【震惊】竟有这么一波粤系房企在“闷声发大财”？！
艳姐说
中国房企江湖三十年，我们习惯用地域的维度来为房企划派系，一方水土不仅是每家房企的隆兴之地，也将不同的性格烙印在各家房企基因里：
激进的闽系、低调的粤系、重质的浙系、稳健的苏系、大气的京派稳重、进取的渝派……
这其中，改革浪潮最初激荡的珠三角，孕育出“勇立潮头、敢为人先”的进取精神，但这样的激情又撞上了“低调、务实、不张扬”的粤派文化，这样鲜明的对立矛盾，在粤系房企身上体现的特别明显。
艳姐发现，粤系房企中有这样一类，他们很多资格够老，表面规模不大，低调务实，但盈利能力非常强。
曾有人将粤系房企与闽系房企今年来的营业净利率做了对比，趋势一目了然。
一个句话概括，就是“闷声发大财”。
他们，未来或许会在珠三角这片神奇土地上，碰撞出更加激扬的浪花。
艳姐筛选了几家具有“闷声发大财”属性的粤系房企，分别是：龙光地产、美的置业、合景泰富、佳兆业、中国奥园、时代中国。
抛却各家房企的复杂个性，他们身上有一些共同点：
①《上市房企百强榜》中几家排名集中在27-30名，全部位于TOP50；
②都是立志冲千亿的房企，势头十足；
③都是深耕本土的区域房企，大湾区土地储备比例均处于比较高的比例。
这张表格比较直观地展现了这几家房企在几个财务指标维度的数据和排名：
△数据来源于各家房企财报，乐居财经
①核心净利润是一大看点，几家房企2018年的核心净利润全部位于Top20之内，增速基本都在60%以上。
其中，龙光地产凭借76.55亿元的核心净利润闯进了内房股前十，佳兆业更生猛，2018年核心净利直接翻了三倍。
②现金流的数据也很能佐证观点，在几家粤系房企身上很好地贯彻了“现金为王”的理念，手持现金基本都在200亿以上，合景泰富手握567亿现金位列房企Top10。
③速动比率是一个用来衡量房企的短期还债能力的指标，这个指标的黄金点在1，数值比1小太多，企业的短期偿债风险就上去了。
在这个指标上，要点名时代中国和佳兆业，位列该榜单的前十，尤其是时代中国的速动比率超过1.0的安全线，排名前三，在融资环境收紧的周期中筑牢了财务安全边界，这一点上也很能体现粤系财务稳健的风格。
④净资产这个维度上虽然几家企业在体量上不占什么优势，但美的置业和龙光地产的增速较高，尤其是美的置业，增速达到了93.87%，净资产的增速也从侧面展现了这家企业更高的成长性和更强的发展能力。
如果上面几个维度的指标都太过单一，我们不妨选一个更全面的指标来看。
在巴菲特眼中，价值投资的核心指标ROE，他反映了一家企业的盈利能力。如果我们猜测这几家粤系房企在“闷声发大财”，至少要有一个前提是有强劲的造血能力。
在2018年上市房企ROE排行榜中，有9家房企ROE超过30%，其中有成长型代表龙光地产就是其中之一，名列第六。时代中国也凭借27.1%的ROE惜落于第11名。
前50上榜企业的平均ROE值达22.9%，这个数值，时代中国、美地置业远在平均线之上的。
如果按照巴菲特的15%红线，几家粤系房企显然是超过或接近的。
诚如业界的观点，ROE肯定不能只看1年的表现，得看长期的，上述几家粤系房企中，龙光连续5年ROE大于20%，近两年更超过30%；时代中国控股也已经连续6年ROE大于20%了。
我们都知道，房企收入确认有自己独特性，结转收入滞后于销售。2018年的盈利情况，反映的主要是2016-2017年的销售业绩。
所以，大部分房企利润增加的房企都遵循了“2015年及之前低价拿地——2016-2017年房价普遍性上涨——2018年利润增加”这样一个逻辑。
土地成本优势在几家几家粤系房企身上体现的非常明显，尤其是当这些土地高度集中在大湾区。
典型代表如龙光地产，净利润率在15%以上已经保持了好多年，多次成为香港上市民营房企净利润率最高者。
2018年，龙光平均土储成本约为3900元/平方米；2018年新增土储平均成本约为3788元/平方米。这些土储大多都是位于大湾区。
时代中国2018年新购土地成本达到4055元/平方米，相较于16000元多销售价格来说，差了有4倍，连公司主席岑钊雄自己都说“现在再买也买不到这么便宜的地。”
整个2018年，美的置业的土地成本仅为2337元/平米，销售均价接近1万元，之间的差额令不少房企艳羡。
2018年佳兆业新增300多万平米的土储，成本4750元/平米，地价占房价的比重只有26%，一定程度上意味着土地成本得到了非常好的控制。
单独说一句，龙光和美的有个共通点，两家企业都擅长利用完备的上下游产业链实现成本控制，龙光有自己的设计院、建筑公司、物业公司；美的建筑工业化和智能产业化打通地产上下游产业链。
而对时代中国与佳兆业来说，还有更便宜的土储，有赖于城市更新项目的转化。
两家鲜明的特点，是珠三角地区城市更新的大户：
佳兆业2018年在旧改上的土地储备猛烈扩张——首次超过了3000万平米，而且全是占地面积，核心在广深。
时代中国手上拥有约70个城市更新项目。根据此前的预计，这些项目能贡献土地储备约1950万平方米，总货值约5000亿元。
此外，融资成本低也是利润率的保证。
在年报里，几家粤系房企的融资成本普遍集中在4.82%——6.4%之间，这在融资收紧，房企融资成本普遍提升的2018年还是很具有优势的。
最后值得提一句，几家粤系房企的存货周转率也有看点，典型如龙光地产0.266、时代中国0.152、佳兆业的0.130等，都是较高的周转速度，能支撑其高回报和高成长的空间，成为公司销售规模和利润水平继续高增长的有力砝码。
在前段时间克而瑞发布的大湾区货值榜单中，30强房企里扎根本土深耕的当地开发商数量最多，达到了13家，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等。
这些拥有的货值总量占比达到了38%。这其中，龙光集团2018年底在粤港澳大湾区的货值约为2612.1亿元，在本土企业中遥遥领先。
这不禁让我们猜测，未来因为大湾区的崛起，这些扎根本土的房企会不会一跃而上？大湾区，是否就是未来影响房企争霸格局的关键筹码？
其实几家深耕本土的粤系房企身上，已经显现出区域增值的红利了。
龙光2018年来自深圳区域、大湾区其他区域和汕头区域的营业收入占比超过80%，面积占比超过70%。
举例谈到龙光2014年在深圳通过招拍挂拿的玖龙玺地块，单价高达25094元/平方米。但随着深圳价格的一路上涨，2018年的销售均价已经达到84000元/平方米。
佳兆业在大湾区的货值是3369亿，占比73%。深圳一城316万平米，金额占比35%。2018年的销售额中，大湾区占比逼近6成，仅深圳占比就达3成。
拜大湾区所赐，佳兆业2018年的销售单价达到了18261元，过去三年时间销售单价的复合增长率达到18%。
某种程度上来讲，大湾区利好的持续释放，深耕于此的粤系房企的高利润就能延续下去。
历史证明，一个世界级的湾区，必然会匹配一个世界级规模的房地产市场。
未来十年，或许这里将激荡起中中国地产界的最强音。扎根与此的房企届时是否还会继续“闷声”？我们拭目以待。
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