房东必知租赁物业的新规定- Houses in Multiple Occupations (HMOs)

你知道什么是Houses in Multiple Occupations (HMOs)，若你是在英国的房东，你一定要了解一下这个新法规，免得收到高额的罚款。

HMO 许可证

身为英国房东，你不能不知道

Houses in Multiple Occupations

在英国的房产投资业里,有一种热门的房产投资类型是「分租」，有许多房东为了提高更有效的租赁投资，会将房产分别以房间为单位的方式出租给来自不同家庭的租户，提高租金的收益率，也因此吸引各路投资客纷纷效仿。

不过由于近年来英格兰或威尔士政府考量到租户的住宅安全，在2018年10月提出了HMO许可证，全名为Houses in multiple occupation，也就是说房东想要租房给至少3个不是来自同一家庭的人一起租用同一间房产,除此之外还一同共享浴室和厨房等设施，此种状况就需要申请HMO许可证。

HMO许可证需向房子所在的当地政府(Council)申请，许可证一次的有效期为5年，每个区域政府的规定都不一样，需要个别申请. 如果没有申请HMO许可证就以分租的方式出租房子，即可能面临多种罚款:

无上限的罚款 – 一般来说罚款约于10,000至40,000英镑之间，但由于不同区的政府有不同的规定以及各案件的严重程度也不一，因此罚款可能更高。

租金偿还 – 如果在没有许可证的情况下还出租房子，租户有资格要求最多12个月的租金偿还。

刑事定罪 – 最严重的状况，屡犯者即可能被归类为刑事犯罪，而在极端的情况下，政府单位可能会吊销房东的财产许可证。

在申请HMO许可证前，房东必须改造其房子以适合多租户居住使用，除此之外还需遵守一系列的安全要求，以便符合HMO的要求。其中有:

  • 消防安全的运作是否正常- 烟雾警报器、热力探测器、通畅的消防出口

  • 完整的火灾风险评估

  • 是否提供每年的燃气安全检查

  • 定期的电力系统检查

  • 确保物业不过度拥挤

  • 有适合且安全的煮饭和清洗空间

  • 有足够的堆放垃圾的空间

  • 良好的公共空间和设施

  • 实行最新的传染病风险评估

除上述之外，HMO許可證也會針對空間有一定的要求，每一个卧室需以国家最小尺寸的大小为最小的标准条件，其主要的条件是以最小空间不得小于6.51平方米,而两人入住的房间大小不得小于10.22平方米， 因此不同房间的人数必须与该房产适合居住的人数相同。

特别提醒房东 : 若是您是以贷款的方式来购买房子，在准备以HMO的方式出租时，需向抵押方确认是否符合当初贷款协议条款，因为并非所有协议都允许将房产作为HMO出租使用。

上述是政府近年来采取的措施,英国政府为了提供更好的的租房环境,因此透过这新法规来打击坏地主的恶意获利行为。提醒各房东在出租之前做好充分的准备，符合政府的规定才受到法律的保护，否则不仅仅会面临罚款还有可能面临无法驱逐租客。

不论是房东还是租户，若是对您所拥有或居住的分租房有任何疑问，可向所在的地方政府查询，是否拥有HMO许可证，若是房东明知需要许可证却又没有申请，租客可以向当地政府作出投诉。

分租是一项有效的房产投资，具有较高利润的租金收益，相对来说也需要较多的工作和维护。因此在执行之前，进行多点研究和准备工作，即可以从HMO物业得到更高的收益。

省去HMO许可证的麻烦,高收益回报项目

净收益回报率为6%-6.5% – Liberty House

项目特色：

  • Liberty House 位于英格兰东北部的赫尔Hull的海港城市，坐落在约克郡的东边，整个项目共有25套一至三居室公寓户型，目前仅剩一居室。

  • 在公共区域的设备中，开发商为住户准备专用健身房、影院、社区监控、自行车存放处等居民专用的社交空间，提升住户的全面的生活空间。

  • Liberty House位于赫尔Hull市中心，步行即可到达当地特色的咖啡厅、餐馆、超市、博物馆、美术馆和影院等，生活所需上非常方便。

  • 项目位于市中心加上各项优质的设备，开发商贴心为投资者计算了预计净收益回报率为6%-6.5%。

两年内保证了7％的净租金收益率-  Weavers House

项目特色：

  • 寻找与众不同的公寓吗？韦弗斯之家（Weavers House）是令人激赏的新社区，他在Cross Quays Square （跨码头广场）属于建设计画中的第一阶段， 位于通往媒体城和索尔福德码头的门户，距曼彻斯特市中心仅10 分钟路程， 预计这个受欢迎的地区将在未来五年内繁荣，成长将显著增长，该地区的众多企业雇用了10,000 多名员工。

  • Beech Holdings 结合了高质量的现代饰面和尖端的低碳技术，对租户和投资者的需求都很大。 Weavers House 提供11 间豪华一室公寓和一卧室公寓， Cross Quays Square 既吸引了住宅市场，又吸引了学生市场，这不仅是因为其价格高昂，而且还因为它靠近曼彻斯特和索尔福德的主要经济中心和大学校园， 考虑到这一点，每间公寓都拥有现代风格的装饰，量身定制的家具，先进的音频对讲系统，高规格的电器和地板采暖系统。

预计 7% 的净收益回报 -Ancoats Gardens

项目特色：

  • 这项高规格开发项目将于 2021 年第 4 季度完工，位于曼彻斯特受欢迎的市中心社区 Ancoats， 由于该地区租户需求高，投资机会预计 7% 的净收益回报，预计每年将增长 3％。

  • Beech Holdings 结合了高质量的现代饰面和尖端的低碳技术，对租户和投资者的需求都很大。Ancoats Gardens 提供155 套豪华的一居室，两居室和三居室公寓， 设计时考量到专业租户的需求，每间公寓均配有现代混凝土墙，量身定制的家具，高级音频对讲系统，高规格的博世电器和地暖。

  • Ancoats Gardens 居民们还能受益于屋顶花园，私人健身房，咖啡烘焙室和公共空间，使其成为寻求优质社交生活的人们的理想选择。

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