时光流转到6月，集中供地已经临近尾声。加之克而瑞近期的一份1-5月房企新增货值榜单的出炉，引发业界对于半年下来，各大房企土储情况的兴趣。虽然距离新增货值榜发布已时隔几天，但这几天来交流的朋友不断。艳姐今天想一次性把大家的疑问、聚焦关心的话题，结合榜单拿出来和大家分析和讨论下。首先，很多朋友会问：在首轮集中供地政策快要结束的时候，房企今年拿地战略和拿地格局发生了什么变化？今年最大的变化是TOP10榜单中新晋了两家粤系房企：越秀和卓越，两家分别是广州和深圳最大的写字楼持有者和运营商。去年这两家房企排名都是比较靠后的，今年猛然进击，他们敢于放大招的底气何来？碧桂园在此轮供地大战中几乎没有怎么现身，很多人以为碧桂园今年新增土储应该不会靠前了，然而有点意外的是，它居然位居第一的位置。万科去年同期新增土储排名在TOP10之外，今年居然一举进入第二名。某头部房企去年还在榜单TOP10的位置，今年名次居然大幅滑落......让人有点意外的是，此次榜单上，新晋两家区域属性较强的房企：卓越和越秀，分别位于第9和第10的位置。去年同期，卓越榜上无名；而越秀，则位于40的位置，拿地金额仅为234.5亿。这两家房企在首轮的土地集中供应大战中，表现都较勇猛：4月底的广州土拍中，广州地方国企越秀贡献了177.5亿元，拿下8块地；在5月初的北京土拍中， 卓越与中交和首开联合拿下三个地块，自己单独拿下朝阳区金盏02地块，以187.27亿成为北京土拍的头号玩家。为何卓越和越秀去年的拿地温水煮青蛙，今年却开始在拿地端持续发力？首先，越秀的大本营就在广州，其在广州拥有非常丰富的土储资源：截至2020年底，越秀的总土地储备为2454万平方米，在大湾区拥有土地储备1353万平方米，约占总土地储备的55.1%，其中仅广州就占到了1143万㎡和总土储的46.6%。也就是说，广州是越秀的战略高地，在广州拿地，有利于越秀进一步扩大既得优势；其次，在财务方面，越秀三道红线指标方面全部绿档达标，是中国房地产企业中少数三项指标全部达标的房企之一。对于财务健康的越秀来说，多拿地对于它来说负担显然没有其他踩线的房企压力大，当然要大举拿下一些黄金地块。第三，越秀地产董事长、执行董事林昭远在今年3月业绩发布会上表示，2021年越秀地产的销售目标是1122亿，按照可供货值60%的去化来铺排，必须扩大土储规模。此外，近年来越秀有其他多元方式拿地：“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地6种方式拿地，从而控制拿地成本，并以公开市场竞拍做补充。
不知大家有没有发现，以越秀为代表的地方国企在今年的拿地大战中更加有为：北京的首开首创、广州的越秀、珠江实业，厦门的建发、国贸，珠海的华发等，这些地方国企基本都有区别于其他房企的运作和资金优势。
比如越秀和广州地铁合作的TOD模式以及成熟的不动产证券化退出模式，能够让越秀更有底气去拿地。
卓越今年突飞猛进，很大原因在于明星职业经理人加持下的逆天修行。
一方面通过拿地巩固其优势，同时有序进行外地扩张，但卓越的确有点神秘，没上市，财务数据不公开，但还是较有实力的房企。诞生于深圳的卓越，曾经被称为深圳的CBD之王，在深圳开发了40余座写字楼。此外，还是深圳的旧改大户。2018年，卓越喊出“三年千亿”口号，新年致辞中，董事局主席李华公开表示，将维持高土储、高周转、强融资。卓越为了达到规模更上一层楼的目的，必须加速扩张。同时，虽然卓越拥有5000万平米的土储，但70%集中在大湾区，其中不少是写字楼项目和城市更新，为了扩大土储，卓越也必须在其他核心城市拿地。越秀和卓越这两家新秀房企，还有个共通点，两家分别是广州和深圳最大的写字楼持有者和运营商，也说明两家企业在商业运营能力方面是较为强悍的，写字楼的收益也能源源不断为期带来资金。在首轮各大城市供地大战中，去年销售额位居第一的碧桂园，仅在部分城市拿下零星的低总价地块，光环被国企和其他资金实力雄厚的民企盖过。然而，在此次新增货值榜单中，碧桂园却是榜单第一名，新增货值高达2289.9亿元。在本次集中土拍中表现亮眼的融创，其新增货值为1746.9亿，和碧桂园相差500多亿；第9名卓越集团为1016.3亿，碧桂园是其两倍之多。在年初的发布会上，碧桂园高管层表示集中供地的22个城市占碧桂园整体销售额的21%。换句话说，碧桂园的主战场是在22个城市之外的三四线城市。碧桂园就是以战略下沉为重点，利用降维打击，挤占三四五线城市的土地市场，以此来满足土地需求。数据显示，2020年全年碧桂园共获取511宗土地，权益总代价约人民币2100亿元，其中65%位于三四线城市。虽然碧桂园没有公布今年1-5月拿地的具体情况，但我们可以想象到的是，碧桂园大概率是在三四线的主战场进行了大量的拿地。比如碧桂园典型的大盘造城+一二级联动拿地方式，前期资助政府一级开发，后期低价拍得一级开发的土地，并得到政府返还的一级土地开发成本，通过这样的方式解决地方财政吃紧问题。另外碧桂园还通过产业勾地获得成本较低的土地，比如碧桂园在做智能机器人和科技小镇，这些都可以得到地方政府的青睐。所以，别看碧桂园在集中供地中不发声，它的内心独白是：在新增货值排行榜中，以2311.1亿的新增货值，位居第二的位置。在今年的集中供地战场，万科已经表现出了它拿地的欲望，出现频次超过了碧桂园、恒大。在北京、广州、深圳这三个一线城市虽然颗粒未收，但是在深圳土拍大战中，和龙光竞争了两个多小时，力图拿下南山钻石地块，最终抱憾离场。万科在沈阳拿下3宗宅地，在南京拿下4宗地，在无锡、重庆、长春、杭州各拿下一宗宅地，地块总价并不高。回看2020年房企土储货值排行榜，万科发现自己落后了，在销售额上位居TOP3的万科，在土地储备上，却已经落后于保利、融创。房地产企业买地规模主要在“购买商品及劳务支出”上体现，从2016-2020年财报上可看到，万科在2016-2017年拿地猛，这两年均是地王频出的年份。2020年，该指标同比增长只有0.37%，按此估算，万科拿地增速基本止步，零增速！如果不调整结算，理论上，3年后万科房地产开发销售板块营收增速将降为零。万科近期前往杭州实地调研，其具体调研纪要被分享到了网上：万科集中供地拿到的地净利润率基本上在4-10个点之间。此外，万科做了一些下沉，到一些低线城市，那边的净利润率肯定还是要高一些的。在对比去年同期新增货值榜单时，艳姐发现一个更意外的情况，某房企大鳄居然跌出TOP10。2020年末，其净负债率超150%，剔除预收账款后的资产负债率超70%，现金短债比小于0.5，三道红线全踩。前不久，掌舵人还说了这么一句：6月底，至少实现一条红线变绿。从上述线索中也不难理解这家房企巨额今年拿地节奏放缓的原因。当然，这家房企还是有底气放缓拿地的，前几年已经积累了充足的土地储备，未来2-3年基本上不愁没有货卖。对于这家房企来说，今年的重心肯定不是向外拿地，而是向内调整拿地节奏，优化负债结构，解决债务问题是重中之重。综合上述变动，我们看到房企拿地战略主要有以下几点变化：1、大多数头部房企依然有自己的拿地战略和节奏，集中供地对其影响不大，因为其还有多元化的拿地方式，今年依然可以不断增加自己的土储；但是某些房企则因为财务问题，放缓了拿地节奏，未来房企拿地更多的是比拼经营性现金流，谁现金流更健康，谁就能在土地市场叱咤风云。2、一些中型房企则在如今大鱼吃中鱼乃至大鱼吃大鱼的时代，非常有危机感，扩大土储和规模的需求非常大，所以我们也看到一些中型房企在集中供地中大展拳脚，土储往往决定了一家房企未来两三年的坑位。3、那些今年没有拿多少地的中小型房企，未来如果增加拿地力度，可能在未来会逐渐淡出地产圈了，时代就是这么残酷。地产人言盘点了目前最新的集中供应拿地情况，看看目前哪些房企拿地比较猛：（注：数据截止到6月10日，由于成都土拍正在进行中，暂不将成都数据纳入其中）
1、房企拿地8种模式详解，房地产总裁俱乐部
2、“两集中”供地下的拿地格局：风光无两的地方龙头与“有钱难花”的大型房企，新知房产
3、资本看越秀 | 越秀地产年报业绩超预期，知名投行维持“买入”评级，提高目标价，中国财经网
