平衡管理Day10，寂寞逸语：会贬值的地产，价值衰减

《我写《平衡管理》Day10，“价值衰减”》

冯唐易老，几乎所有物品都会发生贬值，看着相似的日光，其实也在老去，坚持写作828天。

●张口乱语●：价值衰减是一个避不开的话题。因为这是所有要素都必须面临的后果。只要这一个要素不再追加投入，那么衰减，就必然发生，而且也在停止投入的那一刻已经开始发生。要保持项目的整体价值，就需要付出更多的资源。那个怎么考虑价值衰减这个问题呢？这是平衡的一个重要因素。因为平衡也有纵向的平衡，而横向的平衡两种。

○价值衰减○

　　大家都有懵懂的感知，大部分项目都会出现贬值。是的，对于一个项目或者一系列的项目来说，最恐怖的事情是什么吗。是的，就是价值的衰减。通俗的说法就是贬值。

　　其实这个概念是非常容易理解的。外圈层的价值衰减是体现在外圈层的一个主导地位里面。当衙门已经允许你施工的时候，你想一想是不是某些部门的价值已经在衰减。当衙门部门允许你验收的时候，是不是很多部门其实已经不能再为这个项目找到寻租的空间。因此这个价值衰减是必然存在的。另外，我们也可以看到，假如一栋楼房全部售罄了，那么营销的价值也在衰减，几乎可以衰减到零。一个建筑已经把主体建好了，那么它的结构工程的价值也已经在衰减，其实如果建筑也基本完成的时候，建筑、结构专业的价值也在快速衰减。

　　当然这里所说的衰减不是说它以后也不会具有价值，如果一个建筑在它的生命末期还进行二次改造或者提升的时候，它的价值会重新焕发出来。也就是说他的沉没的成本，才会再次表现出来。否则的话，他就变成了一些沉没成本跟死成本，我们已经不可能再这些成本中找到他的真实利用价值。

　　知道某些要素会衰减和贬值，和观察到某些要素在发生衰减和贬值是有不同的意义的。有些要素，它的价值并不是在建设期衰减，而是在后建设期才衰减。例如小学的学位，例如物业公司的管理，例如装修，这些东西，可能在建设阶段，他的价值还没有表现出来，但是在他的使用周期中才会逐渐的体现。

　　当然每一个物品和要素都会存在价值衰减的情况，包括物业服务。虽然物业服务在现代的楼宇管理中越来越重要，但是假如他的物业收费一直不变，实际上他的物业管理水平肯定会一直下降，这也是一种衰减。

　　这种物业上面的价值衰减，其实就会导致了很多物业跟业主的纠纷。其实大家想一想，一个长期不涨价的服务是否会质量下降呢？这是必然的。

　　当然价值衰减的程度也和这个专业的性质有相当的密切的关系。好像通货膨胀一样，有些國家的货币通货膨胀的快，有些國家的货币供货膨胀的慢。

　　因此这个价值的衡量必须是全周期进行考虑，也要对某个时间点进行衡量。毕竟在我们很多的工厂中，项目的价值会与某个点作为一个基准点，也就是价值的实现点。你只有把握好这个实现点，实际上才能准确的预测每一项投入的有效性和合理性。

　　例如，如果我们是以收楼后两年作为一个评价的基准点。我们会发现现场的安全措施和投入是没有价值的。说他的价值已经消失了，已经全部消耗殆尽了。但是如果不注重这一个点，我们就会发现它会在时间轴上面拉长了。不是说会变成了一个影响价值的负因素。

　　所有价值的真正体现，是某个时间实点之前的价值的累积总和，而不是在某一个点上的价值体现。也就是说价值的累积体现是非常重要的一个概念。