全国二手房价出现分化，10城跌超5%！背后说明了什么？

近日，中国社科院财经战略研究院发表数据显示，在过去一年中，东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%。而济南、保定、廊坊、北海、肇庆、衡阳、西双版纳等10个城市跌幅超过5%。这其中，房价涨幅最高的城市是东莞，一年涨幅30%，其次为深圳，涨幅也达到20%。相比而言，广东肇庆、贵州遵义，房价就跌去了10%。

面对全国二手房价走势出现分化，业内专家表达了二点看法：一个是，在过去一年里，我国涨幅最高的，跌幅最大的城市，均位于粤港澳的大湾区，涨得最快的是东莞，而跌得最凶的是肇庆，这说明了同一个区域，乃至同一个城市的不同城区，房价都会出现不同的走势，这说明长三角、珠三角城市群房价并非铁板一块，将会有起有落。

另一个是，越是流动性不足的城市，房价越容易下跌。因为房子一旦失去流动性，就是一堆钢筋水泥堆出来的建筑物，除了可以居住，其他并没有价值可言。从目前情况看，廊坊、济南、郑州等城市二手房流动性垫底。例如，郑州有房源挂牌一年没有成交；而廊坊从2017年房价高位下跌以来，基本上被腰斩，业主挂牌通常半年后才能以最低价成交。像这样的城市，投资者买房后会有价无市，最终要想变现都很难。

而我们认为，与一手商品房价不同，二手房价最能反映当前市场的情况，二手房价从之前的集体上涨，到现在的互有涨跌，目前房地产趋势已经发生了变化，购房者要小心谨慎为上，千万别当接盘侠：第一，最近货币政策有所收紧，这既有央行、住建部向房企融资提出了“三道红线“的标准，还有央行开出罚单对好几家操纵理财资金流向房地产的国有大银行进行重罚。现在银行还收紧了个人房贷资金，提高了房贷门槛。更关键的是，央行已经6个月没有下调LPR利率了。目前国内房贷利率正处于历史性底部，可能现在购房不觉得怎样，以后利率上调就会有很大压力。

第二，现在投资房地产的风险并不亚于股市。从表面上看，像上海、深圳、宁波等一二线城市房价在过去一年中涨幅不小，二手房价比较抗跌，但一线城市都实行了限购、限售令来遏制投机炒房，所以，投资者想要在大城市杠杆买房是有难度的，而如果去那些二三线城市买房，弄不好就有可能被高房价给套住了。目前房价下跌的不仅是像廊坊、北海、西双版纳这样的三四线市，还有像郑州、济南、石家庄等这样的二线城市。所以，炒房者现在去炒房，风险是最大的，弄不好就会把资金砸进房地产，进去容易，变现却很难。

第三，现在一部分城市房价上涨，另一部分城市房价下跌，未来决定房价涨跌主要看后市是否会“大水漫灌“。因为今年上半年房价不跌反涨，主要还是货币政策过于宽松，后续国内经济已经走出疫情的阴影，开始全面复苏，根本不需要再搞”大水漫灌“了，未来像深圳、东莞这样的城市，房价也会由涨转跌。现在北京的房价也从2017年的7万多元，下跌到现在的6万以下，环京城市房价更是跌到了50%至70%不等，为什么前期房价涨幅过快的城市房价就不可能跌下来呢？今年下半年至明年初，国内房价的拐点正在出现，将会有越来越多的城市加入房价下跌的进程中。

全国二手房价走势出现分化说明了什么？说明上半年货币政策宽松，投机资金流向了部分城市继续投机炒作，但由于资金有限，只能选择炒作热点城市的房价。此外，国内投资房产的风险现在越来越大，特大型热点城市，却有限购、限售令，而任由你去购买的二三线城市房价却充满着风险和变数。我们判断国内的货币政策要开始收紧，高房价无法得到外围资金的支撑，将会由房价分化转为集中下跌。炒房者要小心了，国内房地产真正的拐点已经到来了。