酒店资产的品牌再定位与酒店再投资决策
【酒店高参】在酒店资产管理周期内，有一个不容忽视的问题，那就是酒店资产的物理属性决定的设备及设施的物理周期，这不仅仅决定着酒店的设备设施准备金的预算消耗水平，同时也是酒店竞争力的再定位过程。某种意义上，产品迭代和酒店市场竞争力的塑造可以和这个物理周期相互叠加，形成一种主动资产管理策略，而不仅仅是简单的酒店资产完整性和营运标准达标的问题。地域优质三个关键要素未来5-10年内，本世纪2010年代的酒店将进入一个改造的周期，伴随这个周期的发生，有一批酒店的品牌定位及资产改造将同时发生，叠加酒店的资产的所有权转移大潮，未来酒店业可能迎来一轮新的资产集中过程，同时也是酒店改造，品牌再定位的过程，这个过程中涉及到的专业问题不仅仅是酒店营运方选择问题，还将是一个酒店资产溢价以及改造投入的产出效益评估问题，但是我看到这个领域优质的案例并不多见，究其原因大致有三个关键要素可能被忽略了。1） 酒店品牌的在地性优势：酒店管理公司进入一个区域酒店市场中的时候，如果是有超过2家以上的酒店在特定区域市场，那么在获得第三个管理合同的时候，将逐渐的释放酒店管理的规模效应，也就是酒店管理系统的成本将被三家以上酒店分担，这将在房价不变的情况下，使得单体酒店的系统成本摊销下降，从而使得酒店可以获得更好的NOP， 这是一个经常被忽视的问题。另外一方面，因为酒店管理公司控制的酒店在特定市场上有更多的筹码（房间量），具体的在地管理成本也将得到分担，使得管理成本被管理的协同效应所分担，使得单房（每一个营运房间）对应的管理成本会因此得到改进，这在进一步优化NOP率的同时还将使得管理公司具备更好的区域市场定价话语权，这是良性的酒店品牌在地性优势（品牌管理公司在特定市场的竞争优势）2） 酒店品牌指向的房价等级：酒店管理公司旗下拥有越多的酒店，那么在酒店实际营运的规模效应越有优势，同时房价领域会形成一个立体的房价等级，进而在各个住宿细分市场获得优势，因此，酒店在品牌再定位过程应该考虑到这种房价细分市场的差异，通过重新定位品牌等级使得待改造的酒店获得在细分市场的优势，这意味着并不是品牌升级就一定是成功的，品牌降级就是失败的。3）酒店改造的CPV 分析：酒店资产的更新改造在确定的酒店品牌标准之下，其实还有很大的空间是酒店业主需要权衡的一个投资决策，这个决策指向的是三个关联问题：酒店资产价值（品牌对于资产的溢价，Value），酒店可实现的房价（特定房价细分市场上的竞争优势,Performance ）,以及酒店的改造成本，酒店改造是一个关于酒店资产价值的再投资过程，也是一项持续的酒店资产管理任务。（如图所示）
这个模型指向的其实是一项酒店资产管理的工具：资本预算管理，其体系如下图所示：
从这个角度看，我们可以清晰的发现酒店资产投资的基本脉络，也就是酒店资产估值指向的资产价值，减去资产对应的负债所得到的所有者权益增加才是正向的酒店投资行为（实现资产保值增值），这在一定程度上决定了酒店资产再投资决策的内部适应性，同时也为选择酒店品牌决定基本的决策依据。有酒店同仁问我：酒店总经理应该具备什么样的资产管理能力，在我看来就是两个基本问题，酒店定位指向的竞争组合中的竞争优势，以及酒店设备设施的完整率，透过延长酒店资产的使用寿命，减低FFE（设备设施维护基金支出），某种意义上，酒店管理公司系统的成本变更是酒店总经理无法完成的任务。另一方面，简单的认为更换一家酒店管理公司来达成酒店实现合理的资产收益水平是一种浅薄的判断，更换酒店管理公司所指向的系统成本变动，以及改造成本投资会成为一项投资灾难。因为这本身不仅仅是一个资产经营问题，是一个资产竞争力塑造问题，是一个全面的酒店资产再投资决策。酒店资产估值及资产证券化参与高参成长营“国际酒店资产管理总裁班”，与更多行业实战专家交流酒店资产管理专业知识！赵祥龙老师将在“国际酒店资产管理总裁班”主讲《酒店资产估值及资产证券化》课程！
赵祥龙高参成长营特聘导师龙藏资本董事长赵祥龙先生，高参成长营特聘导师，北京龙藏天下投资管理公司董事长。赵祥龙先生拥有20余年的投资管理经验，在项目战略评估、资产管理、产业整合及并购、投资估价、房地产金融领域具有丰富的实战经验和专业造诣，同样在另类投资领域（Alternative Investment），又称另类投资，具有深厚的金融工程经验。重点研究未来收益证券化领域的资产管理策略，借助期货现货套利交易、信用风险管理、CPPI保本策略等金融专业手段，结合酒店资产管理和收益管理要求，创新提出酒店资产管理动态管理模式及资产管理策略，指导酒店资产管理及资产证券化实践。酒店资产估值及资产证券化一、关于资产价值的常识和传说1. 投融资常识2. 公司金融的基本框架3. 资产价值和价格4. 资本支出和再投资的处理5. 财产保险及损失拨备二、酒店估值的理论和方法1. 贴现率和资本化率2. 现金流贴现法3. 对比估价法4. 资本重置法5. 资本化法6. 实物期权法（简述）7. 真实的酒店资产估价报告三、资产证券化的原理和工具1. 什么是资产证券化2. 资产证券化的流程3. 资产证券化的基本工具(1) ABS(2) CMBS(3) REITs四、酒店资产证券化案例分析1. 金茂酒店商业投资信托2. 酒店资产ABS五、可预见的酒店资产证券化创新1.资产证券化创新的动力2.资产证券化的创新原理3.基于避税的资产证券化创新4.基于经营风险中性的资产证券化创新5.其它资产证券化创新的案例