未来广州,究竟有多少套房可以卖?
判断一件物品,值不值得入手,供求关系,是最基本的法则。
众所周知,在全国一线城市中,广州楼市平稳,其多年来的网签面积,一直在1000万平上下。
来看看中指院,关于住宅的统计数据:
时间 | 网签套数 | 网签面积 |
2018年 | 71430套 | 7655787平 |
2017年 | 92293套 | 10122951平 |
2016年 | 129423套 | 14253472平 |
2015年 | 93407套 | 10898282平 |
2014年 | 72167套 | 8328016平 |
2013年 | 94360套 | 10742731平 |
2012年 | 94082套 | 10829754平 |
合计 | 647162套 | 72830998平 |
| 数据截止2018年10月23日
稍加分析,我们可以得出以下数据。
其一:广州每年的保底成交,都会突破7万套,2018年还有两个半月,按照目前的走势,破8万套难度不大。
其二:除了2014年,全市的网签面积,每年都突破10万平,其中2016年为14万平,如此稳健,显示了羊城的淡定和包容。
其三:七年来,广州网签64.7万套,面积7283万平,套均面积为112.5平,客观而言,广州的居住指数,是很幸福的。
有了这些基础数据,我们对未来楼市的走向,便有了可以判断的依据。
同时,我们也可以从土地供应的角度,来回答一个核心问题,那就是未来广州,究竟有多少套房可以卖,又够不够卖?
最近几天,房产君梳理了2017-2018年,全市宅地和商住地的出让数据,为各位提供实实在在的置业参考。
可售面积909万平 供求仍不平衡
统计显示,去年1月1日至今,广州一共出让67宗宅地和商住地,其中商住地18宗,宅地49宗。
它们合计出让面积有多少呢,为419.6万平,建筑面积则为1157万平,但扣除保障房、租赁住房后,可售的住宅面积,不过909.8万平。
| 2017年,全市宅地+商住地出让一览表
| 2018年,全市宅地+商住地出让一览表
*黄色区域为开发商自持或租赁用地
909万平是什么概念?不够一年的消化!
也就是说,近两年的土地出让,卖不够一年。虽然还有一些存量土地,但从长远来看,供需之间仍存在不平衡的风险。
当然,旧改也会释放一些土地,但改造时间长,成本高,未来房价必然不低。
增城独霸447万平 跨城居住恐难避免
继续来看数据,这909万平可售面积中,具体是怎么分布的?
区域 | 可售住宅面积 |
增城 | 4473971平 |
南沙 | 1553035平 |
从化 | 1051503平 |
番禺 | 576402平 |
花都 | 414246平 |
黄埔 | 409637平 |
白云 | 315790平 |
荔湾 | 186033平 |
海珠 | 116471平 |
合计 | 9097092平 |
不难发现,可售面积中,有高达49%位于增城,如果加上南沙和从化,外郊三区的可售面积合计707.8万平,占总可售的77.8%。
这意味着,广州未来几年的核心供应,都在距离市中心1个小时的地方。
昔日传统的居住大区,如白云、荔湾、海珠,甚至黄埔和番禺,今后的新房,都会渐成稀缺品。
其实,这样土地供应格局,是广州未来的长期战略。其中,内环以内,不要有太大的奢望,内环与外环之中,适量供应宅地。
而大部分的需求,则将沿着4号线(往南沙)、9号线(往花都)、14号线(往从化)、21号线(往增城)释放。
甚至在今年8月,广东省住建厅还通过招标的形式,研究广州、佛山、清远、肇庆都市圈的居住需求,以及空间规划。
可以说,如果在广州市内选不到适合自己的房子,那么今后,跨城居住恐难避免。
买房逻辑之变:更多财智人群杀到
其实,最近两年,广州的土地出让政策变化明显,除了要让渡部分空间给保障房、租赁公寓外,还要引进企业总部和高素质人才。
| IAB产业,是广州未来发展之重
来看一个典型案例:
番禺思科城在出让过程,明确要求引进万物互联、云计算、网络安全等领域8家以上企业,同时需要成立,资产总规模不少于30亿元人民币的科技孵化基金。
在销售上,地块中的居住物业,50%销售对象为创新城内注册员工,有高学历资质人才。
也就是说,这些新的财智人群,将成为广州另一股购买力。
由于身处最顶尖的行业,他们收入高,成长快,对生活品质也有要求,因而,其对广州楼市产生的影响,不言而喻。
当然,除了这些,广州在2020年,还要实现户籍人口920万,并放宽了入户限制,这些都意味着,更大的需求正接踵而来。
所以,从理性的角度,房产君给出以下建议:
一:作为一线城市,广州的土地资源必然稀缺,所以中心区的房子,在自己所承受的范围内,能买就买,毕竟其价格从长远来看,是会继续上扬的。
二:如果选择郊区的话,那么要认准地铁沿线,同时品牌物业,这会节省你宝贵的时间,居住也更有保障。
三:在买房之前,认真查阅土地资料,如果周边有大型产业规划,或者地块本身开发商自持比例高,那么可考虑入手,毕竟物依稀为贵。
最后,祝各位都能在广州安居。
————房产君有了新伙伴————
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