惊了！苏州太湖新城2.3万/㎡高层卖不动，2.8万/㎡豪宅却疯狂出货
楼市瞬息万变，只有在一线、了解市场的人才能把控得当。
今天金九银十测温的第4站来到吴江太湖新城。我前后暴走了8家楼盘，实地探访了各大售楼处人气情况。
却发现这里2.3万/㎡的高层还在艰难去库存、蓄客，2.8万/㎡的中式豪宅—比如建发悦江南、吴越熙华雅苑却在疯狂出货，进入高周转模式。
目前吴江太湖新城板块共10余家楼盘激烈混战，冷热不均的情况一眼便知，有的楼盘销售极其高傲，带着将近1万/㎡的天价装修包，仍然卖得火爆，有的楼盘还在为去库存绞尽脑汁。
正文开始之前，我们先来投个票：
第1站：绿地云景，地标建筑清盘进行时，仅剩个位数房源
首先，我的第一站来到位于吴江太湖新城开平路与映山街交汇处的绿地云景。此时，正值上午9:30点左右，售楼处里除了销售和接待人员，比较空阔。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
项目处于清盘阶段，且只剩四五套大户型房源，可选择性也不强，所以客户量比较少，案场只有2位销售。
目前工作日大概会有2组左右客户，周六周日会稍微多一点。
项目为70年产权公寓性质，苏州重要的地标级项目，预计交付时间2022年底。
目前在售的户型有151㎡、189㎡、262㎡！
151㎡一室两厅一卫
户型解析：南向落地窗、开放式厨房、客厅卧室2开间朝南，该户型适合投资度假。
189㎡两室两厅两卫
户型解析：4开间朝南，全景落地窗，幕墙长达13.5米,中西厨设计,卧室配备步入式衣帽间，主卧总统套房设计。（该户型只在71-73F）
262㎡两室两厅两卫
站在58层向外看去，苏州湾的景色一览无余。尤其是北半边，如果天气晴朗，可以看到20公里外的东方之门。
项目西北侧是苏州湾水街，分为东西两区，是全国首个滨水商业综合体。
第2站：绿地太湖朗峯！各个面积段均有在售，预计年底加推
第二站，我来到了位于花港北太湖湾景点东侧，花岗地铁站西侧的绿地太湖朗峰峯。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
项目处于二期清盘阶段，目前在售面积112㎡—147㎡，均价23500元/㎡！
项目由于启动了分销，看房人数比较多，工作日大概会有20组左右客户看房，周末人数比较多，预计在50组左右。
第三期预计会在年底，甚至元旦左右加推，主要是金九银十众多纯新盘扎堆入市，竞争过于激烈。
在售的有112㎡、114㎡、147㎡三种户型：
112㎡三室两厅两卫：
三开间朝南设计，采光比较充足，但不足之处在于过道造成面积浪费，另外三个卧室处在同一侧，私密性不足。
114㎡三室两厅两卫：
户型整体比较方正，三开间朝南，南北半通透，主卧为套房设计，带有衣帽间和飘窗，整体中规中矩，但仍然会有过道面积浪费这个问题。
147㎡四室两厅两卫
三开间朝南，因此南侧采光会非常好，卧室比较分散，私密性比较好，不足之处在于南侧只有一个单阳台，总的来讲，这个户型设计的还是比较贴合生活需求的。
第3站：华润湖湾天地！精装放风2.3万/㎡！特别声明不加装修包
第3站我来到了位于吴江花港路632号的华润湖湾天地。
项目整体是商住一体的，项目自带4星级酒店，住宅部分包括13幢高层，共980户，精装修，价格预计会在2.3万/㎡！
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
项目目前还处在蓄客阶段，看房人数比较多，据接待人员讲：工作日每天会有20组左右的客户，周六周日每天会有40—50组左右。
项目预计10月份开盘，建筑面积为104㎡、125㎡、141㎡，2022年上半年可以交付，板块内唯一竞品为绿地太湖郎峯。
据了解，华润湖湾天地项目建筑面积为104㎡、125㎡、141㎡，户型设计原则均遵循传统的动静分离式，其中104㎡户型位于中间户，其它面积都是边户。
104㎡三室两厅一卫：
户型解析：整体户型比较中规中矩，南向双阳台+飘窗，采光面充足，但不足之处在于只有1个卫生间，不方便隔代居住。
125㎡三室两厅两卫
户型解析：这个户型和104㎡的户型差距不大，卧室集中在南侧，居住舒适度比较高，但不足之处在于样板间的玄关在门后面，观感不太好，同时也不够方便。
样板间实景图：
141㎡四房两厅两卫：
户型解析：这个户型表面上看起来没有其他两个户型方正，但是它几乎没有过道面积浪费，朝向为东南方向，南侧双阳台可一览太湖一线湖景。
样板间实景图：
目前，市面上的新房大都是阳台面积赠送一半，飘窗面积全送。
而据我了解，华润湖湾天地总得房率78%，阳台面积是算在总面积里的，只有飘窗面积赠送，这意味实际得房率可能受影响，而且买房成本增加。
装修标准上，交付时地板、墙纸、厨卫都是做好的，104㎡和125㎡中央空调覆盖客餐厅，141㎡中央空调全屋覆盖。
第4站：绿地笠泽路项目！首开近半数房源！目前蓄客接近1:1
第4站是位于吴江秋枫街和笠泽路交叉口的绿地笠泽路项目，目前还未公开案名，但售楼处已经搬到了绿地太湖城内部。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
绿地笠泽路项目规划为16栋小高层，目前尚处在蓄客阶段，据销售介绍：首次开盘会放出近半数房源，预计340套左右。
据接待人员表述：工作日约有十几组客户，周六周日预计会有二三十组客户。
据销售介绍：该项目共有3大亮点：
其中，最大的优势在于价格便宜，性价比高，拿地价只有10482元/㎡，是整个吴江太湖新城在售楼盘中地价最便宜的，因此后期备案价一定比别的楼盘有优势。
除此之外，项目自带1个8000㎡的商业，后期是绿地自己管理的。
最后，户型有优势，整体做的4开间朝南设计，而且大多数户型是长达10米多的三阳台。
102㎡三室两厅两卫
138㎡四室两厅两卫
114㎡三室两厅两卫
户型解析：这个项目户型都有1个非常大的亮点，是卧室和客厅等功能空间都分布在南侧，因此，南侧的采光面是非常充足的。
特别是114㎡和138㎡的户型，还做了南向三阳台，比较大气，在整个苏州，这样的阳台尺度都是很少见的。
第5站：建发悦江南！没有装修包！预计年底之前全部卖完！第2期预计9月30日取证
第5站我来到了位于吴江体育路2888号的建发悦江南。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
建发悦江南一期所剩房源不多，预计在3套左右，现在已经进入第2期的蓄客阶段，目前蓄客比约1:1，预计9月30日将会取证，项目特别申明没有装修包！
据销售讲：现在工作日每天大概有20多组客户，周六周日约50组客户左右。
户型图如下：
138㎡四室两厅两卫
这个138㎡的洋房户型比较受欢迎，户型整体比较方正，大横厅，双阳台都是当下非常流行的元素，整个界面没有任何空间浪费，预计这个户型会很受欢迎。
158㎡上叠
163㎡中叠
268㎡下叠
170㎡上叠
181㎡中叠
304㎡下叠
目前，市面上大多数的叠墅户型都偏向长条形，但是建发悦江南的叠墅整体还是比较方正的。
北向采光基本不受影响，而且多数户型设计为大横厅，动静分离，比较人性化。
同时项目公开了268㎡下叠的样板间：
但是值得注意的是，项目为全装修交付，区别于精装。
据销售讲：几乎是毛坯状态，后期装修还是需要投入一部分的资金和精力，但项目已经官宣没有装修包，总的来讲还是比较划算的。
第6站：吴越熙华雅苑！剩余15套左右房源！可选择空间小！
第5站我来到了位于吴江体育路2888号的建发悦江南。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
吴越熙华雅苑目前处于清盘阶段，剩余房源15套左右，目前，剩余房源建筑面积为119㎡—123㎡，工作日客户约3—4组，周六周日约10余组客户。
119㎡四室两厅两卫
户型解析：虽然只有单阳台，但119㎡做到四室两厅两卫，是目前市面上还是非常少见的，整体格局南北通透，是挺多人会喜欢的户型。
123㎡四室两厅两卫
户型解析：同样是单阳台，南北通透，卧室比较分离，整体看来也没有空间浪费，整体性价比较高。
第7站：绿地枫和九里！年底加推2期共240余套房源，目前处在1期清盘阶段
第7站我来到了位于吴江顾家荡西北侧的绿地枫和九里。
随后，我询问案场销售了解到以下最新消息：
绿地枫和九里目前处于1期清盘阶段，目前大概剩余25套房源，工作日每天大概有十几组客户，周六周日约有四十多组客户。
2期预计在年底推出，共240余套房源，建筑面积113㎡—142㎡！目前2期蓄客还未开始。
项目主打113-142㎡的户型，其中126㎡户型被不少买房人盯上。
我仔细研究，这个户型确实比较亮眼。
126㎡户型：四室两厅两卫
电梯入户前的电梯厅后期可以供业主使用，整体户型比较方正，南向两个卧室以及北面的书房都有飘窗设计。
南向一个6.3米的大阳台，客厅做的是一个横厅设计，很大气，虽然是三开间朝南，但是长面宽，短进深的优势比较明显，南向采光效果非常好。
其他两个户型设计的也比较中规中矩。
113㎡：三室两厅两卫
142㎡户型：四室两厅两卫
第8站：德尔阅湖城！太湖新城最高调楼盘！9700元/㎡天价装修包，销售直言：你可能买不到
最后一站，我来到了德尔阅湖城，这家楼盘可谓非常传奇，户型相当奇葩，备案价2万/㎡，高调加收9700元/㎡的装修包，验资100万才能看样板间，销售更是直言：你可能买不到！
之前1期已经卖完，本次到售楼处，现场有大概2—3组客户在看房，估计是在为2期蓄客做准备，销售除了承认有9700元/㎡的装修包之外，其他信息一律不对外透露。
德尔阅湖城建筑面积165㎡—189㎡！全部都是大户型，特别是189㎡的西边户，是目前苏州湾的最佳湖景位置，但户型绝对可以称得上是百年难遇的奇葩户型了！
165㎡三室两厅三卫：
190㎡四室两厅三卫
讲真，这两个户型，是2020年我见过最奇葩的户型：
首先，他们客餐厅都朝北，这可真是少见，采光可能非常受限。
其次，两个户型中，3个卫生间竟然有2个都没有窗户，所以后期入住，大概率是个有特殊味道的房子。
再者，阳台的位置很尴尬，穿过次卧才能来到阳台，私密性也不够，最重要的是，165㎡的大户型，却只有1个单阳台，肯定是不够用的。
作为苏州规划兑现率最高的板块，吴江太湖新城的配套可谓非常惊艳！