01.短期：处于自我修复的良性出清周期

“爆仓”表面是资金问题，本质是供给的非理性扩张。

自2016年开始，伴随政策刺激和资本进入催生的热潮，一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者抑制不住内心的狂野，不可阻抑制地进入长租公寓，在短期内形成一个“供给突起”。

供给的突然增加，叠加稳中有降的、相对不足的需求，市场形成阶段性的供给压力，租金、出租率、出租周期等关键指标必然处于恶化状态。

特别是一些机构为了规模扩张，拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，现金流会出现压力，并进一步被迫降价出租，回笼资金，一家机构降价，另一家机构必须跟随，从而造成“集体踩踏”，这就是过去一年多行业经历的典型“负反馈”。

展望下一阶段，经历了市场的修复和出清过程，整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段，一定程度上，最恶劣的情况得到改善，逐步向上向好。

具体而言：

第一是市场的修复，供求关系回归常态化。

过去一年来，我们已经看到，长租公寓拿房的速度明显放缓、规模明显下降，甚至不少机构停止了拿房。不少开发商已经明确退出，剥离了长租业务，加之经过前一阶段的竞相出货，部分企业的倒闭。

应该说，市场的“突起”已经被逐步消化，市场基本出清，供求关系回归常态化，可以预见，未来的供给将趋于理性。

2016-2017年的“跑马圈地”阶段，竞争性的高价拿房策略推升了业主对于市场租金的预期，随着各种违约事件和“爆雷”事件的发酵，业主逐步认识到不合理高租金并不可靠，不可持续。

市场合理租金水平才是保障业主自身权益的根本。经过这次教育，业主对于租金的预期会有所降低，未来，长租公寓企业将有更多机会获取价格合理的房源。

回顾历史，无论任何行业，在市场周期下行时，都是优秀企业崛起壮大之时。

我们可以看到，在这一年的时间内，头部公寓品牌，正在不断进行产品的更新迭代、精细化智能化的运营效率提升、新的利润增长点的探索。

经过本轮优胜劣汰，行业的发展将更加健康，整个行业的专业化程度、企业成熟度将提升。

与普遍的认知不同，过去几年，实际上长租公寓的融资规模一直的扩大，2015年虽然不少机构拿到了钱，但是基本的特征是“小而散”，融资额很少，大部分公司处于早期，总体规模不过30亿。

但是2018年和2019年的融资体量已经非常大，这两年的股权融资额合计超过200亿，自如、蛋壳、魔方、城家、青客等机构的融资规模都不小，资本并未退潮，只是更加集中。

展望未来，资本对于长租公寓的进入仍将持续，且融资渠道会更加多元化，体量也将更加。过去7年，长租公寓约80起股权融资，合计总规模不足300亿，这对于数万亿规模的租赁市场无疑是极小的，未来的融资将更大、更集中、更多元。

通常在快速的规模扩张时期，从经营上讲，装修和产品化的投入往往是一次性的，对资金流的需求更大。

而且，房源从进入市场到实现“满房率”和稳定的价格都需要一个“爬坡期”，一旦越过个门槛，特别是第三年起，会进入一个“收获期”，进入现金流的净流入期，盈利能力也明显提升。

因此，观察长租机构的盈利能力应该以终为始，从长期的运营效率综合评估。

从青客IPO文件中的数据来看，2019年的现金流情况较2018年有明显的改善，净现金流出规模大幅下降，且仍处于改善的通道中。这也从一个侧面反映了这一问题。

总体上，过去一年是所有市场参与者的一次教育和学习过程，是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程。

未来伴随着政策倾向的明确、市场供给逐步趋于常态化，业主租金预期趋于合理化，企业运营状况的改善，市场将逐步从低迷中走出来，走向健康，走向新一轮的上升周期。

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