不动产金融领域中，私募股权基金作为一种常见的资本运作方式被应用于各类项目中。本文中，作者将结合近年来为投资者设立私募基金、以及参与不动产投融资项目基金设立的实务经验，为大家简单介绍有限合伙型私募股权基金的设立与实务。
私募股权基金（Private Equity Fund），是相对于公募股权基金（Public Offering Fund）的一种投资基金。通常是指通过非公开的方式向投资者募集资金，进行非上市企业股权投资后，拟通过被投资企业上市（主板、创业板、新三板等）、并购转让、管理层股权回购以及其他资本运作方式退出，以达到资本增值目的的投资基金。公司制。公司制私募股权基金即设立以公司为载体的基金。因大多投资者对公司的组织形式及运营方式较为熟悉，所以公司制模式的私募股权基金较容易为出资人所接受。该模式下，出资人既是公司股东，又是投资的最终决策人，可根据各自出资比例对公司运营管理及利润分配。信托制。信托制私募股权基金，也可理解为私募股权信托投资，是指信托公司将信托计划下取得的资金进行权益类投资。该模式下，投资人可以借助信托平台，迅速募资。有限合伙制。有限合伙制私募基金，一般即由二个以上五十个以下合伙人设立的有限合伙企业，由至少一个普通合伙人和有限合伙人组成。普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，而有限合伙人组成不执行合伙事务，也不对外代表有限合伙企业，只以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。上述三种模式中，有限合伙制在世界范围内最为普遍。以美国为例，私募股权基金的分类模式中，有限合伙制占据相当大的比重，是最主要的投融资方式。在中国，资本市场、实业投资及各政府与社会资本合作设立的产业基金中，也通常使用有限合伙制。除个别创投基金外，我国法律对有限合伙企业并未设定最低注册资本的要求。基金只需按照合伙协议对于出资的约定进行注资，且无强制的验资要求。各合伙人仅需根据各自需求，在项目启动前注入资金即可，有效避免资金闲置。有限合伙制私募股权基金由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人主要负责基金运营管理、投资决策，多数是具有丰富投资经验、业界信誉良好的投资机构。而有限合伙人通常是资金雄厚的投资者，其在有限合伙企业主要的任务是提供资金。这两类合伙人充分发挥自身优势，通过资本的有效运作实现资金增值或特定目标。
我国《合伙企业法》第6条规定：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。”即有限合伙企业从企业层面不需要缴税，按照“先分后缴”的原则，由普通合伙人、有限合伙人作为纳税主体缴税。该模式相对于公司制下的利润需缴纳企业所得税、股东个人所得税来讲，有效的避免了双重征税。
有限合伙型私募股权基金的管理架构通常由以下几方面组成：合伙人会议。由全体合伙人组成，负责新合伙人入伙以及合伙人退伙、有限合伙协议的修改、合伙企业清算等进行决策，并听取普通合伙人关于执行合伙事务的汇报，监督普通合伙人按照合伙协议的要求执行合伙事务，但合伙人会议不对合伙企业投资决策及所投资项目的运营施加控制。普通合伙人。如前文所述，普通合伙人即基金的实际运营者，是基金投资的决策者和执行者。在合伙协议授权的范围内，基金的投资决策完全由普通合伙人完成，不受其他有限合伙人的干涉和影响。投资决策委员会。就国外基金的组织结构来看，投资决策委员会通常由普通合伙人组成，普通合伙人在基金投资决策、运营管理中占据主导地位。但是，国内基金投资决策委员会的组成人员却有所不同。由于国内基金在信用投资方面刚起步，缺乏信用较高或投资经验丰富的普通合伙人，因此普通合伙人为了吸引有限合伙人注资，会让渡部分且部分投资决策委员会给有限合伙人；另一方面，有限合伙人为防止普通合伙人滥用控制权给合伙企业造成损失，往往会要求在投资决策委员会中占有一定席位。这一特殊之处，也体现了国内私募股权基金在国内客观现实下的妥协。
就目前国内比较主流的有限合伙型私募股权基金的分配方式来看，通常采取“管理费”加“利润分成”的模式进行。管理费即普通合伙人对有限合伙企业进行管理运营过程中产生的劳务报酬。根据我国法律，普通合伙人可在合伙协议中予以明确，通常为出资总额的1%-2%/年或采用定额方式。在一般实务操作中，普通合伙人还会要求有限合伙企业允许其选聘第三方管理机构对有限合伙企业进行管理，费用由则有限合伙企业承担。利润分成即有限合伙人与普通合伙人就有限合伙企业投资获益后关于利润的分配。通常情况，双方会约定年化收益率。在超过该收益率时，普通合伙人才能分配合伙企业利润，否则只可按照合伙协议的约定收取管理费，以保障普通合伙人与有限合伙人利益的一致性。例如：若有限合伙企业上一财务年度的累计收益（税后）大于或等于有限合伙企业实缴出资总额8%的，按照以下方式分配：上述全部收益中小于或等于8%的部分由有限合伙人和普通合伙人（以下合称：全体合伙人）按实缴出资额比例分配；上述全部收益中大于8%的部分由全体合伙人按照以下方式分配：其中大于8%部分的25%由普通合伙人按实缴出资额比例分配； 大于8%部分的75%由有限合伙人按实缴出资额比例分配。若有限合伙企业上一财务年度的累计收益（税后）小于实缴出资总额8%的，则全部收益由全体合伙人按实缴出资比例分配。
绝大多数情况下，为保证有限合伙制私募股权基金的稳定性，在约定的合伙期限到期前，不允许合伙人退出。合伙人如遇特殊情况需退出的，应当得到全体合伙人或普通合伙人同意，并且按照合伙协议的约定向指定方转让合伙份额后方可退出。
在有限合伙制私募股权基金期限到达或设立目的达成时，合伙人可按照合伙企业约定的顺序退出。通常，出资较高的有限合伙人往往会在比较靠前的顺位退出，并且在法律规定的分配顺序后优先获得基金财产的分配资格。
作为房地产及建筑行业的律师，愈发深切的体会到律师介入项目的时间已经逐步从建设、运营阶段向融资阶段前移，企业也越来越重视项目融资阶段的风险防控。相信随着经济的进一步发展，法律制度的规范，行业自律的强化，私募基金及相关行业将迎来更加稳健的长足发展，成为我国房地产融资、资本市场中大放异彩的力量。
上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要执业领域包括：房地产、资本金融、公司治理、政府事务法律服务领域的诉讼和非诉讼法律事务服务。
