最高法院案例｜以房抵债协议的生效，不以房屋过户或交付为条件

——以房抵债协议签订后，施工方以未实际交付或办理过户为由，主张抵债协议无效或不履行抵债协议的，不予支持。

案情简介：2013年，建筑公司与开发公司签订施工合同。2015年，双方协议终止。2016年，建筑公司出具17套商铺抵顶工程款1300万余元的确认书，其中一套系由开发公司与建筑公司指定的购房人签订购房合同，开发公司向购房人出具了购房款收据。嗣后，建筑公司以商铺未实际交付和过户为由，主张抵顶协议无效。

法院认为：①以房抵债协议系诺成性合同，双方以房抵债合意一经形成，以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债合意已形成，以房抵债协议成立并生效。建设方依协议约定与施工方或其指定购房人签订房屋买卖合同后，施工方对建设方享有的相应工程款应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权，双方约定抵顶的工程款债权消灭，建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。②本案中，开发公司已就案涉案涉17套商铺与建筑公司及建筑公司指定的购房人分别签订抵顶确认书和购房合同，并向指定购房人出具了购房款收据。开发公司与建筑公司关于案涉17套商铺抵顶工程款已形成合意。双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在案涉抵顶确认书和购房合同成立生效情况下，双方约定抵顶工程款债权消灭，开发公司负有向购房人交房和转移房屋所有权的债务，案涉剩余17套商铺房款抵顶工程款应从开发公司尚欠工程款中予以扣除。

实务要点：以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债合意已形成，以房抵债协议成立并生效。施工方以未实际交付或办理过户为由，主张抵债协议无效或不履行抵债协议的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民终902号“淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司与浙江元力建设有限公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长包剑平，审判员杜军、谢勇），见《建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件》（撰写人谢勇、郭培培），载《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》（X4-2020:63）。

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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。