【丽莎随笔】想在英国租房？留学生和房东都必须注意的事项 (上)
近年不少家长送孩子到英国读大学，最担心的可能是孩子居住上的问题，特别是租房子的时候。譬如有些经验老道的业主多年租房给海外学生，明知海外学生人生路不熟，没时间追讨压金（deposit），所以租期满后不退还压金。本文章主要会讨论留学生，租客，房东要留意有关短租事项。一般这种短期保证租房协议（assured shorthold tenancy）的租期是6-12 个月，这段租期叫作固定时期 (fixed term),意思是指不可以在固定时期之前提早结束租约，不然业主可以要求你付剩下固定时期的租金。我们在这里先从留学生的角度来说，之后再讨论房东需要留意的事项。一般来说，固定时期提早终止租约是比较困难的。很多学生的租约都是一年的短期保证租约。在固定时期，如果租约上有中断条款（break clause）的话，是可以提早结束租约的。中断条款的意思是指在固定时期内双方业主和租客有提早终结租约的权利，租客和 房东在固定时期书面通知对方来中断租约，其实，短期保证租房协议一般来说比较少会有中断条款(break clause)的。如果你需要搬离房子但固定时期又没完，你可以在租约上看看是否有转租(Assign)或 分租（sublet）条款。如果有这些条款，你就可以找到其他人来顶替你。在这种情况下，你必需通知房东你什么时候希望离开和找到承租者承担你余下的租期。房东一般是不可以不合理地拒绝转租的许可。如果租约中既没有中断条款，也没有转租或者分租条款的话，如果你仍然想提前离开的话，你就必须和房东商量了。只有在房东允许你离开的情况下，你才可以离开；否则就是违反合同。对方有权追究你的违约责任的。如果没有特殊情况，在固定租期期限内，房东一般是没有权利增加房租的。如果租约到期之后，租客没有搬离房屋的话，这个固定租期租约就变成了周期性租期(periodic tenancy)。周期性租期可以是无期限的。周期性租期开始之后，业主有权要求加租。如果租客想在固定时期（fixed term）完结后离开，合同一般要求房客给房东2周或者1一个月的通知时间。房客只需要按照合同的规定来做就可以了。同时，租客也可跟业主商量，要求签订新的固定时期租约。➀ 短期保证租房协议其中最容易忽略的可能是压金的问题，经常会听到很多留学生在租约完后拿不回压金，很有可能时因为你入住以后，房子里有家具破了，或者电器坏了，所以业主要求扣回压金。为免误会，最好的办法是仔细检查房子，将屋内所有家具工具电器列清楚新旧程度，包括家具，地毯，窗帘，家用设备，厨 房用具等，有什么问题可以拍下照片，要求业主确认后签字。交付压金前，再看看租约有什么情况下压金不会被退回。其实，压金（deposit）必须交由政府批准的机构保管（压金保障计划：譬如Deposit Protection Service, MyDeposits 和 Tenancy Deposit Scheme），而房东需要收到租客的压金30天内在政府批准的机构登记压金。付了压金后，业主之后会给你一张压金保护证明和提供有关压金保障计划的消息,证明你已交压金。（如果想知多一点，请看看我们之前有关压金的文章）。如果房东在收到客人的押金之后，30天内没有把它存入到政府批准的机构内的话，你有权告房东并提出赔偿。在这种情况下，法庭一定要判房东归还你的押金，并赔付你3倍押金的赔偿额。押金保障计划的好处在于，没有双方的签字同意，他们既不可以把押金退还给你，也不可以退还给房东。如果双方不能在押金的退还上达成一直意见的话，押金保障组织就会把这个案件交给相关的仲裁委员会来决定。这样的话，押金问题的决定权就不是完全有房东一个人说了算的了。➁ 初来报到的留学生第一年可能在大学宿舍住，但大学第二年，不少的留学生也会跟朋友同学一起分房间租房子。为避免触犯出租法,最好是查一查房子会不会需要群居出租牌照（HMO）。一般什么房子会需要群居出租牌照呢？(ii) 五人或以上的租客，来自超过一个家庭以上的业主就需要申请群居出租牌照，不然可能违法。一般由高等教育机构所管理的。学生宿舍不被列入此法令。如果有什么疑问，最好是跟业主确认一下，你也可以到当地市政确认房子是否要求群居出租牌照(HMO)。➂ 另外，业主有时候可能会要求租客签Joint Tenancy Agreement,就是联合租约。这情况也很常见的，因为一般留学生也希望跟自己的朋友同学一起住，一起生活，联合租约对于业主来说可能会较方便。联合租约就是要求租客一次性把房子里面所有的房间都承租下来，就不是以单独房间的租下来。每个租客在房子都有着一样的权利和责任。 如果其中一个租客朋友想离开，就需要找新的租客代替他，不然留下来的租客需要负担离开租客的租金。这种租约的好处在于简化了租约合同，不需要针对每个房间分别签合同，但是也有一定的坏处，就是如果联合租约中有一个人违反了合约，比如没有按时交付房租，其他人也会被视同一样违反合同。在这种情况下，如果您有意想通过联合租约来租房的话，一定要找到非常了解，非常值得信赖的朋友，以免将来发生不必要的纠纷。➃一般全职学生是不用交市政税（Council Tax，也就是我们通常所说的地税）的,如果收到当地政府的信要求付市政税，你应该立刻到自己的学校，要求他们开出自己在上学的证明。有了这份证明，你就可以马上通知市政厅，要求免除市政税。一般来说，如果一个房子中住的全部是学生的话，市政税是可以全免的。如果里面既住有学生，也住有不是学生的租客的话，市政税是按照学生的比例来减免的。比如说，如果一个房子中一共有5个人居住，有3个人是学生的话，市政税就会减少3/5.最后希望上面的信息会对刚来英国的你，在考虑租房时有所帮助。我们下一次会再跟大家讨论一下房东在有关短租的事情上需要留意的事项。（本文版权归丽莎律师行所有。我们欢迎私人间的传阅和转载，但是任何直接或间接以盈利为目的的商业转载或引用必须获得本公司的直接授权；否则本公司将严格追究一切责任。本文的内容由丽莎律师行根据我们的知识和经验总结而成。文中所表达的只是我们的个人观点。本文的根本目的是为您提供一般的法律常识，不是针对您的具体法律问题进行解答或指导。文中所有的情景都是虚拟的。由于法律的复杂性和个人情况的不同，如果您有法律疑问，您应该直接联系律师，进行更加详细的咨询。对于任何依赖本文而产生的一切后果，本行概不承认。）【丽莎知道】是丽莎律师行创办的一个免费的专业知识发布和交流的微信平台。我们为您推送英国的法律，税务，财会，保险等方面的专业知识。
