观点｜深圳楼市又“回暖”？须严防弹簧效应

虽然北京、深圳等一线城市往往是楼市的“先行者”，但是，此次楼市的反弹并不能作为全国楼市出现回温的标志。

——盘和林

近日，广东深圳楼市出现回暖迹象，部分楼盘开始大量推售。

截至11月30日，深圳全市共计20个楼盘取得预售证，预计17个项目于12月入市，累计推售房源套数达12277套。

据不完全统计，深圳近半个月内共推出5个新盘，共有约5500套房入市，单价从4万元到10万元不等，其中4天成交近200亿元。个别楼盘更是遭到抢购，例如11月28日，万科某楼盘半小时卖出1900套，销售金额突破70亿元，打破深圳有史以来的单盘销售纪录。

事实上不仅是深圳，北京11月份的住宅成交额也创下2018年新高，据北京中原地产统计，11月单月北京新建住宅成交额为251.34亿元，环比增长26%。

类似北京、深圳等一线城市，由于前10个月处于政策集中收紧期，房地产需求方实际上一直在持币观望、压抑需求，因此，在政策调控没有进一步收紧的态势下，这部分被压抑的需求会形成“反噬”，房地产市场从而出现回暖迹象。

但之所以会出现需求的反噬，其背后的经济逻辑是一线城市的房价富有弹性，在短期内能够托住部分市场供给增量。对比北京、深圳等地的房地产市场后不难发现，伴随房地产市场火热的都是房价的微幅下跌。北京中原地产数据显示，北京11月的成交均价为46457元/平方米，环比下跌4000元/平方米。据乐有家统计，深圳11月新手住宅网签均价为54066元/㎡，环比下跌0.01%。

不过需要注意的是，虽然北京、深圳等一线城市往往是楼市的“先行者”，但是，此次楼市的反弹并不能作为全国楼市出现回温的标志。

首先，各级城市房地产市场的需求价格弹性不尽相同，一线城市相比二三四线城市的价格更富有弹性，房价的下跌所释放的需求量规模也远远大于二三四线城市。

其次，即使是在北京和深圳，此次楼市“回弹”也并没有形成覆盖整个市场的规模化态势，这也就意味着此次“回弹”并不具有一般性说明意义。据深圳中原研究中心统计，深圳11月倒数第二周共有4个项目开盘，入市一手住宅去化率约为46.8%，其中某项目的去化率更是低至10%，远远称不上“热盘”。

另一个需要关注的具有重要意义的指标是：去化周期。数据显示，虽然深圳地区部分“网红热盘”的去化周期夸张到不足一个小时，但事实上，11月整个深圳一手房的去化周期还是高达13.8个月。一般而言，住宅去化周期为4-6个月才能称为达到良好状态的“热市场”，因此，这也足以说明市场的回弹事实上只是个例。

不过，虽然需求的回弹不具有普遍意义，但此次出现的销售“热盘”是需求方在此轮博弈中给予供给方的回应：市场需求仍旧是具有充分活力的。

虽然目前在政策收紧的状况下需求处于收紧状态，但随着此轮调控接近尾声，如何做到逐步释放房地产市场需求，以防止“弹簧效应”导致的“理性预期泡沫”是相关政策接下来需要关注的重点。

此外，相对于增量市场，房地产的存量市场仍旧不乐观，尤其是二手房市场表现依旧冷清，尤其在一手房房价增长乏力甚至出现下滑的背景下，二手房市场的降价空间又进一步增大。房价下降空间增大导致的房产价值的缩水更是让二手房主措手不及，陷入两难的境地。

因此，在不考虑其他因素的情况下，即使增量市场表现良好，存量市场的空置仍旧是各地政府和房地产企业需要考量的问题。窃以为，各地政府以及各大房企接下来需要不仅仅要做好增量去化，适当的消化存量也是需要解决的另一个难题。

（作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，以上仅为其个人观点，不代表本报意见）