住房租赁如何在消费升级中发挥作用

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住房租赁如何在消费升级中发挥作用

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)


近日,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,对2018年至2020年提出了需要实施的六项重点任务。其中,在完善促进实物消费结构升级的政策体系方面提出,要大力发展住房租赁市场,加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

虽然方案对住房问题的表述很多,有的表述还对未来住房市场的发展能够起到明显的提振作用。但是,并没有人认为这是楼市调控放宽的表现,而是在完善楼市调控机制,促进房地产市场长效管理。

事实也是,方案中对楼市问题的表述,重点放在了发展住房租赁市场、完善住房租赁市场机制、促进房地产市场稳定有序等方面。因此,即便放宽,也是在规范意义上的放宽,在完善房地产市场体系方面的放宽,在强化住房的居住属性上放宽。这样的放宽,不仅对有效解决广大居民的住房问题有利,对房地产市场健康也有利。楼市调控的目的不是打压市场、遏制市场发展,而是要解决房地产市场发展过程中出现的不规范、不健康问题,解决房地产市场秩序混乱问题。

很显然,依靠购买商品房维系的房地产市场是难言健康的,也是无法避免炒房等不规范现象的,更不可能在消费升级中发挥作用。因为,需求和供给的矛盾十分突出,特别是一、二线城市,在土地资源日趋紧张的大背景下,供需矛盾就更加突出,更加难以缓解。所以,必须走出商品房买卖单一发展的格局,更多地注入租赁房,包括共有产权房。

按照发达国家房地产市场发展的经验,要想房地产市场稳定,要想从根本上解决居民的住房问题,就必须在发展住房租赁市场上下功夫,让更多的租赁住房进入到房地产市场,让广大居民能够租售同行,有条件的购买住房,没有条件的租赁住房,达到生有所居、居有所屋的目的。不然,房价上涨的势头就不可能得到控制,炒房等丢盔弃甲也难以得到遏制。

当然,要想使住房租赁市场得到发展,使住房租赁市场进入健康有序的轨道,推动消费升级,需要在这样几个方面努力。

  首先,要让住房租赁市场有足够的租赁房供应。没有租赁房供应,空喊发展住房租赁市场,是喊不出来的。而租赁住房哪里来?一方面,政府提供。亦即通过共有产权房、公租房、廉租房等,重点解决低收入人群的住房问题;另一方面,企业提供,亦即一些有存量土地的企业和开发企业,提供一部分租赁价格相对较高的租赁房,满足中低收入人群的租房需求。

其二,要在配套政策上做文章。租赁房供应满足了,未必就能让广大居民选择租房。因此,还必须有相应的配套政策,如租售同权,就是非常重要的方面。一旦租赁房能够享受问讯度同样的待遇,就会有更多的人选择租房,而不是购房。如此,就能有效缓解市场的供需矛盾。前提是,有自有住房者不能选择租房,即使选择,也不能享受租售同权政策。目的是,防止有的居民以这样的方式租赁学区房等,以达到让孩子选择学校的目的,形成新的矛盾。

  再者,要通过引导增强居民的租房意识。租房的主体是居民,特别是没有住房的居民。如果居民的住房观念没有转变,即便供应了大量的租赁房,也很难让住房租赁市场发展起来。这就要求,广大居民,特别是年轻居民的住房观念必须得到转变。毕竟,住房租赁市场的发展,对解决居民住房问题、避免炒房、避免黑色交易等也是非常有利的。因此,各高等院校能否在安排课程时,也重点就如何发展住房租赁市场,鼓励年轻人租房等开设一些讲座,让大学生们在学校起就有一种租房意识。

  最后,要严厉约束和打击不规范行为。今年以来,随着住房租赁市场的快速发展,租赁市场也出现了许多不规范现象,特别是互联网租房,不仅出现租房企业抬价囤房、住房质量不合格等方面的问题,一些开发企业也在不顾一切地提高租房价格,导致租赁住房的价格大幅上升,影响了广大居民情绪。所以,必须采取严厉措施,约束和打击住房租赁市场的各种不规范行为,确保住房租赁市场的健康发展。

总之,随着住房租赁市场的快速发展,随之而来可能暴露的新问题,特别是当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等方面的问题,必须早扎篱笆,早筑防堤,避免问题扩大,给住房租赁市场发展产生不利影响,真正让住房租赁市场飞起来,让住房在消费升级中发挥更加重要的作用。

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