房屋租赁专题之37：福利性房屋租赁纠纷的管辖权问题

本文是君之道思考的第 413 期文章

福利性房屋一般是针对符合特定条件的主体设置的优惠住房，具有社会保障性及福利性，部分观点认为对该类纠纷的处理属于政府行政管理的职权范畴，不应由司法审判权予以调整，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。但常见的公租房、廉租房、单位福利性住房等是否都一概不属于民事案件受理范围呢？本文将对此进行简要探讨。

一

福利性房屋出租方与承租方纠纷：存在争议

（一）较多法院认为不属于民事案件，不予受理或驳回起诉

最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。原因即所涉租赁具有社会福利性和保障性，不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷人民法院不予受理。

1．属于行政协议而无法作为民事案件起诉

广州市中级人民法院在(2020)粤01民终14691号案件中认为，增城荔城房管所将案涉房屋出租给钟天华作为住宅使用，钟天华按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，增城荔城房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，案涉租赁合同应认定为行政协议。本案租赁关系纠纷不属民事诉讼受理范围，一审裁定对增城荔城房管所的起诉不予受理，并无不当。

2．单位内部纠纷，人民法院不予受理

《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。湖北省武汉市中级人民法院(2019)鄂01民终10301号案件中，权利人于淑仙已去世，作为于淑仙的继承人徐红与湖北省机电研究设计院股份公司因涉案房屋产生的关系是单位与职工之间福利性房屋的分配租赁关系，其与单位因分房、腾房、退房产生的纠纷，应由徐红与湖北省机电研究设计院股份公司按照政策规定协商处理。因此，本案不属于人民法院主管工作的范围，徐红的起诉不符合起诉条件。

3．不属于平等主体之间的关系，不属于民事案件受理范围

有的法院认为，承租人应符合公共租赁住房保障对象条件并经过相关部门核准，合同主要事项根据有关公共租赁住房规定确定，住房租金标准是根据政府职能部门决定和被告的受保障级别而确定的，故合同具有社会福利性和保障性，双方不属于平等主体之间的民事权利义务关系，因此不属于民事案件受理范围。

浙江省金华市中级人民法院在(2018)浙07民终4408号案件中认为，金华市住房保障管理中心与相关人员签订《金华市区保障性住房租赁合同》，其实质是为城市低收入家庭提供住房保障服务，具有行政管理和服务的性质，故涉案合同的签订和履行并非平等民事主体之间的法律关系，基于该合同产生的纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围，相关问题应当通过相应的行政程序予以解决。

（二）部分法院认可属于民事案件受理范围

1．廉租房的纠纷属于民事案件受理的范围

广西壮族自治区北海市中级人民法院在(2019)桂05民终667号案件中认为，因廉租房的取得须经政府的审批，因此在廉租住房申请审批过程中，房屋管理部门与申请人之间存在管理与被管理关系，但在审批手续办理完毕后，双方之间法律地位平等，所签订的廉租住房租赁合同对双方具有约束力，不存在管理者与被管理者的关系，双方均应按约定履行合同义务，现上诉人以被上诉人拒不重新签署合同，也不腾退房屋、支付房屋租金为由起诉被上诉人，一审法院应作为民事案件立案受理。一审法院以本案不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，裁定驳回合浦县房产管理局的起诉不当，应予纠正。

2．公有房屋租赁纠纷属于民事案件受理范围

四川省自贡市中级人民法院在(2016)川03民终272号案件中认为，上诉人以双方所履行的租赁关系是城市公有房屋租赁合同，承租人依照国家福利政策承租的公有住房具有社会福利性和保障性，应当适用《城市房屋租赁管理办法》规定，该管理办法已于2011年2月1日被废止，一审判决根据《中华人民共和国合同法》规定处理本案，适用法律正确，该院予以支持。

二

福利性房产转租纠纷：属于民事案件受理范围，转租合同无效

福利性房产的出租方及承租方的合同纠纷的管辖虽存在争议，但承租方如将房产转租的，其与次承租人的纠纷属于民事案件受理范围。但因为福利性房屋出租依赖于一定的身份资质，因此一般不认可该等转租行为的效力。

河南省周口市中级人民法院在(2019)豫16民终4927号案件中认为，马密、方照阳违反约定将涉诉房屋对外转租，因公房具有社会福利性和保障性，承租人资格有特定性，与特定的身份相联系，擅自转租必然损害公共利益。因该擅自转租行为损害了公共利益，法院确认马密与张银花之间房屋租赁合同无效。而重庆市第二中级人民法院在(2019)渝02民终2721号案件中认为，涉案房屋并非孤立的一幢，次承租人段如香在与吴大菊签订房屋租赁合同时，亦负有必要的审查义务，段如香不可能不知道涉案房屋的性质和权属状况。因此，对于签订无效的房屋租赁合同，当事人均存在过错。

三

律师小结

部分法院认为租赁兼具福利性质，租赁双方民事权利义务不对等，不属于民法调整的平等主体间等价有偿、权责分明的商业性租赁法律关系，不属于人民法院受理民事案件的主管范围，不应受理。虽然部分法院倾向于受理该等案件，但当事人就此类特殊纠纷提起诉讼时，仍存在不被受理或驳回起诉的风险。因此，当事人应根据实际情况，通过行政诉讼程序或向其他主管机关维权。

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