“两江四岸”进入到了冲刺阶段！

不知道大家注意到没有，自从重庆宣布要拿578亿砸在“两江四岸”以来，岸边上的“大动作”多了很多。
前段时间重庆市规划和自然规划局发布了弹子石片区城市设计理念和方案相关公告。
《重庆市中心城区两江四岸南滨路弹子石片区城市设计征集公告》
主城又一个半岛--“鸡冠石半岛”来了。
6月9日，官网发布了「滨江公园和珊瑚公园治理提升项目」的中标结果。
6月23日，《重庆主城区“两江四岸”文旅项目-夜市开灯仪式工程》中标候选人公示。
7月28日，「嘉陵江沿岸治理提升工作」中标结果出炉。
8月7日，又发布对「渝中区黄沙溪段的景观提升工程」的招标公告。
...
重庆对于滨江岸线的动作，很大！
目标也十分清晰：「两江四岸」=重庆形象。现在把猛鼓&重锤都拿了出来！
于是，有几个点，值得我们去关注：
“两江四岸”究竟会有怎样的价值蝶变？
对于我们，有什么启发？
机会，又在哪里？

1

1891年，上新街新码头34号，英国人约翰·立德乐，看上了重庆滨江房。
他在南滨一口气修了3栋别墅。
随后老外们都发现了这里，真香！纷纷租地修起了洋行、洋楼...
一排“百年洋房”，如今都成了景区。
但与之对应的是，长期以来，「滨江」这个概念，在重庆的价值存在感，远低于武汉、上海、广州等有滨江住宅的城市。
同样是一线滨江住宅的价格，甚至有了最大近乎10倍的巨大的差价。
给外界的感觉是：
重庆人好像不喜欢江？更喜欢照母山、中央公园...
江景房似乎也不怎么值钱？
是什么原因造成的呢？

2

到底是什么因素让外地人误会重庆人不爱滨江？让重庆人误以为自己不爱滨江？
很多朋友会找一些客观条件：
重庆滨江没有腹地纵深，且亲江性差，难发展；
重庆滨江配套不足、公共交通不便...
其实从我10多年来的观察，核心是两点：产品不够好！运气也不够好。
（北滨路俯视图）
重庆滨江开发较早，某种意义上，他缺乏了整体统一的规划，品质参差不齐，我归结为这是“运气不好”。
密密麻麻的滨江建筑，让人觉得压抑。
同时，纵观世界上一流的滨江住宅，实际上他们并不需要去追逐繁华商圈等配套，
核心价值在于拥有让人欲罢不能的高品质社区和高品质环境！
在这一点上，重庆让人记忆深刻的滨江房，太少。
正是在这样的历史背景之下，重庆“两江四岸”提升计划出炉了。
江是重庆的魂，没有江，重庆也就不再是重庆。
重庆人能不爱江吗？
当然爱。
但重庆需要一个「更好的滨江」。

3

实际上自从“两江四岸”提升的计划出台之后，重庆对于滨江的控制性开发，非常严格和考究。
有几个很直观的改变：
1）降容、限高
2）强生态、弱开发
3）增加亲水性、品质感
最近两年，随着环境品质的逐渐提升，重庆滨江楼市也有了明显的变化。
我粗略盘点了一下几条滨江路上的新房价格。
南滨路，均价16074元/㎡
嘉滨路，均价19305元/㎡
北滨路，均价15333元/㎡
长滨路，均价31324元/㎡
..
（以上都是建面均价，供参考）
从新房市场看，并不低！
建面单价除以0.8约等于套内单价。可以看到，滨江路的价值，已经开始崛起了。
再看一些具体楼盘。例如在南北滨，在“老地块”上为数不多的新房，价格都不低了。
普遍价格都去到套内20000元/㎡+。位置好的高档住宅，更会去到30000-40000元/㎡的水平。
在北区改善聚集的金海大道，一线嘉陵江的地方，除了亿元级豪宅之外，新房套内单价也去到了20000元/㎡+。
令人惊讶的还有巴滨路，优质的一线观江大平层，个别房源备案价奔20000元/㎡去了！
在项目品质提升的情形下，滨江供地却十分稀少。
2018年至今，主城九区总出让超300宗含住宅土地，其中的“一线滨江”，满打满算，10块左右。
弹子石片区，楼面价过万；
金海湾沿途，楼面价过万；
大渡口滨江，楼面价过7千...
房价、地价，水涨船高！
那如今大家若想跟投“两江四岸”，还有价值洼地吗？

4

在梳理滨江价值的时候，我意外发现了一个地方。
沙滨路延伸段！
摊开重庆地图，你会发现其中的奥妙所在，沙滨路延伸段是一个很特别存在。
之前的沙滨路大致就在磁器口断头；
后来，延伸了一小段，到了石井坡一带。
按照最新的规划，沙滨路会一直往北延伸，串联起沙区的整条滨江岸！串联起双碑、井口等正在等待华丽转身的老城区腹地！
从区位上看，沙滨路延伸段的优势其实很明显：

  • 东面，是一线嘉陵江；

  • 向南，是几乎没有空地的老沙区、三峡广场；

  • 向西，穿过山，是“重庆向西”风口上的高新区；

  • 江对岸，则是大竹林-礼嘉，北区4.0时代的滨江豪宅带！

从地势上看，优势就更明显。
其一，作为曾经老厂区聚集的地方，旧改难度小，可改造的想象空间大；
其次，由嘉陵江蜿蜒而成的湾区，背山面江，形成了约11.6公里的滨江岸线；这里简直就是一块滨江“处女地”！
同时，相对于其他新兴的滨江路段，这里周边有浓厚的人口基础。处于沙坪坝老城区周边，不需要像新区那样去等待。
最关键的，这里价格，我认为是「绝对洼地」！

5

引起我关注的是佳兆业的土拍。
去年底的时候，佳兆业拿下沙区的一宗土地，楼面价约5172元/㎡。
可能很多人没注意，这是一宗稀罕的一线滨江地块。
直到最近我研究滨江地块，才发现，擅长旧改的佳兆业，眼光太独到了！
（地块位置示意 图源锐理）
如果单论土地质素，在没有开通滨江路之前，他会被归于磁双井片区，甚至会被人说不方便...
但如果换个眼光。
在如今“两江四岸”大格局之下，在“重庆向西”的风口之上，这里站在重庆向西的原点，向东直通两江新区、向西快速到达高新区。
在新滨江路计划开建、大竹林&礼嘉双大桥将会相继贯通的明确预期之下。
以江对岸金海湾滨江沿途20000万/㎡+房价的眼光看，这里，5000多元/㎡的楼面价，你看到了什么？
是的！
行话叫“超级笋”！

6

4月8日，重庆市公共资源交易中心网站，同时挂出了沙坪坝区井双片区道路工程的相关公告，一次性要启动10条城市道路的建设！
其中就包括一部分新滨江路。
（示意图）
随着滨江路的开建，佳兆业的一线滨江项目，也已经出来了。
项目取名「凤鸣水岸」。
按照上述推理的价值逻辑，他的位置，非常不错。
首先，他是当前市面上一个纯粹的「一线滨江」项目；
其次，他恰好处于大竹林大桥-礼嘉大桥之间，过了桥，很快就能到照母山、礼嘉、光电园等两江新区高价值版块。
按照地价推导房价的猜测，他的价格，或许跟对面礼嘉滨江的楼面价有的一比！
当然，这是我纯猜测。还没有第一次开盘。
从我目前了解到的情况。又不光是外部价值因素，楼盘本身的设计也不错。
比如他很注重园林营造。
整个社区内部，足足修了6个主题花园，引入大量的乔灌绿植。
（示意图）
从自家小区的花园出来，顺着商业，就能走到江岸边。
商业街区，有大约8000方，家门口就有了生活的必须配套。
项目前后特地配置了双广场，尤其是在沿江处，会打造一个休闲观景平台，傍晚嘉陵江的风，或许不会吹走一切烦恼，但却能带来一些清凉...
他的户型面积都不大，但配置成了一层两户、一层四户或六户的舒适型设计。
此外，像阳光天幕车库、架空层泛会所、1500㎡儿童乐园等品质型配套，都有。
亲水近江、注重空间与品质，是“两江四岸”提升计划中对环境的关键要求。
在这样的背景之下，像佳兆业「凤鸣水岸」这样，全新设计、全新规划的新项目，自然也会让人耳目一新。
对于有「滨江」需求、看好重庆“两江四岸”的朋友，这是一个值得重点关注的全新项目。

7

与其他滨江城市相比，重庆的优质滨江住宅，存在较大的价值低估；
而在“两江四岸”提升工作实质性启动下，滨江的未来，其实肉眼可见。
这一点，便是如今的机会！
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