全面解读公积金认房又认贷，影响了这些人，释放了什么导向信号？

对于房地产调控，的确没有一定的定力很难去做客观的判断，因为你看到的一面是在坚持房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下适度放松，一方面你又看到的是不少地方也在不断收紧政策。政策究竟何去何从？大方向有没有扭转？我们该如何去判断未来市场的导向？对于近期不少城市适度微调政策不用多说，从去年年底到现在一直没有停过。

但同时又夹杂着各种政策收紧。比如安徽合肥等地发文打击炒房，严禁“哄抬房价”和“捂盘惜售”等行为。而4月12日的一个大消息又让整个地产圈热闹起来。4月12日晚间，国管公积金中心发布通知称，将对二套房贷款实行“认房又认贷”，同时二套住房贷款的最高额度由80万元降至60万元，新政自2019年4月15日起执行。

不少人听了心里又是一咯噔，按理说见惯了楼市政策调整早就麻木了吧，但是还是惊起了不小的波澜。那今天我就跟大家聊聊。

其实，这次公积金政策绝不是突然而至，早就有风声传闻，所以我也经常跟大家说，虽然我们不能阻止各种风声，但一定要警惕，有时候风声不见得都是假的，即使假的也要有警觉心。果不其然，传了近一个月的政策终于落地了，动静有点大，但实际上影响不会太大，而更多的是心理预期大于实际影响。诸葛找房分析师国仕英也表示，之前国管公积金政策调整的消息会对购房者心理上产生一定影响，但并不是3月份成交量走高的主要原因。

新政中最受关注的一点是，和此前北京市属公积金一样，此次国管公积金中心也将住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。说白了，如果是“认房不认贷”，就是只要购房人名下无房，购房时就被认定为首套房，首付比和银行利率都相对较低。而没有房可以有多种情况，外地有房北京没有但有贷款也算首套，不管是否贷过款只要是首套房也算首套。现在是认房又认贷，那么不管你有没有房子，贷款只要在身，那就别想按首套房算了。

这样的影响面是很大的。但跟这次政策关系不大，因为这次调整跟大多数人没有关系。国管公积金贷缴存人数占总缴存人数的10%左右，即国管公积金的缴存人与市管缴存人占比为1∶9。业内人士曾表示，国管公积金政策改为认房又认贷，会导致一部分国管公积金缴存人员的贷款政策由首套房政策改为二套房贷政策，从严的房贷政策会通过预期影响购房者的心理。

由此可见，本政策对市场的影响非常有限，影响的可能是国管公积金缴存人，而且这些人还不一定都是真正的房子需求者，所以对市场整体影响有限。但是对于改善人群买房有些影响，多数刚需实际上不会受到太大影响，因为很多刚需其实就是因为钱少，而公积金本来能起的作用也不太大，公积金要求太严格，可贷款上限额度较低，所以，影响的更多的是一些改善性人群。

另外，有人说，有钱人和炒房者怎么会用公积金呢？还真不是那么回事，很多炒房者都不会用自己的钱去炒房，能贷款的都会贷款，能加杠杆的都加杠杆。所以此项政策一出，应该说审核更加严格，防止投资投机炒房，让真正没房子没贷款记录的去买房。可话说回来，就是我刚才说的，真正刚需可能都买不起了，而有钱的也早就买过了。防止的就是那些有资格还想炒房的。

这个政策的落地，等于对于房住不炒的落实基本上补上了过去的缺口。两年前的“最严调控”，北京商业贷款已经实现“认房又认贷”；去年917新政，北京公积金贷款也开始执行“认房又认贷”。当时没有对国管公积金有具体规定。

这也体现了房地产调控并没有放松，而是针对房住不炒的导向越来越明显，一方面加大住房供给导向力度，另一方面加大对炒房者打击力度。政策收紧信号非常明显，在坚持房住不炒定位下，新政也再次强调要支持职工购买政策性住房，并提出了一系列优惠政策。这跟国家在加大居住属性的政策房、公租房投入的导向上保持了一致性。

虽然影响不大，但是时间点赶得好，实际上这也是稳定市场的信号，借着此次国管公积金的调整，影响了大家的心理预期，调控不会放松，这也正是对当前各种楼市回暖以及小阳春报道的回应。最终目的就是为了稳定楼市，不能炒，但没说不能买。