洋房摸高2.3万，这是从化！这个盘凭什么？
你能想象吗？被称为价格洼地的从化，有楼盘的叫价已达到2万？重点是，其卖的不是别墅、不是大户型，而是100㎡以下的刚需产品。是的，这就是时代幸汇，已在6月全新亮相。在从化多数新盘都是1字头时，其有什么底气，让洋房卖出别墅价？
本着为粉丝“服务”的精神，房产君还是决定去现场走一走。项目详情：时代幸汇位于从化江埔街环市东路188号，项目南面为小海河，西面为环市东路，东面和北面为天马摩托车配件厂及其宿舍区。
▲项目位置示意图
▲项目南面的小海河
▲东面和北面为天马摩托车配件厂及其宿舍区交通方面，如选择自驾车，从项目出发，可经由G105国道，在派街高速出入口（4.1公里）处上高速，转京港澳高速、机场快速、华南快速，到达广州市区。根据房产君踩盘当天实测，下午6点从时代幸汇驾车出发，由于正值下班高峰期，全程高速到达珠江新城需要花费1.5个小时。而如若不考虑交通堵塞情况，从楼盘所在地开往天河区中心也需要1小时15分钟。
▲来源：百度地图至于今年年底即将开通的地铁14号线？据现场销售介绍，项目距离江埔站约1.5公里，但这是直线距离，步行需要2公里。
▲ 来源：百度地图公共交通方面，根据房产君实探，项目附近暂无发现可接驳到地铁站附近的公交。目前乘坐公交比较麻烦，需要步行400米到城建学院站乘坐从化2路，坐到从化汽车站下车，还需要再走660米才能到达地铁站（关键是，其实房产君等了大半个小时都没有等到公交）。因此，准确来说，时代幸汇并不算完全地铁盘。想依赖地铁14号线，在这里实现广州市区上班、从化居住的生活？目前来看，并不实际。不过，如若未来接驳地铁站的公共交通能有所改善，倒是尚可接受。
▲区位图毕竟，距离这里最近的地铁14号线江埔站为快线停靠站，未来2站即可到达2号线嘉禾望岗，半个小时内即可到达广州市区。商业方面，项目日常餐饮生活可到南面的凯旋假日酒店（步行450米）、青春名城宏雅园的商业街（1公里）、七星肉菜市场（1.3公里）。相对来说，都不是很近，不过好在未来项目还自带1个1.2万㎡商业广场。
▲项目一层为商铺此外，时代幸汇还靠近从化中心城区的两大商圈：欣荣宏商圈（2.3公里）、街口商圈（2.3公里）。这里汇聚了广百百货、华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、电影院、游戏厅等业态，无论是逛街购物、看电影都可解决。
▲ 项目商圈示意图此外，这里步行到凯旋宫游泳馆、凯旋宫体育馆670米，健身锻炼皆可。医疗方面，时代幸汇距离南方医科大学附属第五医院（三甲）6.2公里，驾车需要17分钟；距离从化区中医院新址5.1公里（二甲，即将搬迁到105国道上、规划迁建扩容为从化区人民医院），驾车需要11分钟。
▲项目周边医院分布图教育方面，项目一路之隔就是禾仓幼儿园（380米）、禾仓小学（510米、公办、区属），另还有江埔街中心小学（3公里）、河东中学（1.1公里、区属、公办）、从化三中（1.6公里、公办、市一级）。产品：在售41-98㎡1-3房，实用率较高时代幸汇占地面积20177.4㎡，建筑面积为110887㎡。其中，项目园林面积33154㎡。整个小区规划了6栋住宅楼，体量较小，楼高均为24层，共有720户，交楼时间为2019年8月15日。
▲ 小区内部示意图房产君在现场看到，目前项目6栋住宅的外立面基本已经完工。据销售透露，现正处于装修阶段。
▲ 项目外立面已经基本装饰完毕根据介绍，项目内还有1个1.3万㎡的文化艺术广场，还将配建相关社区服务，包括200㎡的喷泉水池、老年人服务中心、物业管理、儿童活动区、运动健身区。
▲ 儿童活动区就在小区园林之中产品方面，项目在售A1栋41-98㎡1-3房，包括建面98㎡三房户型（包括横厅、竖厅两种设计），41㎡一房一厅，毛坯层高3米（装修后，实际层高则为2.9米），2梯5户设计。据现场销售介绍，上周时代幸汇刚加推了B1栋，目前该栋的77㎡两房单位已经售罄，只余下98㎡三房单位。来看看具体户型，整体来看还是让人惊喜的。98㎡三房两厅两卫，竖厅设计，东南向，带双阳台。
▲ 98.71㎡三房两厅两卫入户花园和阳台均赠送一半面积，飘窗全赠送。主卧为三面采光，次卧与赠送一半的生活阳台打通，整体实用率较高。
▲次卧，与赠送一半的生活阳台打通
▲主卧，单独开了个小窗户，三面采光
▲入户花园赠送一半98㎡三房两厅两卫，横厅设计，南北对流，入户花园和阳台同样均赠送一半面积，飘窗全赠送。
▲ 98.06㎡三房两厅两卫与横厅不同的是，该户型在厨房一侧多了1个生活阳台，为三阳台设计。
▲ 三阳台设计，厨房一侧还有个生活阳台相对竖厅户型，横厅户型的花园阳台面积较小，但是主卧稍大，也是三面采光。可以看到，这个户型在整体采光相对更好一些。
▲正值下午5点，次卧采光充足
▲主卧，同样是三面采光41㎡一房一厅一卫，西向，阳台近4米宽。
▲41㎡一房一厅一卫
▲41㎡样板间相比之下，这个户型较适合投资。据现场销售透露，整个项目只有2栋有这个户型，目前只剩下A1栋有货。而在装修上，时代幸汇还和小米合作，打造智能家居。
▲项目和小米合作，打造智能家居业主可以使用智能AI音响“小爱同学”，轻松接入所有智能电器，根据个人喜好，语音控制各种家电。▲使用智能AI音响“小爱同学”，可语音控制家电据销售透露，业主可自由选择是否需要智能家居，费用在8000-10000元不等。
▲项目公示装修标准价格：均价2万元/㎡，部分特价房1.7万元/㎡至于最令人关心的价格。现场销售表示，98㎡三房户型均价为2万元/㎡；而41㎡一房单价稍高，为2.2-2.3万/㎡。而此前，项目已在6月10日开盘，均价也为2万元/㎡。据悉，现在购房只要注册“时代家”，可有5000块的优惠券。另外，现客户如选择一次性付款，并在7天内给齐全款，则可享92折优惠。房产君特意在现场挑了一套特价房单位，为A1栋19楼01单位的特价房， 为98.02㎡3房单位。据销售计算，该套单位即使选择按揭，也可享受92折优惠。这套特价房单位，总价为191.1万元，单价为1.9万元/㎡，折后总价为175.8万元，单价1.8万元/㎡。原总价原单价折后总价折扣单价1910800元19494元1757936元17934元/㎡▲1901单位特价房此外，据透露，项目另可提供一种灵活付款方式。只需要在几天内给齐总价30%款项，即为57.6万元，即可与项目签订认购书。剩余的款项158万，可在2年内分8期给齐，每季度给1期，即19.8万，2年期间免息。这样的付款方式，在一定程度上为手头资金不充裕的刚需客缓解压力。3成首付分期2年总款每季度需给款项5757931582143元197767元▲灵活分期付款方式据销售透露，如果采取这样的付款方式，暂时不能立即网签。只能在业主给齐三成款项后，再和开发商改签认购书，办理网签。不过，当房产君询问，三成款项具体为多少时，是否包括装修款，销售并未细说。她表示，如果客户急着网签，只需要给毛坯总价的30%，以及装修款的25%就能办理网签，并表示以90万的预算，买98㎡的三房是没问题的。同样，目前项目41㎡一房也有一套特价单位，原价为2.2万元/㎡，折后单价为1.97万元/㎡，总价约为80万左右。单位原价折后总价折后单价41㎡1房2.2万元/㎡8096701.97万元/㎡▲41㎡一房特价房单位值得一提的是，41㎡的小户型目前在广州来看，并不多见。除了位于增城的富士康小镇（预计二期将推出39㎡-40㎡小户型单位），房产君还是首次注意到。不出意外的话，这应该是地铁14号线沿线最低的置业门槛了。历史：2012年的地块，同期项目二手1.8万据悉，该项目是时代在从化的第一个项目，其前身为嘉骏·幸汇，是广州市诗兰房地产开发有限公司在2012年，以9970万总价拿下的地块，折合楼面价4941元/㎡。
而该项目的环评公示其实也已在2014年公布，施工许可证则于2015年发放。直到2017年年初，嘉骏·幸汇才缓缓动工。
▲嘉骏·诗兰第二次环评公示（2014年8月8日）
▲兰馨花园施工许可证（2015年4月2日）有趣的是，恰就在2017年11年，项目开发商诗兰公司股东发生变更，被时代收购。
目前，这块地已经100%属于时代所有。这，也正是时代幸汇的由来。
根据房产君查询并统计得知，从化于2012年同期出让的宅地大部分已售罄，此前开盘时均价都不超过1万元。而根据安居客数据显示，其二手房现价也基本在1.8万元/㎡以下。项目开盘价开盘时间现二手价上雅君庭6800元/㎡2014年8651元/㎡小城大院9000元/㎡2015年1.8万元/㎡雍晟岭南雅苑9000元/㎡2015年1.7万/㎡珠光山水诚品1.4万元/㎡2018年全新盘逸泉映翠6000元/㎡2013年1.5万/㎡爱尚流溪6000元/㎡2014年1.4万/㎡时代幸汇2万元/㎡2018年全新盘▲同期出让地块二手报价 来源：安居客比价：值得买吗？看看周边二手价就知道据现场销售透露，目前时代幸汇周边二手均价在2.1-2.3万元/㎡。不过据房产君查询得知，目前项目周边仅雅居乐滨江花园、莱茵水岸二手均价达到2万元/㎡以上。不过这两个项目地理位置更靠街口商圈片区，前者紧邻流溪河畔，后者紧邻欣荣宏国际商贸城。项目均价雍晟岭南雅苑1.7万元/㎡雅居乐滨江花园2.4万元/㎡名城御景绿洲1.8万元/㎡星河绿洲1.6万元/㎡锦绣花园1.4万元/㎡青春1.6万元/㎡莱茵水岸2.1万元/㎡▲二手售价报价来源：安居客目前从化新盘方面，房产君亦致电咨询了部分楼盘。其中，同位于14号线沿线神岗站的珠江壹城89-120㎡3房单位，均价为1.7万元/㎡。一家之言：时代幸汇户型实用率较高，设计也是一大亮点。项目虽说属于江埔与街口商圈，但是实则处于商圈的边缘位置，并不算真正意义的地铁盘，学校配套也不是很出彩。按照2万元/㎡的均价来算，时代幸汇98㎡三房单位，总价需要196万，对希望自住的业主来说，需要考量，尤其是寄希望14号线开通后能在广州上班、从化居住的购房者。
不过，41㎡的小户型确实少见。相对来说，资金不是很充裕的单身族，可以考虑下。房产君建议，如果确实希望在从化买，这个价位，不如考虑雅居乐滨江花园、莱茵水岸的二手房，不仅周边商业配套丰富，而且距离地铁14号线江浦站更近。