品住宅均价都在8000元/平方米以内徘徊，期间发布调控政策后，几乎看不出市场的反应，说明这个市场并非政策市，而是其自身发展阶段所致；
2017年1月末，住宅均价破8000元/平方米，4月末破9000元/平方米平台；6月末破10000元/平方米平台；9月末，调控政策发布一周年当口，再破12000元/平方米记录；2018年4月末，又上14000元/平方米台阶；7月末，踏上16000元/平方米平台；9月末，调控政策发布两周年之际，海口市场住宅均价创历史巅峰纪录，留下16813元/平方米痕迹后，进入向下调整期至今。在此期间，住宅均价在14000元/平方米和16000元/平方米这两个均线间波动，幅度有限，趋势性下降。
截止到2020年10月，海口市场商品住宅均价为15591元/平方米，相较于2016年9月末18579元/平方米的均价，每平米上涨了7665元，涨幅96.71%，年均涨幅为23.68%，这个数据，更是高得怕人滴！
在我的职业生涯中，雅居乐清水湾、中弘如意岛、沿海龙栖湾国际旅游区等大型项目都有深刻的烙印。2010年元旦那天，在三亚希尔顿酒店召开的某集团海南发展战略研讨会上，我作为华南区域总经理提出的“在海南，拥有资源就拥有未来！”的观点被董事会成员高度认可，但会议的一项关键性决策，让我们在海南已经深深扎进去的双脚失去了支撑，与“海南旅游岛特区”政策发布这一利好带来的巨大机遇擦肩而过。现在看来，真不知那是机会还是陷阱......
至于在海口置业这件事，除非您是海南当地人士，不喜欢三亚的热带气候和冬季繁荣无比、其它季节门可罗雀的环境，在海口这个省会拥有一套自己的优质物业长期持有，是一个可以接受的选择。但如果想要重现年均涨幅超过20%的神奇纪录，趁早回家睡觉，等自己醒过来再做决策吧！
海南的未来，一定是东方的夏威夷，需要时间。在新冠疫情对全球交流、沟通、出行、观念都产生深刻影响的今天，短期内难以有成效，但只要假以时日，海南一定是全球的旅游目的地！这个毋庸置疑！但房产价值，恐怕不一定能够有太大的显现。
想过冬季三亚候鸟的生活，可选的居住方式有很多，何必要拥有一套大多数时间闲置的住房呢？况且，海口和广东南部沿海城市的气候相差不大，但经济发展和城市面貌、发展理念都有极大的差距，在此投资，时间窗口还有点太早！
04
昆明，作为中国西南边陲省份云南的首付所在地，房价和其经济发展水平应该是相对一致的，都属于省会城市中偏低范畴，在此背景下，房地产调控政策实施过程中昆明自然不会成为被重点监管的城市，住宅均价表现出趋势性、长周期稳步上扬的态势就不足为奇了。
2016年全年，昆明市场住宅均价的表现几乎看不出调控政策发布的痕迹，房价不温不火，住宅均价维持在8100至8500元/平方米区间窄幅向上盘整；
2017年开始，调控政策逐步加大力度，但昆明市场住宅均价却呈现出明显的持续性上升的表现，住宅均价在1月末首次历史性突破8500元/平方米关口后，持续性、均速上升8个月，至8月末突破10000元/平方米关口后，9月末达到10412元/平方米新高，次月略微下调后，再次向上冲刺，但上升速度略有减缓。2017年12月末，住宅均价维持在10437元/平方米的水平，与三个月前的均价基本持平；
2018年伊始，住宅均价维持之前持续上升的惯性运行，相继于4月末和9月末，分别突破11000元/平方米和12000元/平方米关口，并在10月末再上12772元/平方米新高。之后的两个月，处于窄幅下调过程中。12月末，住宅均价为12629元/平方米，比10月末的均价有所回调；
2019年至今，昆明市场住宅均价基本呈现出再次降速、并匀速而持久上升的状态。期间，在2019年8月末，住宅均价越过13000元/平方米平台；2020年6月末，昆明市场住宅均价开启了14000元/平方米的序幕并维持至今。
截止到2020年10月末，昆明市场商品住宅均价为14257元/平方米，相较于调控启动当月末8312元/平方米的均价，每平米上涨了5945元，涨幅71.52%，年均涨幅17.52%，这可是非常高的一个数据！
昆明地处中国西南地区、云贵高原中部，具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，处在南北国际大通道和以深圳为起点的第三座东西向亚欧大陆桥的交汇点，是中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，位于东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点。2019年末，其常住人口约为695万人，同期记录的户籍人口约为572万人，两者相差123万人，约占户籍人口的21.50%，如此高比例的外来人口，就不难理解拥有极其重要战略地位的旅游和会展成为昆明两大显著经济标签的缘由了！
昆明，作为中国四季如春的城市，本来就是旅游人群高度认可的旅游和度假目的地，但由于经济体量偏小，产业发展偏弱，高流动的外来人口对当地物业的支撑作用有限，因此，在昆明拥有的优质物业要再现接近20%的年均涨幅恐怕是痴人做梦，但其价值跑过通胀、保值增值，是不需担忧的！在内需扩大、旅游资源被逐步释放和显现价值的未来，昆明这座城市的服务产业价值会让这座城市更加受益，也更受国内外旅游者和退休人士的青睐的！
04
前面刚分析过春城昆明的住宅均价变化情况，再来看其邻居广西壮族自治区这个中国南部偏西边陲省份省府所在地南宁的住宅均价变化情况就更加容易理解了。
南宁，较之于昆明，住宅均价的变化趋势更平缓，也是长周期趋势性上扬，显然是“因城施策”国策避免一刀切思路下的产物。具体情况和昆明差不多，就不再详细分析，和大家看看几个历史性房价关口的突破情况吧：
2016年1月末，南宁市场商品住宅均价为7008元/平方米，2017年4月末，突破8000元/平方米关口；7月末，突破9000元/平方米关口；2018年1月末，突破10000元/平方米关口；8月末，突破11000元/平方米关口；2019年7月末，突破12000元/平方米关口；2020年9月末，站上13000元/平方米平台。
截止到2020年10月末，南宁市场商品住宅均价为13151元/平方米，相较于调控启动当月末7288元/平方米的均价，每平米上涨了5863元，涨幅80.45%，年均涨幅19.70%，这可是一个相当高的数据！
南宁地处中国华南地区、广西南部，中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点，也是中国面向东盟开放合作的前沿城市、中国—东盟博览会永久举办地、国家“一带一路”有机衔接的重要门户城市，南部战区陆军机关驻地。同时还是国务院批复确定的中国北部湾经济区中心城市、西南地区连接出海通道的综合交通枢纽城市。
2019年末，南宁市户籍人口数量为781.97万人，常住人口为734.48万人，比户籍人口少47.49万人，占户籍人口的比重为6.07%。由此可以看出，土生土长当地人对自己故乡未来发展前景的判断是偏负面的，在此背景下要想吸引外来投资和人才、资金、技术，恐怕都不是那么容易！
置业嘛，刚性需求，越早入市越好，落袋为安，可以作为遮风挡雨的甜蜜小窝享受自己的生活，投资嘛，小心观察为好。千万不要被住宅均价年均近20%的涨幅给遮挡了您敏锐观察未来走向的眼睛。房价的基础是城市产业经济的实力，没有足以可持续发展的经济基础，房价持续性低迷、甚至下行，几乎是确定无疑的结局。
06
兰州，作为中国西部走廊的省府所在地，其商品住宅均价的表现几乎是特立独行、我行我素向上缓慢而持续性上扬的结果。这显然与甘肃经济体量和经济发展水平高度相关。
2016年，兰州市场商品住宅均价除2月份有短暂下调表现以外，其余月度基本是窄幅向上冲击的表现。1月末，住宅均价为8594元/平方米，到调控政策发布那一天，也就是9月末，住宅均价升至8980元/平方米水平；10月末，惯性上扬的房价突破9000元/平方米关口后，毕竟是省会城市，调控政策的下达，还是让这个城市出现五个月的观望现象，住宅均价几乎贴着9000元/平方米均价线横盘调整至2017年3月；
2017年4月开始，一波相对明显的向上冲刺，让兰州市场住宅均价于2017年10月末，也就是调控政策发布整十三个月后，突破10000元/平方米关口，但随后的两个月失守后，于第三个月（即2018年3月末）再次站上10000元/平方米台阶，兰州市场从此与万元以下市场告别！
从2018年一季度末至今，兰州市场住宅均价基本是以相对稳定的趋势向上不断窄幅冲刺更高房价，过程中，分别在2018年9月末（调控政策发布两周年）突破11000元/平方米关口；2019年4月末，突破12000元/平方米水平；2020年5月末，突破13000元/平方米平台，并在8月末创13222元/平方米这一历史峰值纪录！
截止到2020年10月末，南宁市场商品住宅均价为13151元/平方米，相较于调控启动当月末7288元/平方米的均价，每平米上涨了5863元，涨幅80.45%，年均涨幅19.70%，这可是一个相当高的数据！
兰州作为中国西部重要的省会城市，一直肩负着西北地区重要的工业基地和综合交通枢纽的重任，新中国成立后，其深入腹地的地理优势，让其成为国家重要的石油化工基地、生物制药基地和装备制造基地，正因为如此，西固，这个兰州的工业区在很长期间内背负“环境杀手”的骂名，以致于“进入西固，就没有见过蓝天长啥样！”成为那个时代独特的记忆。2012年8月28日，国务院批复设立西北地区第一个、中国第五个国家级新区——兰州新区，兰州市作为国家振兴西北战略的核心城市的作用日益凸显，兰州一跃成为国家向西开放的前沿阵地和重要门户。
2019年，兰州市年末户籍人口数量为331.92万人，年末常住人口为379.09万人，虽然常住人口比户籍人口多47.17万人，占户籍人口的比重14.21%，但毕竟兰州吸引的是陕甘宁以及新疆、西藏的中产阶级人群（尤其是那些靠挖矿获取财富的人群），中国最具活力的南部人才和资源对此地的认可度有限，因此，兰州的经济发展水平始终难以有所突破。
不过，兰州人的消费能力可不容小觑，万达在兰州市开发的第一座万达广场，其金街的销售均价可是出奇的高，高到连内陆中产也掉下巴的节奏，难道是煤老板在扎堆抢购旺铺？
说到兰州市场的优质物业，长周期持有不用担心，但调控下住宅均价走出这样的单边上行表现，今后还会持续，但年均增速会大概率低于10%，维持在6-10%之间是极有可能的结果。
07
拉萨市场商品住宅均价的变化其实没有悬念，经济发展水平欠佳，房价不会成为监管层关注的城市，即便在“因城施策”国策下给予的弹性空间下，市场表现也不那么稳定，这是类似经济发展遭遇瓶颈城市必然出现的结果。
具体看拉萨市场住宅均价的变化情况，总体上呈现出在波段调整中趋势性缓慢上扬的态势。具体不对这个市场做太多分析，就看看住宅均价变化的关键点及其情况吧：
2016年1月末，拉萨市场住宅均价为7314元/平方米，当年末，住宅均价突破8000元/平方米关口，宣告拉萨市场房价进入8000元/平方米以上时代；
2018年3月末，住宅均价突破9000元/平方米大关，市场热度明显上升，均价升速进入快车道；
2018年6月末，住宅均价站上万元平台，并牢牢站稳脚跟，从未失守万元均价线；
2019年4月末，住宅均价突破11000元/平方米历史性关口，也很镇定，市场再波动，此关口始终未见沉陷；
2020年8月末，住宅均价再破12000元/平方米记录，次月失守，随之又重新站上12000元/平方米台阶。
截止到2020年10月末，拉萨市场商品住宅均价为12068元/平方米，相较于调控启动当月末7709元/平方米的均价，每平米上涨了4359元，涨幅56.54%，年均涨幅13.85%，这显然是远高于GDP增速的结果！
拉萨是首批国家历史文化名城，她以风光秀丽、历史悠久、风俗民情独特、宗教色彩浓厚而闻名于世。正是因为拉萨独特的地域和宗教特色，拉萨也先后荣获“中国优秀旅游城市”、“欧洲游客最喜爱的旅游城市”、“全国文明城市”、“中国最具安全感城市”、“中国特色魅力城市200强”、“世界特色魅力城市200强” 、“2018畅游中国100城”等桂冠。
2019年末，拉萨常住人口数为95万人，而同期登记的户籍人口数仅有55.89万人，尽管大量外来人口纷纷涌入这个城市，但他们对当地经济的带动作用却极其有限。如果拉萨想要在扩大内需、将旅游业作为刺激与带动当地经济腾飞的龙头的话，需要在创新方面下足功夫，走出一条独特的旅游振兴之路，才有傲视全球的机会！在这方面，以色列圣城耶路撒冷、迪拜沙漠上的王国等城市应该有很多值得思考的地方。
投资置业么，还是在刚需轨道上斟酌吧，其它考虑，省省吧！
年轻时就有组队去拉萨自驾游、体味这个独特城市的别样风景与人文环境的想法，可惜，至今也未能付诸实践，不知何时能够圆梦乎？
08
贵阳的住宅均价被西藏拉萨赶超，确实有点令人意外之极。在这样的背景下，贵阳房价在调控过程中走出“割韭菜城市行情”这一结果就再正常不过。
2019年9月底之前，贵阳市场商品住宅均价其实处在不稳定状态，房价不高，二季度有一波小表现，但在三季度不但未能继续走高，反而比年初的均价还要低；
9月底发布调控政策后，贵阳的住宅均价不降反升，但仅维持两个月的上升记录即开始调整，说明这个市场还是相对脆弱，受政策影响明显；
整个2016年，贵阳市场住宅均价维持在6062元/平方米至6330元/平方米之间徘徊，这在省会城市中，显然属于低房价城市；
2017年伊始，不受监管层关注的贵阳市场，将“因城施策”国策赋予的弹性空间用到了极致，住宅均价呈现出连续18个月单边上扬的表现，在此期间，开发商和消费者显然都是开心、愉快的状态，买卖双方皆大欢喜，好不热闹！
在此期间，贵阳市场商品住宅均价从2017年1月末6165元/平方米的水平，分别在2017年7月末、2018年1月末、5月末和7月末，分别突破7000元/平方米、8000元/平方米、9000元/平方米和10000元/平方米整数关口，并在9月末创下贵阳市场住宅均价10422元/平方米的峰值纪录后，受“房住不炒”国策的深刻影响而进入调整期；
此后，一直到今天，贵阳市场住宅均价呈现出趋势性下滑的结果，并在2019年4月末回到万元以下、9000元以上均价时代；
令人意外的是，贵阳市场住宅均价这一年来的最低点没有出现在疫情严重的2020年2月，反而出现在2020年1月末，住宅均价创调整期内9066元/平方米这一最低记录；
2020年2月份以来，贵阳市场住宅均价的波动显示出相对明显的以三个月为一个波段的波段性起伏行情。
截止到2020年10月末，贵阳市场商品住宅均价为9603元/平方米，相较于调控启动当月末6062元/平方米的均价，每平米上涨了3541元，涨幅58.41%，年均涨幅14.31%，这显然远是远高于GDP增速的结果！
贵阳既是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心，西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，全国综合性铁路枢纽，还是国家级大数据产业发展集聚区、呼叫中心与服务外包集聚区 、大数据交易中心、数据中心集聚区，同时也是中国重要的生态休闲度假旅游城市。但尽管如此，贵州的经济发展水平在全国仍然是排名靠后的城市。
2019年末，贵阳市统计的常住人口为497.14万人，比户籍人口多出78.69万人，该数据占户籍人口的比重达18.81%，由此看来，在中国国家战略将刺激内循环作为应对国际环境变化的重要抓手的今天，贵阳这个消费性城市有望走出一条靠信息化产业+旅游休闲服务形成的可持续发展道路。在这样的背景下，长周期持有的优质物业价值，还是值得期盼的，但要想把这样的物业当作投资品看待，恐怕还不太现实！
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有着“西北小江南”称号的天水，房价本来就不高，在这轮房地产调控过程中本来应该是借机补涨的城市，但结果不但不温不火，还呈现出相对明显的不稳定性，这恐怕还是经济基础决定市场表现的结果。
大致分析天水市场商品住宅均价的走势变化情况，可以分成三个相对明显的阶段：
第一阶段，始于2016年初，终于2017年11月，23个月周期内，住宅均价不温不火，横盘中微微向上调整，住宅均价由起初6820元/平方米升至7287元/平方米，升幅有限，而且在2016年5月末即突破7000元/平方米关口后，未能保持住，在整一年后的2017年5月末，才重上7000元/平方米平台，未再出现失守现象。在此过程中发布的调控政策对该市场的影响可谓“昙花一现”，仅仅掀起一点涟漪而已：
第二阶段：2017年12月至2019年4月，17个月的周期内，住宅均价仅在其中的两个月出现微幅下调外，其余月份都是单边上行的走势。在此过程中，住宅均价于2018年9月末，突破8000元/平方米关口，并在2019年4月末创下8676元/平方米的阶段性高位纪录后结束次单边上扬行情；
2019年5月末，不应在这个市场出现的环比-8.88%、同比2.68%（和上月13.99%的同比增速相比下滑11.31个百分点）、均价单月跌破8000元/平方米平台，单月下降770元/平方米的过度调整呈现在人们面前，表现相对夸张的第三阶段宣告开始。同样没想到的是，次月开始，天水市场再次掀起的一轮向上冲刺表现居然维持到2019年年尾才告结束；
2019年10月末，天水市场住宅均价首次站上9000元/平方米平台并连续维持了一个季度；
2020年1月和2月，武汉疫情最难受的月份，天水市场住宅均价动荡有点剧烈，1月末还在8959元/平方米的水平，2月末就跳到9706元/平方米的高位，这也是统计期内天水市场住宅均价的峰值记录；
之后，一直延续到最新数据记录期的2020年10月，天水市场住宅均价基本在横盘微调状态。
截止到2020年10月末，天水市场商品住宅均价为9406元/平方米，相较于调控启动当月末6984元/平方米的均价，每平米上涨了2422元，涨幅34.68%，年均涨幅8.49%，这显然是一个比GDP增速略高的数据！
天水是关中平原城市群次核心城市、丝绸之路经济带重要节点城市、全国老工业基地和重要的装备制造业基地之一。截至2019年，有省级工程技术研究中心16家，国家级企业重点实验室1家，省级企业重点实验室6家。同时，天水还是中华民族和华夏文明的重要发祥地、“三皇之首”伏羲氏的诞生地、伏羲文化的发祥地、有8000多年的文明史、3000多年的文字记载史、2700多年的建城史，有“羲皇故里”之称。境内的麦积山石窟是国内著名的旅游胜地。
可惜，经济基础决定未来！天水，即便拥有良好的生态环境，经济发展水平相对落后却是不争的事实。2018年末，天水市常住人口为335.49万人，同期录得的户籍人口为371.94万人，在这样接近10%的当地百姓外出寻找发展机会的城市，如果没有好的产业导入，这里的物业价值，肯定是走下坡路的结局！
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柳州市场商品住宅均价的变化应该说与这个城市的经济发展水平蛮贴合，没有太多悬念，本来可以承接的外溢资本，因为这个城市本身的发展现状而未能承接起来。“因城施策”给予的弹性空间发挥有限，住宅均价表现出长周期趋势性缓慢上升的结果也就再正常不过！
看看住宅均价变化过程中的一些关键点吧：
2016年1月末，柳州市场住宅均价为6702元/平方米，调控政策发布当天，住宅均价首次突破7000元/平方米关口；维持至11月末，在12月末又跌回7000元/平方米以下水平；
2017年3月末，住宅均价再次迈上7000元/平方米平台，宣告柳州市场住宅均价与6字头时代彻底告别；
2018年3月末，住宅均价站上8000元/平方米台阶，一年后的2019年3月末，首次突破9000元/平方米关口；好景不长，维持三个月后，又跌回8000元/平方米时代；
2019年8月末，住宅均价第二次站上9000元/平方米平台并维持至今；
2019年9月末，是柳州市场截止到2020年10月末以前的历史峰值纪录，住宅均价为9432元/平方米。
截止到2020年10月末，柳州市场商品住宅均价为9125元/平方米，相较于调控启动当月末7008元/平方米的均价，每平米上涨了2117元，涨幅30.21%，年均涨幅7.40%，这显然是一个勉强高于GDP增速的数据！
柳州地处中国华南地区、广西中部偏东北，是沟通西南与中南、华东、华南地区的重要铁路枢纽，素有“桂中商埠”之称，是与东盟双向往来产品加工贸易基地和物流中转基地城市，西南出海大通道集散枢纽城市，“一带一路”有机衔接门户的重要节点和西部大开发战略中西江经济带的龙头城市和核心城市，是广西最大的工业基地，是面向东部、南部沿海和东南亚的区域性制造业城市，中国唯一同时拥有四大汽车集团整车生产基地的城市。
截止至2019年末，柳州市全市户籍总人口393.52万人，常住人口407.80万人，比户籍人口多14.28万人，占户籍人口的比重为3.63%。这个人口构成数据显然与桂林这个城市的另一个显性化特征高度相关：
以柳州为圆心的250千米半径范围内，集中了广西80%以上的4A级旅游风景区，与毗邻的桂林市共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。
柳州，如果在以汽车业为龙头的工业制造方面能够实现产业的升级、改造，再加上对刘三姐这个家喻户晓独特旅游资源的深度挖掘与提升，在扩大内需、提升服务业在经济活动中的比重这一历史性转折中发挥出更大的价值。
至于柳州长周期优质物业的投资价值，还是自主为宜，在大环境已经给予足够空间的窗口期，柳州住宅均价的表现已经足够稳定，别想后续再有太多机会了！
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乌鲁木齐作为西部边陲的美丽城市，一直是很多国人梦寐以求的旅游胜地之一。这个市场的商品住宅均价表现也躲不过调控政策的深度影响。
调控对乌鲁木齐而言，在很长周期内都属于法外开恩的所在。无论调控号令是否下达，那个时期的房价都是横盘保持状态；
调控启动四个月后，即2017年2月开始，这个市场的房价开始宠宠欲动，开启了一个长达15个月的上涨期，到2018年8月，才宣告结束；
此后，房价开始进入调控影响期表现，但表现相对温和。
这恐怕是来自一线城市房地产调控政策影响逐步由高能级城市向低能级城市的传导效应所致。
截止到2020年10月末，乌鲁木齐市场商品住宅均价为8603元/平方米，相较于调控启动当月末6588元/平方米的均价而言，每平米上涨了2015元，涨幅30.59%，年均涨幅7.49%，显然比GDP增速略高。
拥有近360万常住人口的乌鲁木齐市，在西部开发和欧亚贸易中扮演着举足轻重的角色，但毕竟属于边陲城市，在没有大量外来人口导入情况下，房价持续上扬的空间有限，再维持较高的年均涨幅，概率偏低。
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银川市的数据直到2017年6月才具备条件，与94城的横向比较其实已经没有太大意义。很遗憾的是，城市经济发展相对落后的城市，往往是因为思想意识不够开明或进取所带来的一系列不作为或因循守旧行为带来的结果，类似数据统计这件事，相信在中国绝大多数城市并不是一件需要高科技武装才能实现的基本职能，按目前体制，城市管理的信息化，各城市虽然差距不小，但基础统计功能绝对是健全的，就看你是否重视并做好它而已！
2019年秋，我出差去银川，除了塞外江南那种令人极其意外的城市景观感觉让人对这个城市有种另眼相见的冲动外，银川机场候机厅的航班信息滚动显示屏也让我极其意外：当我习惯性走到显示屏前时，我突然发现，不仅我的实时影像显示在屏幕上，而且我要乘坐的航班实时信息也赫然在列！发到朋友圈，居然北京、上海的朋友们都在羡慕塞北城市宁夏居然有如此贴心的设置！
这其实也从一个侧面说明，银川并不是一个落后的地方，就看城市管理者如何去做而已！
银川，作为中国西部边陲城市，与经济发展水平高度相关的房价也处于相对偏低水平，在这轮房地产调控过程中，尽管她是省会城市，但并非监管层特别关注的城市。因此，银川市场住宅均价的表现走出长周期上升的态势，实在是再正常不过。如果您把类似城市的这种表现归类为人为给予的补涨机会，其实也是“秃子头上的虱子”——明摆着的结果！
看看统计期内银川市场住宅均价的变化情况吧：
2017年6月末，银川市场住宅均价为5035元/平方米，21个月后的2019年3月末，住宅均价首次超越6000元/平方米后未能持稳，在次月跌个小跤后，再次月重新跃上6000元/平方米均线并持稳；
2020年1月末，北方城市春节惨淡行情让住宅均价较之2019年12月末出现环比-4.83%的较大降幅，在武汉疫情最严峻的时刻，银川市场住宅均价反而呈上升状态，环比由上月-4.83%，变为本月的3.83%，升幅明显；
此后一直到十月末，银川市场住宅均价基本呈现趋势性窄幅上升的表现。
截止到2020年10月末，银川市场商品住宅均价为7007元/平方米，相较于统计期开始点2017年6月末5035元/平方米的均价，每平米上涨了1972元，涨幅39.17%，年均涨幅11.46%，这显然是一个明显高于GDP增速的数据！
银川地处中国西北地区、宁夏平原中部，东踞鄂尔多斯西缘、西依贺兰山，黄河从市境穿过，是古丝绸之路商贸重镇，宁夏的军事、政治、经济、文化、科研、交通和金融中心，宁蒙陕甘毗邻地区中心城市，沿黄城市群核心城市，中蒙俄、新亚欧大陆桥经济走廊核心城市，是国家向西开放的窗口。
去过银川的人士肯定会和我一样，对银川市呈现出的“塞上江南”风光而折服。别看银川是个常住人口规模不足230万的中型城市，但银川却是全国城市综合竞争力百强城市，同时还荣获“全国文明城市”、“国家节水型城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国人居环境范例奖”等殊荣，被评为“中国十大新天府”之一。由于银川还是以煤矿起家的一夜暴富阶层的理想居所，因此，银川当地的消费能力其实并不弱于内陆很多城市。从综合角度而言，银川市场长周期优质物业的成长性表现也算不错，有实力的朋友们不妨留点耐心，至少五年以后的增幅还是值得期盼的。
到此为止，全国94个被纳入《中国房地产信息网》重点城市房价变化观察城市名录的城市已经全部分析完毕，作为一个人的自媒体，相信大家对这里面蕴涵的巨大工作量会有所认识。无论您是否认可本系列文章的观点，但如果您读到此处，再花些时间回顾此系列文章的开篇内容，相信您对全国各地房价水平及其变化特征、分化情况会有一个更清晰的认识。
感谢朋友们的不弃不离，我会在力所能及的范围内，继续选择一些有价值的选题不断耕耘下去，以回报大家对我的认可和支持！
今天是本公众号每周的更新日，恰逢除夕，即便是再好学的朋友们，今晚和家人团圆是每个家庭的头等大事，就不占用大家晚上的黄金时光，在离开办公室、准备回京的此刻，发送此系列篇的终结篇，希望这份耗时巨大的工程会为您的假期生活带去不一样的礼物，回顾全貌、深入细节，来年对您的工作和投资置业一定会有价值的！
春节期间停止更新，正在着手研究的一个课题，相信对朋友们更有价值，敬请期待！
祝朋友们春节快乐，在本世纪最暖的春节假日里，阖家团圆，过个甜蜜、快乐、健康的别样假期！
万万想不到，调控四年，全国87个重点城市中居然只有这个城市的房价是下跌状态！
《房价，中国人难以割舍的情结！》之安徽省六城市