郁亮：万科物业，为何"暂不上市"？
未来3年，40家物业拟将上市
万科物业能上市而不上市，更值得行业思考！
万科物业，到底要谋啥？
文|潘永堂 地产速写
这几年，“物业”摇身一变，从“鸡肋”变成“香馍馍”！
行业一种典型的“上市热、资本热、媒体热”，整个大地产行业出现一种貌似“地产开发白银时代，物业管理黄金时代”的整体“观感”！
同时，前后这2、3年，物业公司上市也将进入“爆发期”！
根据中物研协统计的即将上市物业公司数量，目前计划上市的物企竟然高达“40家”！
40家分布是这样——计划在2019、2020、2021、2022年上市的物企分别有9家、9家、2家、2家，另有18家有上市意向但未确认上市时间。
2018年成功“跃龙门”上市的企业有6家。即南都物业在A股上市，而雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务赴港上市
2019年拟上市的物企有9家——分别是保利物业、蓝光嘉宝、时代物业、天骄爱生活、康桥物业、新大正物业、和泓服务、建业物业、鑫苑物业。今年3月，滨江服务、奥园健康已成功登陆港股。
商业社会，企业大多规模致胜，规模是最典型的竞争优势。
而在房地产“规模战”中，正由“开发赛道”驶向“物管运营赛道”。
一个常识是，地产物业公司快速做大而言，相比于依靠母公司输血或自身慢慢运营而言，物业板块独立上市IPO，无疑是更好的规模加速器。
所以这几年，物业行业收购频频爆发，老潘印象中大多新上市的物业公司的募集资金有50%拥有收并购，物业公司大鱼吃小鱼，规模战和行业集中度正在强化。
中指院数据显示，2018年，TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍，10强市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点，强者愈强态势延续。
事实上，万科张旭也曾表示：关于物业的市占率，北美有一个标杆，可以做到8%的市场占有率。而万科作为行业第一个营收突破100亿的龙头，2018年市占率仅仅2%左右。
显然，伴随未来40家大中型物业公司纷纷上市，规模战或将更加剧烈。
在以上规模冲刺的背景下，在物业公司纷纷上市的紧张时代，作为行业龙头的万科物业，却表达了一个让业内困惑的做法。即郁亮表示——万科物业“暂时不上市”！郁亮给万科物业上市设置了一个“条件”！
今天的万科物业，到底怎么想的呢？
近日老潘在万科南方区域媒体交流会上，听到万科郁亮以及万科物业掌舵人朱保全分享了对万科物业未来的几个判断和认知。结合当下的万科物业发展，老潘重点总结为10点，分享给更多物业同仁！
做企业，没有业绩是可耻的，唯业绩论也是不对的。截止2018年，万科物业营收突破100亿，这个数据是两个意义。
第一，这是物业行业第一个营收破100亿的公司；对比绿城服务、碧桂园服务、中海物业分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元。
第二、在万科众多非住宅业务的营收中，万科物业是万科旗下仅次于房地产销售的第二大收入来源！
整体而言，截至2018年12月底，万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市，住宅项目2209个，商企项目635个，合同面积突破5.3亿平方米！
万科物业是否上市，一路以来备受关注！原因很简单。
几十年来，万科物业一直是物业的“领头羊”，但却是上市的“迟到者”！甚至在有一段时间，万科物业是否上市？朱保全表示，这是万科禁止提及的话题。当然，类似“华为还没上市，万科物业不着急！”的玩笑之词，也曾打太极的表达。
2018年12月郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。在他看来，上市需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑。
2019年，朱保全表示：上市不是万科物业的目的，也并非一定要做到很高的市值才会走这一步。他认为，如果未来有更多的股东能够在战略上给到帮助，那么上市会是水到渠成。
本次最新的媒体交流会，郁亮给出万科物业上市的最新明确答案。郁亮表示：“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不同意！一定要等到万科物业成为城市服务商，才让它上市。”
显然，万科物业在乎的不单单是上市，而是“更高市值PE、更具想象空间、更具科技感的上市。”郁亮坦言，万科物业只有区别于传统的物业开发商，它的价值才能得到市场充分肯定。
据悉，万科还从前年开始尝试进入城市物业，最大的突破是珠海横琴岛，另外一个是雄安。
万科物业100亿营收，只是一方面，更重要的是朱保全透露了几个数据，很震撼。
其一、这几年没上市的万科物业平均每年增长35%左右，这个增长率比主营地产增速快多了。
其二、横向看，万科物业在“走出去”接盘，不断的市场化，目前“非万科”的物业占万科物业服务总盘子的已经高达50%，基本1:1的比例。
其三，纵向看，万科“非住宅”的物业占比已达三分之一左右。在非住宅领域中最重要的发展得益于这些大客户对于万科物业的选择，包括腾讯、今日头条、阿里、蚂蚁金服、小米等等这些机构。
显然，万科物业的“规模、质量、结构和增速”都还不错，上市条件尤其是香港上市相对容易。但为何即使此刻，万科物业上市还不着急呢？哪怕是1年前万科董秘朱旭在与投资者交流时曾表示，没有将物业分拆上市的明确时间表！
老潘分析，原因大概有3点：
其一、物业上市带来的好处有几点，增加公司品牌，倒逼企业规范性，透明度提升，增加公司整体估值。但问题是，这些问题对规范的万科物业而言，都不是问题。万科物业行业第一的品牌知名度、管理的规范性等都不错。
而且从市值角度而言，万科目前的胃口是追求企业整体的“万亿大市值”，截止目前地产开发市值大约在3000亿左右，缺口还有7000亿，但对物业公司而言，目前哪怕行业第一的碧桂园服务，市值才600亿港元左右，显然，万科物业上市对于万科万亿大市值的中短期贡献度，也是杯水车薪，意义不大。
其二、上市之后股东会倒逼万科物业的规模提速、利润提升，成本控制。更快的成长速度，可能会降低万科物业的服务品质和客户满意度。如果一旦出现问题，将对万科地产的品牌形象也形成冲击。事实上，更高上市的彩生活，早期便是由于上市后的成本压缩，在多地遭遇了业主大规模维权，显然，漂亮的报表和业主的满意度貌似难以达到平衡！
其三、万科物业自身增长空间和速度依旧大，对通过上市增长规模的诉求不是太大。
一则万科单一产业的发展，从来不是追求过度规模论，这一点在万科地产净负债率持续很低，比如2018年万科净负债率为30.9%就可以看出，能用高杠杆而不用，万科更在乎的均好。同样万科物业对于物业规模、营收、客户满意度、强管理等也是均好。
二则目前万科集团与万科物业是控股关系，而两者关联交易的比例也在迅速降低，本次交流会表示，非万科盘占比已经高达50%，未来预计万科盘占比会更低，万科物业市场化能力会更强，未来上市时刻，市场化的能力更被做大了。
三则目前来讲，物业行业还是劳动密集型，劳动成本占总成本的58%，劳动成本上升对利润压缩严重。朱保全表示，比如一线城市月薪6000难招保安。但目前万科的智能化、科技化还有提升空间，未来人机大战之后，万科的科技化会大幅度降低成本，这样就能解决一个更大的物业顽疾。即物业行业多年净利率过低问题，比如2018年中国前100家物管的平均净利润率是5.6%。
四则万科物业的业务结构、边界还在探索和优化，未来预计有两大变化。
其一，边界扩大，未来万科物业从社区物业服务扩展到更多物业形态的“城市服务商”，比如据悉，万科从前年开始尝试进入城市物业，最大的突破是珠海横琴岛，另外一个是雄安。比如现在大多数的房企物业还主要是关注住宅、商场，但很多学校、医院等公共设施管理、城市服务商是个不小的市场。
其二、包含物业的增值服务性收入，类似社区O2O等收入的结构占比和绝对值较低问题，未来也或将创新和提升，那时上市，将更具想象空间。
显然，万科物业未来2张王牌，一则城市服务商，二则科技物业公司，前者是经营边界的巨大想象空间，后者是效率成本利润的巨大颠覆。
未来一旦万科物业扩张转型相对形成初步成熟的格局和打法，彼时上市的万科物业，的确就像郁亮所说——万科物业，未来绝不是一家传统物业公司，而是一家城市服务商！
更夸张的思考，甚至不排除，未来万科物业的竞争对手可能不是地产同行，而是阿里巴巴、腾讯这些未来真正的对手！
地产科技时代已经到来了。
微软的首席执行官萨提亚在内部说得比较好：“未来每一家公司都可能是科技公司，如果不拥抱科技，一定是死路一条！”
交流会上，朱保全也强调：“在拥抱科技行业中，过去几年最火的一个词是FinTech(金融科技)，而未来在房地产领域将承载一个更重要的词，即PropTech（不动产科技）。”
不动产科技的“资金流”投资已经提速了。
目前，从硅谷风险投资的“流向”从2013年到2017年，不动产科技领域投资从5.46亿美元增加到98亿美元。
虽然，未来这是一个巨大的行业，只不过在技术和营收之间的领域过于宽广，所以今天在这个领域里还没有出来一个所谓的“独角兽”的公司。
未来已来，地产科技的时代已经到来。
一方面源于“人口危机”，人口正在逐步减少，00后出生人口比80后减少7300万人，加之人力成本高，比如一线城市月薪6000难招保安，设计师等资深岗位年薪50万元起；
另一方面，BIM、AI、IOT等技术的成熟，结合实际场景，推动地产科技落地应有，让地产行业朝着精细化、智能化的方向发展。
万科也在加速万科的科技化，行动代号是万科“沃土计划”。
何为“沃土计划”？——它是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略，它的目标是，打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并最终让万科为未来的万亿市值平台搭建，作好充足的准备。
未来无论是5G还是物联网技术，在不动产的领域里，可能真正酝酿的是一个非常重大的机会。
未来万科的“沃土计划”将以公司的名义加大在PropTech领域的投入。
目前，万科物业朱保全已接替孙嘉之前负责的沃土计划，继续沃土计划未来6年的工作。
沃土是9年战役，目前已经三年实践。
据悉，万科的科技建设大致分为三个阶段，每个阶段耗时三年左右。
第一阶段：信息化阶段（2016-2018年），主要是打基础建能力。服务万科自身业务发展，打造全方位地产开发平台、全渠道在线营销平台，全过程客户服务平台。
第二阶段：数字化应用阶段（2019—2021年）。重点在于建立连接促进共享，万科将会打通各个业态各个业务场景所积累的数据，形成数据服务，然后再通过大数据的分析工具来洞察客户需求，优化业务能力。
第三阶段：智能化阶段（2022-2024年），万科将实现信息的获取、数据的洞察、到人工智能应用的跨越，从而满足个性化的定制、柔性生产的新需求。
目前基于科技化含金量较高的bim系统，正在万科建筑结构和装修选装加速研发落地。
万科物业成立了大型科技团队，接管万科集团的沃土计划后，通过人工智能和大数据等技术开发，提高房屋项目设计和管理等效率。”
事实上，万科物业做“科技”投入较早，已有接近500人的团队，当下加上沃土计划500人团队，共计超过1000人的团队会主要从一些应用级的技术和底层技术两方面往前发展。
万科的技术团队已从国外、从BAT、从华为等吸引了大量的人才加入，其中有很多博士还有算法专家，将对人工智能、大数据、监控、门禁等进行深入开发，将其应用于物业管理领域，实现小区智能生活，降低物业管理成本和大幅提高效率，并一起将行业推向一个新的高度。
未来，万科的后台“菩提”将通过不断的机器学习，在地产开发领域、不动产经营领域变得越来越聪明，能够从早期的规划到建筑设计、装修、工地管理的开发全流程提供算法平台，也能成为家居生活的“贴心助手”、小区的“安全管家”、园区的“好守卫”……
朱保全在全国媒体上分享的题目很醒目，叫万科物业《人机大战》
人与机器的PK正在展开，科技管理一定会更精细。比如智慧工地，能具体到华东区域管理了多少个工地，工地上有多少塔吊和设备。项目的工业化运作，可以对每一个物品进行编码，做到入库、出库、现场的应用的全流程的数字化管理。
传统的建筑图纸需要人工去审核，但是万科同时开工的项目接近800个，如果通过AI来做智能审图，一台机器就相当于35个人的工作量。
此外，在房屋内装方面，万科正全力推动BIM（建筑信息模型）技术在结构端、装修端的应用，能实现一键出装修施工图，而这个工作过往需要一个人15天。
在物业服务领域，早期万科物业对安保岗位有严格的要求，需要安保人员入职两周内记忆住社区里的车牌号，而当车牌识别技术使用后，无论是客户体验还是服务质量都得到大大提升。
类似的提升还发生在智能家居、智能安防、智慧停车等多领域，从运营人员、能耗等方面都有了大幅度的降低。
物联网、5G、科技时代，未来城市会进入真正的“智慧城市”！
谈到城市服务商，朱保全曾经表达了自己的看法：“随着技术发展，小区内的摄像头已经由模拟信号变成了数字信号，如果要变成智慧城市，就需要把所有的摄像头连起来，否则就是数据孤岛，只有把数据真的打通才可能智慧。但商品房小区是私人产权的一部分，如何和公共部分的数据打通，就面临着一个非常具挑战的问题。
“大家谈物联网，谈IoT，大家经常把'T’理解为硬件、设备，其实它是Internet of Things，指的是万物互联，所有的事情都连起来。在这个连接的过程中谁是中心？”
朱保全认为，除了面临安全问题，智慧城市还有很重要的规则的搭建。
朱保全强调，“我们希望能够坚持'业主、科技、人文’这三个关键词连接过去的十年和未来的十年。”
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专注地产30强之变
地产总裁内参
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