购买“受限制房屋”是否违反“非因买受人自身原因未办理过户登记”？可否排除执行？
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！
未经授权，不得转载！
今天和大家分享一个关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”如何理解的案例。案情和裁判观点都围绕着本文主题作介绍。
相关案情简介：
2016年1月5日案外人和被执行人（开发商）签订《商品房买卖合同》，对房屋买卖事宜做了约定，其中房屋用途为写字间，关于过户的约定为“此房暂为受限制房，无法办理房屋登记备案手续，并无法办理国有产权权属证书。开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，如逾期，按万分之三支付违约金。”
合同履行情况（有争议，在此不展开）为：2016年1月31日交房，2016年2月2日付清全款。
2018年7月2日涉案房屋被查封。
裁判观点：
一审【案号：辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初1404号】：关于房屋未办理过户登记的原因，商品房买卖合同约定出卖人（注：被执行人）承诺于2017年12月31日前办理案涉房屋的登记备案手续，被告（注：案外人）也称多次要求东港公司（注：被执行人）办理房屋的权属登记手续，故未办理过户登记并非被告的原因导致。
二审【案号：辽宁省高级人民法院（2020）辽民终142号】：南通三建公司（注：申请执行人）未提供证据证明案涉房屋之上存在他人权利障碍，而买受人（注：案外人）没有履行合理的注意义务，或者案涉房屋的购买存在政策限制，或者李某某、周某（注：案外人）存在消极不行使登记权利等情形，故原审认定李某某、周某非因自身原因未办理过户登记依法有据。
再审【案号：最高人民法院（2020）最高法民申6794号】：虽然李某某、周某与东港公司签订的《商品房买卖合同》约定“此房暂为受限制房屋，无法办理房屋登记备案手续，并无法办理国有产权权属证书。开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，如逾期，按万分之三支付违约金”，但该条款中东港公司亦承诺于2017年12月31日前办理案涉房屋的登记备案手续，并约定了违约金支付的情形。在此情况下，南通三建公司未能提供充分证据证明存在李某某、周某在案涉房屋可以办理过户登记的情况下因其自身原因未能办理的情形，对此，南通三建公司应承担举证不能的不利后果。
评析：
1、上述三个裁判对举证责任的分配值得商榷。
《民诉法解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
根据上述法律规定，案外人应当就其符合《执行异议复议规定》第28条规定的四个要件承担举证责任。但是：
一审判决认为“……被告（注：案外人）也称多次要求东港公司（注：被执行人）办理房屋的权属登记手续”。案外人是这么“称”的，举证证明了吗？【注：虽然《商品房买卖合同》约定开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，但是这应该理解是对过户时间的约定，且过户需要买卖双方相互配合才能办理，是双方共同的义务，如果买受人没有积极配合，开发商无法办理过户手续】
二审判决认为“南通三建公司（注：申请执行人）未提供证据证明案涉房屋之上存在他人权利障碍，而买受人（注：案外人）没有履行合理的注意义务，或者案涉房屋的购买存在政策限制，或者李某某、周某（注：案外人）存在消极不行使登记权利等情形”，该判决把举证责任分配给了申请执行人，明显是错误的。
再审判决认为“南通三建公司未能提供充分证据证明存在李某某、周某在案涉房屋可以办理过户登记的情况下因其自身原因未能办理的情形，对此，南通三建公司应承担举证不能的不利后果。” 该判决把举证责任分配给了申请执行人，明显是错误的。
当然，如果房屋买受人已经办理了委托开发商办理过户手续的相关手续且提供了相关材料，且此委托符合当地房屋管理部门的要求，则可以认为过户是开发商一方的义务。但案情介绍里未提及该节案情。
2、 《商品房买卖合同》所约定的“此房暂为受限制房”是什么意思？受什么限制？为什么受限制？该房屋为“写字间”，非住房，应该尚无地方政策对非住房限购或限售，那么这里的“此房暂为受限制房”是什么意思呢？该案二审判决“南通三建公司（注：申请执行人）未提供证据证明……案涉房屋的购买存在政策限制”，这句话又是什么意思？是否是开发商未履行相关义务导致当地行政部门不予办理产权登记到开发商名下？
3、假定执行标的房屋（涉案房屋）为受限制房屋。那么，2017年12月31日涉案房屋是否仍处于受限制状态？2018年7月2日涉案房屋被查封的时候是否仍处于受限制状态？一审判决书载明，申请执行人陈述“大连亚太国际金融中心（注：涉案房屋所在建筑）建设工程规划许可证中的建设单位、国有土地使用权证中的土地使用者、建设用地规划许可证中用地单位均为东港公司（注：被执行人）。”再结合被执行人未依据调解书将“亚太国际金融中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋（注：上述房屋不包括涉案房屋，涉案房屋为亚太国际金融中心1206号房屋）过户到申请执行人名下，是否可以判断涉案房屋尚未登记在被执行人名下（因受限制，大产证还没办）？
4、“九民纪要”关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解值得商榷。
“九民纪要”第127条认为：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”我认为，这个规定值得商榷：比如，本文所介绍的案例就涉及这个问题，即如果执行标的房屋尚未登记到开发商名下，或者交易存在政策或其他障碍，则即便买受人（案外人）“有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的”，那么这些行为也只是假模假样的做做样子而已，不具有任何法律意义，而且，买受人做了这些动作并不意味着其没有过错，因为：
（1）购买没产证房屋的情况。《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。虽然该规定系管理性规定，违反该规定不会导致合同无效，但是购买“未依法登记领取权属证书”的房屋违反上述法律规定，有过错，理应预料到由此可能导致的不利法律后果并应承担此法律后果。
（2）存在政策限制的情况。限购或限售等地方政策是公开的，买受人应当知道这些政策，买受人购买存在政策限制的房屋本身即有过错，理应预料到由此可能导致的不利法律后果并应承担此法律后果。同理，开发商未履行相关义务导致当地行政部门不予办理产权登记到开发商名下，且开发商将此暂时无法办理产证的情况告知了买受人的，买受人在明知上述情况的前提下还购买上述房屋也是有过错的，理应预料到可能的法律风险并应承担此不利法律后果。。
5、我认为，只有同时符合如下两个要件，案外人才符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”：
（1）案涉房屋在2018年7月2日被查封之前不存在过户到案外人名下的障碍（已登记到开发商名下，无抵押，无政策限制等）；
（2）案涉房屋在2018年7月2日被查封之前不存在过户到案外人名下的障碍之后，案外人积极主张了其权利（如：催告被执行人办理过户手续等）。