痛心,重庆朋友,你还敢把房子托管出去吗?

2020年8月27日,在位于红旗河沟的满城房地产经纪公司门前,围堵了一大堆人,大家面对着人去楼空的办公室,焦灼万分。
门口的保安吸了口群众递给他的华子,悠悠的感叹到:见怪不怪了
有受害者更是在网络问政平台,发出求助。
这年头,爱玩消失的,除了P2P,就属房屋托管了。
靠赚各类差价或者忽悠规模另有所图的“二房东”,规模有大有小,前者如蛋蛋自果有资本支持的大品牌范,后者如一些随时准备跑路的聪明小中介
也许是走得太匆忙,托管公司忘了和大家解释:
  • 向广大租客提前收取的租金去去哪了?

  • 办公室的办公电脑去哪了?

1

随着近些年投资性购房数量急剧增多,市面上空置房屋增多,尤其是清水房,业主觉得麻烦或因为异地购房,没有精力打理,第三方房屋托管服务,全面雄起。
实际上,所谓托管,是一场装修+租赁的升级版游戏
对房屋业主而言,选择托管,得到承诺的稳定租金,旱涝保收,清水房还不用自己投精力装修,或出钱,或以租房时间+租金让渡,换取托管公司装修+长租一条龙服务。正所谓--省时省心省力
对租客而言,从托管公司租房,感觉房源更多、可选性强,还有统一管理,有的还支持提供信用支付业务,即房租分期、按揭等服务,为刚刚需,想的很周到,让他们省时省心省力

(租金贷)

但是,一个不幸的消息,国内目前提供房屋托管类的公司平均寿命,大约只有16.5个月。

2

当前大部分房屋托管公司的商业本质,是两部分利润:
一是赚委托装修的钱,一是赚租金的差价
装修很简单,收你5万,干3万的活。这里我们就重点说租金的事
对房东端,托管平台以押一付一押一付三的方式分批交给房东。
对租客端,将房屋分零之后,制定月付、季付、年付等方式,月付自然是最贵的,而年付会有优惠,另外还有“租金贷”等衍生服务。
举个例子。
一套房的租金成本为2200元/月,隔间、刷墙、配家具等适当的加工改造后,平台分零出租,几间卧室加起来以后,以合计总金额3000元/月挂出去,如果租客租期长付的多,则还有优惠,比如2700元/月。
一间房能赚多少钱,理论上都取决于拿房成本与出租收益的进出细账。
小型分租托管生意,行业内的毛利润大约在25%左右,扣除人工、经营成本后,赚的其实是碎银几两,辛苦钱
比常规的红绿军团的中介低多了。
除了差价之外,租客与房东期限错配的租金池,就是操作空间
因此,托管业务主要靠“量大”。

3

正常的托管,有两个关键因素:
1)空置率
2)租金
以重庆某个小型分租托管公司为例,房东委托租赁的房源,大概有300来套房子,能分割出差不多900个单间。
900个单间肯定不可能每天都是满租状态,世道好的时候,拉通算,一年最少也要空置90间左右,空置率=10%左右。
这实际上算是一个最理想的空置率
其二,租金问题。
托管公司要支付的租金成本,是刚性的;
再出租租金的创造能力,决定利润。
今年特殊情况下,从2月份开始,租房市场最热的话题,便是减免租金
27号的主角,也是和房东“商量”过的。
根据业主反映,托管公司鉴于经营压力,一个劲的让房东降租、减租,成了必然的结果。
资金压力,转移到了房东的身上。
房屋卖相优化、租赁渠道、租金收支管理、企业运营管理、品牌力附加值,等等等等,如果没有罗志祥的时间的管理能力,没有全局统筹经营管理能力,缺乏模式的长期性、战略化考量。
这个事,基本就是个忽悠。也只能是个忽悠。

4

仅仅今年8月:
  • 成都长租公寓巢客遇家跑路,重庆首资托管公司紧随其后;

  • 成都连和之家跑路;

  • 海南每天房屋租赁公司跑路,两天后,每天房屋的重庆分公司紧随其后;

  • 长沙易居名舍跑路;

  • 青岛千屿跑路;

  • 安徽捷骜托管公司跑路;

...
中间商跑了,留给房东和租户的,就只有一地鸡毛。
散户租客的押金、租金都没了。
房东,得到一个装修劣质或廉价改造的旧房子,收不到租金的租客。想卖出去也都变得痛苦,因为房子卖相太差,或是带了「租约」。
按照租赁合同,房东在长时间没收到房租的情况下,合同可以视作解除的,这时候租户反而成了不速客,房东该怎么做?
租户明明交了租金,却面临被赶走的风险,本就弱势,该怎么办?
打官司维权?
不仅时间长,耗资多,即便胜诉,被执行人早已金蝉脱壳、财富转移...
租房市场混乱,市场机制的不完善或许正是罪魁祸首。
更充分的竞争,更严格的监管,有明确可执行的金融、税收、制度、权益保护等政策层面提供支持,这才是市场净化的唯一出路。

5

以重庆房屋租赁市场为例。
从今年开始,重庆的租房市场的确不景气。
公司员工,小张和小王,今年新租房,可开心了。
两房降三百很常见,三房降500以上的更不少,房租即便降了,空置房源也不会太好租。
这种现象在远郊小区、老家属院、装修不好、家具家电不齐全的房源中体现得更加突出。
最根本的原因还是供需关系。
重庆近两年品牌公寓的供应体量相当大。
龙湖、万科等旗下的长租品牌,就有接近10000套的量。相比普通物业,他们的竞争力并不弱。
通常会兼顾地铁+商圈,并提供高品质的品牌化物业服务,主打社区服务、居住氛围,且都瞄准年轻人,抢走了不少传统住宅的租客。
加之过往3年,是买房投资高峰期。市场上投资性住宅大量交付,其中一部分,进入租赁市场。
天下没有免费的午餐。
天下,也没有一劳永逸的旱涝保收。
出来混,迟早是要还的。

6

顺手去翻看了一下我过往对读者的回复。
寥感欣慰。
在看商业评论的同时,你在我这收获的,都是最专业准确的建议。
能做好房屋托管,当然并非不可能,就像P2P,他也曾经让很多人躺赚的很开心。
而世间也不止一个罗志祥。
可斗转星移。
一切,都已经变了。
本文所涉及公司,均引用网络留言或其他平台信息发布,不代表本公众号观点。对具体公司,本公众号不做评价。
(0)

相关推荐