重庆10大热门板块，谁的二手房最好卖？真实数据来了！

今天我们接着说二手房。

热门二环板块的二手房市场活跃度。

在核心区新房少且贵的当下，大多数人都是往二环板块买房。去年重庆楼市卖得最好的10个板块基本位于二环，足以证明。

买房，不管是自住还是投资，只要以后会卖房置换或者变现，都有必要关注房子所在板块的二手房市场活跃度。

二手房市场越活跃，你的房子好卖的可能性越大。

我们对去年热销的10大板块的二手房市场及其活跃度进行了排序及分析，作为各位买房的参考。

特别感谢：文中所有板块的二手房数据及活跃度计算，由贝壳研究院重庆分院提供。

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先说结果。

根据铭腾发布的数据，去年重庆楼市卖得最好的10大板块为，西永、蔡家、中央公园、李家沱、礼嘉、大学城、龙洲湾、高职城、悦来、龙兴。

图片来自铭腾

它们的二手房市场活跃度，根据贝壳研究院重庆分院的计算结果，从高到低的排列顺序如下：

礼嘉＞大学城＞李家沱＞中央公园＞西永＞蔡家＞悦来＞龙洲湾＞龙兴。

这个结果，也许会令一些朋友惊讶。你可能还会问我高职城去哪里了。在贝壳的数据库里，高职城不是单独一个板块，而是被归类在龙洲湾中。

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再来说算法。

光讲排名，不讲计算方式和权重因素——我们肯定不会这么“耍流氓”的。

贝壳研究院重庆分院采取「主成分分析法」，设置了3个主成分因子。

1，买方选择因子。

核心权重因素为挂牌量、成交量、客源成交周期。

2，卖方预期因子。

核心权重因素为挂牌价、成交价、房源成交周期。

3，交易博弈因子。

核心权重因素为业主议价空间。

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根据上面3个主成分因子、7项权重因素搭建了这些板块二手房市场活跃度的SPSS计算模型，根据最终得分进行排名，解释性达到94.6%。

解释性，即这些板块二手房市场活跃度最终得分的可靠程度。解释性越高，最终得分越靠谱。

这个结果，只能给各位提供一个参考。当你在北区、西区和南区买房时，可以参考“二手房市场活跃度排名”，多关注这些板块。

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最后是这9个板块的二手房市场，在过去三年的表现。包括，挂牌量价、成交量价、客源和房源成交周期的变化。

1，挂牌量

大学城＞李家沱＞蔡家＞龙洲湾＞西永＞中央公园＞悦来＞礼嘉＞龙兴

2，挂牌价

礼嘉＞中央公园＞悦来＞西永≥李家沱＞蔡家＞龙洲湾＞大学城＞龙兴

图表由贝壳研究院重庆分院提供

9个板块中的挂牌量和挂牌价，和2019年相比，基本都呈现出“量涨价涨”的趋势。增幅在15%上下浮动。

这也体现出整个重庆二手房市场现阶段的特征：从2018年冲高回落后，经过2019年和2020年的盘整期，现在不管是量还是价的震荡都开始缩小。虽然仍是市场低位，但已经相对稳定。接下来，可能会有回升的势头。

除此以外，计划在大学城买二手房的朋友，今年上半年会是比较不错的时机。

9个板块中，只有大学城的挂牌价和2019年相比，有明显下降。

这是因为大学城目前挂牌的二手房，以房龄5年以上（2016年及以前）的房源为主。而大学城2016年之前的新房房价才5000元/㎡上下。

也就是说，这一批二手房因为当年的新房价格便宜，现在的二手房价格也会比较合理。

同时，大学城也是9个板块中挂牌量增加最明显的板块，说明卖家“出货”的意愿增强了。

大学城的新房房价最近一年的涨幅在放缓，对卖家来说，趁着重庆向西的政策风吹得很猛时尽早变现，是更好的选择。

综合这些因素，对买家来说，大学城的二手房目前的优势在于挂牌量大、选择面宽，价格又比较合理，虚高的可能性较小。

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1，成交量

大学城＞李家沱＞西永＞龙洲湾＞蔡家＞中央公园＞悦来＞礼嘉＞龙兴

图表由贝壳研究院重庆分院提供

重庆向西的势头的确很猛，过去三年西永和大学城的二手房成交量大幅增加，尤其是西永。

在西区强势抢占市场的形势下，北区的二手房规模尽管依然是最高的，但有下降趋势。并且，北区内部出现“强者恒强”的分化特征，中央公园、蔡家、悦来等老牌热门板块在整体规模下降的趋势下，还是保持了比较高的成交增幅。

2，成交价

礼嘉＞中央公园＞西永＞悦来＞大学城＞龙洲湾＞蔡家＞李家沱＞龙兴

图表由贝壳研究院重庆分院提供

大部分板块的二手房成交均价，从2018年以后整体呈下降趋势，2020年的增幅也普遍低于2019年。对比之下，2018年就像一个回不去的高峰。

但也有个别板块的成交价格在领跑。

只有大学城、西永和中央公园过去三年的成交价格增速为正。其中，又只有大学城从2018年到2020年，连续三年保持价格正增长。

而蔡家是唯一一个价格连降三年的板块，原因主要有几点。

虽然蔡家也是北区的热门板块，但整体规划和发展相对弱一点。如今重庆大力向西，蔡家多多少少受到了影响。而蔡家的二手房中，也是早期的低价盘比较多。大环境影响下，蔡家的泡沫被挤碎，成交价下滑实际是情理之中。

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1，客源成交周期

李家沱＞大学城＞蔡家＞礼嘉＞西永＞龙洲湾＞悦来＞中央公园＞龙兴

图表由贝壳研究院重庆分院提供

受过去两年重庆二手房市场疲软的影响，客源成交周期整体呈上升趋势。但分开来看，中央公园、礼嘉、蔡家、悦来等北区热门板块，客源成交周期有下降趋势。

尤其是中央公园，只有它过去三年的客源成交周期是逐年下降的。说明中央公园实火，买房人对它的认可度比较高。

2，房源成交周期

礼嘉＞悦来＞中央公园＞蔡家＞大学城＞西永＞李家沱＞龙洲湾＞龙兴

图表由贝壳研究院重庆分院提供

在房源成交周期上，西区和南区的“延长幅度”整体低于北区。主要还是因为北区的二手房供应规模比较大，客户选择多了之后，难免多家比较，拉长房源成交周期。

这里重点说一下礼嘉。

很多朋友也许会有疑问，礼嘉除了价格最高，成交量不是最多的、成交周期不是最短的，为什么它的二手房市场活跃度还能排在第一位？

礼嘉的二手房挂牌量只有中央公园的一半，成交量必然不是最多的。另外，礼嘉的供销指数约8.5，和大学城、中央公园、西永不相上下。

换句话说，礼嘉在价格最高的情况下还能保持高比例成交，足以说明买房人对这个板块的认可，市场也会更活跃。

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一个板块是否热销，其实昭示了板块所在区域的发展重心。因为“热销”的背后，是政策、规划、资源、配套等利好集结在一起形成的购房引导。

如果你不知道哪些板块发展得比较好、以后有没有潜力，你就去看它的房子卖得好不好、进入的开发商多不多、有没有清晰的规划、配套建设进度怎么样。

今天我们盘点这9个热销板块的二手房市场活跃度，不仅是为你在北区、西区、南区买房时有相对清晰的板块选择，也是为了你在某个区域里纠结到底选哪个板块时有一个可供参考的比较。

最后，对二手房卖家来说，应该是个好消息。

根据贝壳研究院重庆分院的监测，去年年底开始重庆二手房市场开始出现回暖的迹象，今年年初开始整体成交保持上升势头。

重庆二手房市场过去两年的“不争气”，也许要结束了。

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