直击业绩会｜万科业绩亮眼，净负债率仅8.8%却被指太保守，而大家关心的宝能股权问题，郁亮拒绝回答……
想来到万科总部并不十分便利，其所在的大梅沙坐落在深圳市的最东部，未有地铁直达。
据万科集团内部一高层对《国际金融报》记者透露，万科深圳总部选址在此，部分是为了满足原万科董事会主席王石“面朝大海，春暖花开”的私人理想。而王石已于2017年6月30日正式卸任。
今日，接替王石的郁亮第一次以万科董事会主席的身份主持业绩推介会。
客观来说，2017年，“不在乎规模”的万科交出了一份靓丽的业绩：实现营收2429亿元，归属于上市公司股东净利润280.5亿元，同比增长33.4%。
此外，万科2017年度总计派送现金股利约为99.35亿元。
面对这样的一份业绩，郁亮心情十分不错，在《国际金融报》记者于业绩会正式开场前举起手机拍照时，本在整理资料的郁亮特意对着记者的镜头端正了姿态。
▲《国际金融报》记者于万科业绩会现场拍摄
在万科董事会秘书朱旭回顾完公司2017年工作及对2018年做出简短展望后，郁亮着重介绍了万科刚刚迭代升级的定位战略——“城乡建设与生活服务商”。
“不要用旧的思维去思考新时代，没有什么太大意义。在新时代下，中国房价单边快速上涨已经结束，房地产企业如果还是有地就买、不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就怎么还回去。房地产需要靠双手劳动去赚钱，所以万科的战略升级是顺理成章。”郁亮如是说。
那在新时代之下，万科本身的股权结构是否会发生变动？一直不断解除质押再质押万科股票的宝能系，在新时代下与万科的关系是否会发生改变？
对于《国际金融报》记者所提的上述问题，郁亮失去了脸上一直维系的笑容，低头回复道：“后续公司会给出书面回复。”
01
宝能今年获25亿元“补偿费”
有业内人士戏称，万科与宝能之间目前“离婚却分不了手”的状态，且每年万科还要付巨额“补偿费”。
在万宝大战后，“被逼”只能以股权投资者身份持有万科股票的宝能系，实则赚的盆钵满盈。
截至2017年12月31日，宝能系旗下钜盛华及其一致行动人共持有万科股份28.04亿股，占万科股份总数的25.4%，较2016年的持股数并未发生变动。
以万科每股末期股息0.90元计算，宝能系2017年合计可从万科处获得25.24亿元的分红，较2016年底获取22.15亿元的分红多得了3亿元。两年相加，宝能系已从万科处拿走47.39亿元的分红。
▲图片来源：万科2017年年报
除一年一度的“补偿费”外，万科还是宝能的“长效提款机”。
截至3月22日，钜盛华通过普通证券账户直接持有万科股票共计9.26亿股，占万科总股本的8.39%；累计质押股数为8.35亿股，占万科总股本的7.56%。
万科公告资料显示，仅2018年开始至今，钜盛华对万科股票进行解除质押并再质押次数共计5次。
若以目前新规下“股票质押率上限不得超过60%”及“万科2018年均价35元/股”计算，钜盛华今年通过质押万科股份可能获得高达175.35亿元的融资。
▲图片来源：WIND
而在新金融监管环境之下，宝能还能够以上述方式从万科处获利多少、多久？
在万科独立董事刘姝威请求证监会命令宝能系旗下钜盛华清盘7个到期资管计划未果后，万科是否到了需要考虑与宝能划清界限的时间点？
对此，郁亮在今日上午的业绩大会深圳场上并未给出答案。
而朱旭于今日下午举行的万科业绩会香港场上回应称：“股东自己处理，目前没有得到进一步消息。”
有交易所人士对记者表示，宝能如此对万科股份进行解除质押再质押的行为，长期来看会影响万科股价。
02
8.8%净负债率创行业新低
在核心财务指标表现优异的情况下，万科8.8%的超低净负债率引起了投资者的关注。
坚持以现金流管理为基础的万科，其2017年全年的净负债率只有8.8%，不仅是历年来万科净负债率最低水平，也创下地产行业最低净负债率的历史。
而这却引起了投资者的疑惑。
▲万科2017年业绩会现场
有机构分析师于万科业绩会现场直接提问：“万科2017年的净负债率是8.8%，相比2016年25.9%的净负债率是下降的，而土地成交溢价是非常适合加杠杆拿地的，为什么这个指标有这样的下降？”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此投资者的提问着重点在于“在2017年有较好拿地机会的情况下，为什么负债方面会主动下调，或者说万科是否有其他的加杠杆拿地的做法。”
对此，万科总裁及首席执行官祝九胜表示：“净负债率控制在40%以下，这个是净资产的要求和追求。2017年8.8%的净负债率是短期的，正常是在20-40%。”
万科2017年年报显示，土地市场已出现深远变化。虽然2017年全年住宅用地成交楼面均价同比上涨，但下半年土地成交溢价率逐步回落。
严跃进认为，从万科的答复可以看出，当前过低的负债也是有误解的，或者说是有一定的短期偶然性的，不能和类似有没有加杠杆直接挂钩来理解。
一位注册分析师对《国际金融报》记者指出，“每家企业的经营理念有所不同，不能以一个单独的指标去评价一家公司经营成果的好坏，但过低的净负债率未必是件好事。”
业内人士表示，万科净负债率由25.9%猛跌至8.8%，创下地产业新低，或许说明，万科已走在保守的战略道路上，拓展野心不如以前。
03
郁亮也要做农民
与上述问题相比，郁亮明显更倾向于在其新提出的“城乡建设与生活服务商”战略定位上做出详细描述。
当现场记者提问“城乡建设与生活服务商”有何内涵时，郁亮顿时笑道：“谢谢你的问题，这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了，做全职主席不到2个月，我一直在想你说的问题。”
▲万科2017年业绩会现场
2017年，郁亮的脚步在城乡间、城中村内不停地穿梭，其足迹遍布大江南北，包括广东深圳的雨田村、广东深圳坂田、江苏兴化的东罗村等等。
在谈及雨田村时，郁亮显得颇为感慨：“我过去一段时间里去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点，说不出来的话，可能就不是真正第一代深圳建设者：有没有住过城中村，有没有丢过自行车。现在来看，目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。”
这或是郁亮将万科战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”情感上的影响因素。
此外，郁亮指出，中国出现前所未有的城市化使得住房市场出现旺盛需求和短缺，是过去20年中国房地产市场繁荣的一个重要影响因素。而其认为，中国房地产市场旺盛需求及全面短缺的时代已经结束。
▲《国际金融报》记者于万科业绩会现场拍摄
“我们早就不再看中第一第二了，我们心中现在只有美好生活，要建立新思想新思维可难了，惯性思维太可怕了，还是当好农民种好地吧。”郁亮说。
据《国际金融报》记者独家了解到，万科成立的从事城中村综合整治运营的专业公司——深圳市万村发展有限公司，有计划对深圳坂田新围仔项目投入7.5亿元，用于改造长租公寓、底商、提升物业管理的硬件和软件，这还不包括每月支付给村民的租金。
可见，郁亮在“当好农民种好地”上，不只是说说。
记者 冀鹏茜