A公司｜富力地产劫中劫：销售目标难完成，股价已跌近4成
“富力地产股价已较年初最高点的14.6港元下跌近40%。”
摆在富力地产股份有限公司(下称“富力地产”，2777.HK)面前的不仅仅是不断增长的负债和评级的接连下调，更为关键的是难以完成的销售目标。
在2019年未能完成年度销售目标后，受疫情等众多不利因素的冲击，2020年的销售目标更是难上加难。
不仅如此，富力地产的困境还反映在资本市场上，从股价走势来看，今年年初至今，其股价跌幅已经接近40%。
前5个月仅完成年度销售目标不足25%
6月1日，富力地产披露的5月份销售情况显示，单月权益合约销售金额为106.2亿元，销售面积约881500平方米。虽然5月的销售金额较4月份实现两位数上涨，但从前5个月的情况来看，富力地产的销售状况堪忧。
数据显示，2020年前5个月，富力地产累计总权益合约销售金额约365.5亿元，同比下降17%，销售面积达310万平方米。365.5亿元的销售金额较今年3月富力地产设定的2020年1520亿元的销售目标完成率不足25%。
来源：公司公告
这并非富力地产首次难以达成年度销售目标。回顾2019年的情况，富力地产当年完成合同销售额为1380亿元，与2019年初定下的1600亿元销售目标相比，完成度为86%。
2019年7月，据报道称一份来自富力地产内部的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件被广为流传。文件表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作，多次提及要促销售、抓回款。
富力地产董事长李思廉在今年一季度也表示，2020年约2700亿元的可售货值为实现目标提供保障，“富力好房”线上平台也可推动销售。
据富力地产披露的数据，自平台2017年推出以来，富力好房已进行多次升级，其跨平台交易总额超过人民币300亿元，活跃注册用户超过300万，其中包括客户、代理商及房地产相关服务供应商。
今年一季度，随着新型冠状病毒疫情的影响波及全球所有行业及经济体，房地产市场气氛低迷。富力地产曾表示，公司于 2020 年第一季度的销售、工程建设、及酒店运营曾
一度中断。
这一状况也直接体现在富力地产的营收和净利润上，今年一季度，富力地产实现营业收入97.88亿元，低于去年同期的102.87亿元；归属于母公司股东的净利润6657万元，同比减少83.5%。
雪上加霜的是，5月25日，评级机构穆迪将富力地产的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并将富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均从观察名单变为“负面”。
穆迪认为，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧；负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。
2020年一季报的数据显示，富力地产的负债规模达到3518亿元，其中，流动负债2245亿元，但富力地产手持货币资金仅为337亿元。
据《财经涂鸦》梳理富力地产历年财务数据发现，从2012年至2019年，富力地产的经营性现金流净额已经连续8年为负值，其中2019年的经营性现金流净额-240亿元，而2018年这一数值为-86.17亿元。（请参考《财经涂鸦》5月27日报道《经营现金流连续8年为负，富力地产债务困局待解》）
对于2020年的销售策略，富力地产在年报中指出，2020 年公司销售策略上以去库存、加快去化旧货、存货为主，将专注于在110个城市中进行广泛的销售，结合富力好房在线平台推动线上营销，采用线上线下多渠道加快推动销售，加速项目去化以实现全年销售目标。
不过，瑞信表示，按此前富力地产管理层指引今年的合同销售按年增长10%至1520亿元，即去化率为56%，较2018及2019年的52%及54%表现为高，因此该公司要达到超出其销售目标的空间有限。
年初以来股价已跌近40%
不佳的销售状况已经对股价产生直接的不利影响。事实上，虽然富力地产的净负债比例持续上升数年，但却未能带动每股盈利的持续攀升，从财务数据可以看出，富力地产的每股基本盈利在2017年达到6.57元之后，2019年则仅为3元，不足2017年的一半。
从股价走势来看，截止昨日（6月3日）收盘，8.96港元的股价已经较今年年初最高点的14.6港元下跌38.6%。在今年3月初，曾一度跌至7.2港元，较年初最高价几乎腰斩。
来源：公司公告
在中国的房地产行业中，同行之间整体表现已经逐渐有所分化，分化不仅仅取决于项目位置及城市分布，更取决于土地储备状况。
据中国房地产业协会近日发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》。万科、中国恒大、碧桂园排名前三，富力地产在排在第十位，落后于融创中国、保利地产、华润置地、龙湖集团、新城控股等。
数据显示，2019年末，富力地产拥有权益土地储备5800万平方米，与2018年末几乎持平。富力地产认为，已采纳更温和的收购策略，因为历年已储备的土地建筑面积5,800万平方米，足够未来四至五年开发之用。
富力地产还预计，透过城市更新获得的土地储备通常较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高。本集团拥有大量可转换土地储备的机会，预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4,000万平方米。
由于新型冠状病毒导致市场及经营状况存在的不确定性，富力地产在新增土地储备和现金管理方面已经变更较为谨慎。
根据2019年年报披露的信息，富力地产预计将在资本支出方面采取更为审慎的方法。新增土地储备将更具选择性，施工主要针对短期收益，且将适当延长短期债务以降低短期风险。