未来广州,究竟有多少套房可以卖?

  判断一件物品,值不值得入手,供求关系,是最基本的法则。

  众所周知,在全国一线城市中,广州楼市平稳,其多年来的网签面积,一直在1000万平上下。

  来看看中指院,关于住宅的统计数据:

时间 网签套数 网签面积
2018年 71430套 7655787平
2017年 92293套 10122951平
2016年 129423套 14253472平
2015年 93407套 10898282平
2014年 72167套 8328016平
2013年 94360套 10742731平
2012年 94082套 10829754平
合计 647162套 72830998平

| 数据截止2018年10月23日

  稍加分析,我们可以得出以下数据。

其一:广州每年的保底成交,都会突破7万套,2018年还有两个半月,按照目前的走势,破8万套难度不大。

其二:除了2014年,全市的网签面积,每年都突破10万平,其中2016年为14万平,如此稳健,显示了羊城的淡定和包容。

其三:七年来,广州网签64.7万套,面积7283万平,套均面积为112.5平,客观而言,广州的居住指数,是很幸福的。

  有了这些基础数据,我们对未来楼市的走向,便有了可以判断的依据。

  同时,我们也可以从土地供应的角度,来回答一个核心问题,那就是未来广州,究竟有多少套房可以卖,又够不够卖?

  最近几天,房产君梳理了2017-2018年,全市宅地和商住地的出让数据,为各位提供实实在在的置业参考。

可售面积909万平 供求仍不平衡

  统计显示,去年1月1日至今,广州一共出让67宗宅地和商住地,其中商住地18宗,宅地49宗。

  它们合计出让面积有多少呢,为419.6万平,建筑面积则为1157万平,但扣除保障房、租赁住房后,可售的住宅面积,不过909.8万平。

| 2017年,全市宅地+商住地出让一览表

| 2018年,全市宅地+商住地出让一览表

*黄色区域为开发商自持或租赁用地

  909万平是什么概念?不够一年的消化!

  也就是说,近两年的土地出让,卖不够一年。虽然还有一些存量土地,但从长远来看,供需之间仍存在不平衡的风险。

  当然,旧改也会释放一些土地,但改造时间长,成本高,未来房价必然不低。

增城独霸447万平 跨城居住恐难避免

  继续来看数据,这909万平可售面积中,具体是怎么分布的?

区域 可售住宅面积
增城 4473971平
南沙 1553035平
从化 1051503平
番禺 576402平
花都 414246平
黄埔 409637平
白云 315790平
荔湾 186033平
海珠 116471平
合计 9097092平

  不难发现,可售面积中,有高达49%位于增城,如果加上南沙和从化,外郊三区的可售面积合计707.8万平,占总可售的77.8%。

  这意味着,广州未来几年的核心供应,都在距离市中心1个小时的地方。

  昔日传统的居住大区,如白云、荔湾、海珠,甚至黄埔和番禺,今后的新房,都会渐成稀缺品。

  其实,这样土地供应格局,是广州未来的长期战略。其中,内环以内,不要有太大的奢望,内环与外环之中,适量供应宅地。

  而大部分的需求,则将沿着4号线(往南沙)、9号线(往花都)、14号线(往从化)、21号线(往增城)释放。

  甚至在今年8月,广东省住建厅还通过招标的形式,研究广州、佛山、清远、肇庆都市圈的居住需求,以及空间规划。

  可以说,如果在广州市内选不到适合自己的房子,那么今后,跨城居住恐难避免。

买房逻辑之变:更多财智人群杀到

  其实,最近两年,广州的土地出让政策变化明显,除了要让渡部分空间给保障房、租赁公寓外,还要引进企业总部和高素质人才。

| IAB产业,是广州未来发展之重

  来看一个典型案例:

  番禺思科城在出让过程,明确要求引进万物互联、云计算、网络安全等领域8家以上企业,同时需要成立,资产总规模不少于30亿元人民币的科技孵化基金。

  在销售上,地块中的居住物业,50%销售对象为创新城内注册员工,有高学历资质人才。

  也就是说,这些新的财智人群,将成为广州另一股购买力。

  由于身处最顶尖的行业,他们收入高,成长快,对生活品质也有要求,因而,其对广州楼市产生的影响,不言而喻。

  当然,除了这些,广州在2020年,还要实现户籍人口920万,并放宽了入户限制,这些都意味着,更大的需求正接踵而来。

  所以,从理性的角度,房产君给出以下建议:

一:作为一线城市,广州的土地资源必然稀缺,所以中心区的房子,在自己所承受的范围内,能买就买,毕竟其价格从长远来看,是会继续上扬的。

二:如果选择郊区的话,那么要认准地铁沿线,同时品牌物业,这会节省你宝贵的时间,居住也更有保障。

三:在买房之前,认真查阅土地资料,如果周边有大型产业规划,或者地块本身开发商自持比例高,那么可考虑入手,毕竟物依稀为贵。

  最后,祝各位都能在广州安居。

————房产君有了新伙伴————

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