招商蛇口：干了1件比冲千亿更重要的事
地产总裁内参：只聚焦地产牛企牛人牛盘
文\潘永堂
不做开发商，
而做城市综合开发和运营服务商；
强调城市生长的力量，
打造“前港、中区、后城”生态发展模式；
合并后的招商蛇口，
正在进行一件比冲刺千亿业绩更重要的事！
别跟趋势作对，理解招商蛇口战略之变，得首先站在全行业去看！
毛大庆曾说，地产下半场，不是房地产不行了，而是房地产经营方式不行了；
今天的房企，在遭遇供需结构性翻转，整体性高库存时，在核心城市高地价高总价的高门槛拿地之后，虽然还有9万亿蛋糕，但缺乏竞争优势的中小房企，很识趣的纷纷转型，甚至转行。而作为规模房企，中短期机会是有的，但长期而言，单纯开发模式不可长久，规模房企也开始未雨绸缪，提前去地产化！
不仅是招商蛇口，万达也在加速去地产化，战略转向文化旅游消费产业；万科从全球最大住宅开发商转向城市配套服务商，而以产业园区运营和服务为主的华夏幸福则以独特的产业地产开发运营的模式，加速扩张；更具主动性的是昔日的花样年集团，它去地产化的同时培育彩生活迅速在物业服务领域全国攻城掠地……玩法各有不同，看似五花八门，但一个共同点是——即规模房企不再做单一的地产开发！
当然，开发还在继续，9万亿的市场依然诱人，万科谭华杰说规模房企住宅开发还有10年好时光，但不同的是，今天房企的战略重心，业务结构，正在悄然发生变化！
套路在分化，这是地产下半场的选择，原因很简单，每家房企家底和资源禀赋不一样。
老潘一直强调，就房企战略而言，没有最好的战略，而只有最合适的战略，每家房企都要找到与自身资源、能力、历史路径相匹配的战略，这才是好战略！
招商蛇口，与众不同，理解招商蛇口之变，必须看他央企的出身和责任，离开这个看招商蛇口之变，都是不准确的。
招商蛇口是央企，央企不能仅仅追求利润和规模，他首要任务是承接国家新兴战略的落地和城市发展责任的，老潘年初专访保利地产海外总经理时就谈到，保利走出海外除了海外地产有机会外，还有就是央企货币全球化的国家战略，还有中国企业“走出去”的历史使命。
招商蛇口的央企责任，核心体现在三个方面：
第一承接“一带一路”国家战略落地，
第二承接深港合作前海自贸试验区的落地，
第三承接蛇口自贸区的主要建设与运营
对此，招商局集团董事长李建红就表示，招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口，这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合，公司将积极推动“前港-中区-后城”的深圳蛇口成熟商业模式，实现航、港、产、城联动，以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”，为中国企业“走出去”提供支持。
未来招商蛇口的模式,将会被快速复制到“一带一路”上的国内和世界港口城市。
招商蛇口第二个特征是招商蛇口，“不是一个人在战斗”！
招商蛇口，不单是”招商蛇口”，而是招商局全球所有资源承接和整合的一个超级平台，这是招商蛇口与其他规模房企的巨大差异，老潘了解到最近多元化布局的央企华润置地，也在集团层面加速各大产业的资源打通和协同。
产业协同和打通，是多元化巨型集团下一步重要战役！
招商蛇口，就是招商局多元化产业协同和打通的一个超级平台，招商局明确，招商蛇口将作为招商局旗下资产整合的平台，将结合整个招商局在金融、物流、交通和房地产内的全产业链进行战略协同，大招商、大协同、大发展，合并后的招商蛇口将带来较大的协同效应，也将支撑招商蛇口有望成为国际化企业，成为巨型房企！
所以，招商局超级平台下的招商蛇口，未来更具造梦空间！
过去，房地产黄金时代，千军万马过独木桥，大家套路都是一样，即拿地，盖楼、卖房，房地产玩法其实就这6个字，很简单。
但在今天白银时代，环境变了，企业自身也变了，经历早期的规模积累和产业成长，规模房企不再单纯追求规模取胜，利润取胜，尤其对眼下的招商蛇口而言，作为前海与自贸区最大的地主，加上合并中海外所积累的一二线城市优质土地，招商蛇口”单一地产规模”将迎来快速成长，而所谓的冲刺千亿，也只是个时间问题。但比冲刺1000亿更重要的是，合并之后的招商蛇口，如何在商业模式上探索出一条康庄大道，这是这个合体的巨无霸企业第一大命题！
应该说“前港-中区-后城”，这是招商蛇口开辟新时代、新战略的一个开始！
从商业模式来看，他的市场空间很大，全球和中国城市升级与片区集约化发展都极其需要。纵观国内54%的城市化发展，中国城市才完成第一波城市，整体城市发展模式还相对粗放，城市产业还相对中低端，在下一波城市升级发展中，质量型发展，集约型发展将成为一种时代性需求。从这一点来讲，招商蛇口，以产业为主力，港口高端服务业，总高端社区开发运营，往往比类似城市配套服务商定位更具主动权，核心在于他的产业经营更有进攻性和规模性，未来一个城市的产业结构的升级与换代，才是一个城市成长核动力所在！
具体而言，前港-中区-后城的独特模式
”前港”是港口经济，是高端邮轮经济，近年来世界邮轮经济发展迅猛,一些国际大都市在经济发展中相继渗入了“邮轮经济”的元素，而中国游轮市场会迎来爆发式增长。目前北美国家游轮渗透率比例大概3.5%，澳洲也是3.5%左右，欧洲国家大概2.5%左右，而东南亚包括中国，才百分之一点甚至不到，因此整个亚洲地区的邮轮经济规模在不断扩大，中国将有望成为未来发展最快的区域。
不得不说的是，招商蛇口依托招商局自身全世界多个港口资源优势，依托自身蛇口太子湾邮轮母港能停靠22万吨级世界最大邮轮的建设与服务能力，依托与“邮轮之王”美国嘉年华集团，与云顶香港有限公司、意大利银海邮轮公司战略性合作，特别是依托国家旅游局对招商蛇口太子湾港口设立“中国邮轮旅游发展实验区”的批复同意……招商蛇口港口高端邮轮经济将迎来爆发期。
”中区”是核心，指的是园区开发和运营，他本质是一种产业地产，这是昔日蛇口工业区的”拿手好戏”。蛇口工业区，中国第一个对外开放的工业园区，目前已经成为中国卓越园区综合开发和运营服务商，历经改革开放前30年创新积累与蜕变，尤其是以蛇口网谷为代表的智造高端工业区的打造，积累了丰富的园区开发和运营经验。
后者城区，意指居住商业社区的建设和运营，招商蛇口37年200个项目的成熟经验和家在情在的温馨品牌…………
前两者，都是时代风口，而且都是招商蛇口拿手好戏，三者的融合，实现了产业组合1+1+1大于3 的协同效应，更值得一提的是，招商蛇口在前海和蛇口自贸区大地主之外，凭借“前港-中区-后城”独特的模式，形成了旧城改造和城市升级换代的极强生命力，也反过来形成招商蛇口全球和国内拿地一种极具综合竞争力的拿地能力。我们有理由相信，背靠招商局全球资源，良好优质大地主资源，独特的商业模式，招商蛇口——正进入一个相对乐观的快通道！
目前格局下，招商蛇口地产依然是主力，但按照未来3、5年规划，招商蛇口将以传统的地产为基础，把地产收入从70%左右降低到60%，园区从目前20%左右提升到30%-40%，港口邮轮产业从3%-5%提升到10%，以实践践行其“城市生长的力量”，引领城市升级并缔造新的业务板块标杆。随着“去地产化”的进行,园区这三年发展好了以后会为未来的七八年创造巨大的财富，而港口高端邮轮则能带动各种人气，带动商旅和城市消费。
5年前，10年前，地产业内曾经反复质疑招保万金中招商地产的掉队，而如今这一切在发生翻天覆地的变革，这在老潘看来，今日招商蛇口前港-中区-后城模式是彻底的质变，他不再是开发商，也非园区服务商，他是超强航母组合，是城市升级和旧城再造、港口改造的大手笔。未来，招商蛇口将聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块，成就中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商，值得我们拭目以待！
时间就是金钱，效率就是生命，当年震撼人心的蛇口号角，希望能在招商蛇口未来道路上，继续震撼的吹响！