房地产开发投资创新高，为何一直低迷的这个区域领涨？

近日，安家融媒写了一篇文章，是有关东北房地产销售业绩到底是好还是不好的文章，因为在我们记忆中，感觉东三省经济不景气，房地产当然也是销售不好。但是最近却听说某企业在2017年销售业绩中当属东北区域最为抢眼，完胜其他区域，而华北区域大溃败。这跟分类调控政策有关。

现在我又查到了一些资料，终于找到了东北区域业绩大好的佐证。

3月14日，国家统计局发布2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前两月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。从投资增速看，9.9%的增速是2017年以来的最高点。而这一数据也是自2015年1月以来的最高增速。

由此可见，整体来看，全国房地产投资增速也意味着开发商对未来的开发投资意愿还是比较强烈的，那么或许也会造成未来开发商会更加热衷于进入市场。

另外一项数据很惹眼，商品房销售额创同期新高，东北领涨。分区域看，东北与西部地区上涨最明显。数据显示，东北地区商品房销售面积416万平方米，同比增长15.2%；商品房销售额314亿元，同比增长35.2%。而西部地区商品房销售面积4272万平方米，同比上涨13%；商品房销售额2717亿元，同比上涨30.2%。相较之下，东部地区商品房销售面积6022万平方米，同比下跌5.5%。

这依然是分类调控的结果，该降温的在降温，该去库存的去库存。本身热点城市房价上涨快，调控也就比较严格。而东北地区不但调控比较宽松，而且房价也不太高，那么成交面积相对就会比较高了。

我们再看，来自国家统计局的数据显示，东北经济有所回暖。尽管东北三省的经济增速依然靠后，但已经出现了回暖的迹象。数据显示，除了吉林省2017年GDP增速略有放缓外，辽宁、黑龙江GDP增速均有所回升。

加上棚改计划也助推了三四线城市的房价和市场。一二线因为调控，房价上涨受限，而棚改主要集中在三四线城市，货币定向宽松砸向大规模的棚改，三四线房价也随之被推高。投资者报认为，棚改货币化政策的实施，让大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，实则是三四线城市去库存的一项重要手段。

安家融媒认为，有的企业认为只有东北区域完成任务目标，还在于一个相对论。这么多年东北经济不景气，房地产市场销售困难，那么多数房企可能会调低业绩目标，加上去库存的刺激，似乎房子卖得多也就好理解了。

那是不是意味着房地产开发投资增速创了新高，开发商就又可以大肆进军三四线城市了呢？三四线城市房价是不是又要继续大涨？

实际上，多信号显示，楼市调控政策将向三四线城市深入，抑制市场过热。安家融媒一再强调，到这里买房的人一定要注意，既没有人口支撑又没有资源的城市很难有持续的理由，所谓火爆只是假象。这种不正常的市场反应一定会招来楼市调控。

知名财经评论家张平认为，东北区域库存高，因为大量资金被挤到三四线城市，把东三省各三四线城市房价都推上去了，在这种效应影响下，马上后续就会有更多的开发商入市建房。但是盲目跟风式的行为又会导致库存的增加。本来已经比较严重的房地产去库存问题没消化多少，新的增量商品房又开始入市了。这使得东三省的中小城市房地产库存量越积越大。所以，应该提早给三四线城市房地产降降温。

也就是说，不能因为市场的回暖我们就破坏这种趋势，因为市场回暖本是好事，可是一窝蜂似地涌进来，自然又会造成库存增加，风险更大。

据世联行报告显示，在广大的三四线城市，如东三省库存相对于2017年尽管再缩短了0.6年，但若要去库存周期仍在6.1年。

作为刚需购房者，不能盲目跟风，作为开发商同样如此，看着人家赚钱了，等你再去跟风时，可能机会又丧失了。一二线城市即使暂时降温，但未来还可以消化，而三四线城市房子过多，就真的会有价无市，想租都租不出去，更别说卖了。三四线城市的地产风险比一二线城市更大一些。

所以，未来三四线城市如果不调控，风险是相当大的。基本上两三年后，这种风险可能会暴露出来，因为那时会普遍面临供量大却无人接盘的状况。购房者和开发商真的要慎重了，选择好时间节点全身而退。