房产买卖合同确认无效，要求开发商返还购房款及支付利息代理意见
房屋买卖合同确认无效，要求开发商返还购房款，要求房产经纪公司退还服务费代理意见。
尊敬的审判长：
某某事务所接受张三的委托，指派明见守法律师作为张三的代理人参加了本案的各项诉讼活动，根据庭审情况，本律师认为，张三与石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司（以下简称乐城公司）之间的合同应于无效，乐城公司应向张三返还购房款并支付利息，天津锋尚房地产信息咨询有限公司（以下简称锋尚公司）应返还服务费，乐城公司与锋尚公司返还服务费承担连带责任，理由如下：
一、关于张三与乐城公司所签订的《商铺认购协议》的性质，应评价为商品房买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
本案中，张三与乐城之间所签订的《商铺认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第八条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意，以及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，所以原被告双方签订的《房屋认购协议》并非预约合同。
二、关于合同效力问题，对涉案《商铺认购协议》应认定为无效合同
《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告乐城公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商铺认购协议》应认定为无效合同。
三、关于原告要求被告返还购房款的诉讼请求应得到支持
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《商铺认购协议》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款184454元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
四、关于原告请求乐城公司支付占用资金期间的利息应得到支持
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中,至原告起诉时被告乐城公司仍未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房买卖协议》的签订违反了法律的强制性规定，被告乐城公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反法律规定，存在过错；原告作为买受人请求返还已付购房款及支付利息的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
利息的计算方式及金额为：案涉合同对利息计算标准没有约定，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至2019年8月20日。自2019年8月20日起至付清之日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计息。张三付款日期为2017年9月7日，付款金额为184454元，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率6%计息至2019年8月20日利息为：每天30.32元乘以713天为21618元。自2019年8月21日以全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率（LPR）（4.25%）计算至开庭之日2020年6月12日为：每天21.48元乘以296天金额为6358.08元。
至开庭之日，乐城公司应向张三返还本金加上利息一共为212430元。
五、天津锋尚房地产信息咨询有限公司收取的40000元服务费应该退还，乐城公司与锋尚公司应对退还服务费承担连带责任
（1）锋尚公司未促成合同成立，不得要求支付报酬
该合同确认无效后，被告天津锋尚理未能完成居间义务，居间服务费应予退还，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，应将基于该合同取得的团购费40000元返还给原告。
（2）锋尚公司属于接受乐城公司的委托销售商品，除了收取乐城公司支付的佣金之外，不得收取佣金意外的其他费用
《商品法销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。锋尚公司收取服务费无法律依据。
（3）张三直接向乐城公司购买商铺，未接受过锋尚公司的任何服务，不应该支付服务费
张三直接向乐城公司购买商铺（收据上注明了是直接用户），按照乐城公司工作人员的指示，在同一时间、同一地点，分两次缴纳了购房款，并不知道自己支付的是服务费，而且自始至终，张三也没有接受过锋尚公司的服务，锋尚公司没有理由向张三收取服务费。
（4）锋尚公司受乐城公司委托售卖五证不全的房子，代理事项违法，乐城公司应于锋尚公司承担连带责任
《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”乐城公司对外委托锋尚公司代销房屋并无不妥，但对锋尚公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用。乐城公司不能举证证明其已告知锋尚公司不准收取优惠费用，且指示锋尚收取服务费，应对锋尚返还服务费承担连带责任。
（5）无论服务费属于购房优惠，还是充当锋尚公司的劳务报酬，锋尚公司与乐城公司都有返还的义务
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款由两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。
如果服务费属于原告支付之后换取的购房优惠，因《商铺认购协议》已经无效，服务费就属于购房款的一部分，自然应该返还。如果服务费属于锋尚公司提供居间服务的报酬，但锋尚公司并未向张三提供居间服务，且合同已经无效，同样服务费应该退还。无论服务费怎么解释，都应该返还。
以上代理意见，望审判长采纳。